Agibilità. Gli aspetti della procedura a cui prestare attenzione

Gli aspetti che possono inficiare la validità di una agibilità sono anche altri, oltre a quello importantissimo della conformità al progetto.

L’agibilità, attenendo ad una funzione di controllo delle condizioni generali di sicurezza nell’utilizzabilità degli immobili, non può fare a meno di riferirsi a tutti quegli ambiti che possono incidere sull’incolumità, ovvero:

• aspetto strutturale;
• prevenzione incendi;
• sicurezza degli impianti installati;
• condizioni igienico-sanitarie.

Esistono poi altri aspetti che incidono sull’agibilità ma che non hanno diretta influenza sulle condizioni di sicurezza, come l’efficienza energetica degli impianti e dell’involucro disperdente o l’abbattimento delle barriere architettoniche.

>> Vuoi rimanere sempre aggiornato? Ricevi le nostre news!

Vediamo nel dettaglio a cosa serve l’agibilità, quali sono gli interventi per i quali è richiesta e quelli per i quali non è necessaria. Ecco una serie di informazioni utili estratte dal volume Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari di Marco Campagna, edito da Maggioli Editore, poiché importanti per una corretta compilazione dell’agibilità.

Leggi anche: Segnalazione Certificata Agibilità, procedura e di chi è la responsabilità

A cosa serve l’agibilità?

L’agibilità è un atto che si svolge al termine dell’attività edilizia e deve attestare che tutto è stato fatto nel rispetto delle leggi, a pena dell’impossibilità di ottenerla e, quindi, di utilizzare l’immobile. Dunque, quando si progetta un intervento edilizio, bisogna già pensare all’agibilità che si presenterà alla fine: anzi, si potrebbe quasi affermare che tutta la progettazione dovrebbe essere fatta avendo in testa quello che si dovrà dichiarare in sede di agibilità.

>> Abusi e tolleranze costruttive. Nel 2% no varianti o ampliamenti dopo la costruzione

Ovviamente, non è detto che in un intervento, specialmente se effettuato su un edificio esistente, abbia prodotto la necessità di effettuare tutti gli adempimenti relativi: è chiaro, ad esempio, che laddove si sia effettuato un intervento che non ha inciso sull’incolumità, sarà sufficiente dichiarare che l’intervento non era soggetto agli adempimenti per gli interventi sulle strutture: tuttavia, si soppesino sempre opportunamente le dichiarazioni che vengono rese in sede di agibilità.

Non perderti: Verifiche di conformità per la commercializzazione degli immobili: come fare una due diligence?

Esistono interventi che non richiedono l’agibilità?

Ci si starà senz’altro chiedendo se ci sono degli interventi che non sono soggetti proprio all’agibilità in sé: tecnicamente questi interventi esistono e sono quelli che non incidono su nessuno degli aspetti che la legge richiama come presupposti essenziali della stessa. Tuttavia, si badi bene che anche un qualunque intervento che necessita per esempio del rilascio di una nuova dichiarazione di conformità su un impianto, in linea teorica, farebbe scattare l’obbligo di una nuova agibilità.

>> Bonus impianto elettrico: la detrazione del 2021

Alcuni comuni si sono dotati di vademecum nei quali indicano le casistiche in cui la procedura non è richiesta: tuttavia, si presti sempre attenzione al fatto che i vademecum del comune non possono andare in contrasto con la legge e, se si fa riferimento al testo normativo, si noterà che ben pochi interventi possono effettivamente ritenersi sottratti dall’agibilità o dal suo aggiornamento.

La norma, nella sua laconicità, è comunque chiara: i casi in cui occorre depositare l’agibilità, ai sensi del comma 2 del D.P.R., 06/06/2001 n° 380 sono:

• nuove costruzioni;
• sopraelevazioni;
• qualunque intervento che possa aver influito sulle condizioni di cui al comma 1.

Il comma 1, a sua volta, specifica che l’agibilità certifica la sussistenza delle condizioni di “sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità”.

È chiaro, quindi, che l’ampiezza dell’ultimo punto è tale da far rientrare nell’obbligo una grande casistica di interventi.

Potrebbe interessarti: Conformità edilizia immobili ante 1967: ok alla legittimità anche senza documentazione

Cosa comporta il mancato deposito dell’agibilità?

Se vogliamo trovare un aspetto positivo di fronte all’evidenza del fatto che l’agibilità serve quasi sempre, possiamo dire che il mancato deposito dell’agibilità comporta “solo” una sanzione amministrativa determinata ai sensi dell’art. 24 comma 3.

Evidentemente, il legislatore ritiene già abbastanza grave il fatto che l’immobile sia formalmente inutilizzabile e, parallelamente, ritiene più grave effettuare opere in assenza del titolo edilizio.

Comunque, si badi che ogni aspetto della norma che riguarda l’agibilità ha delle sue sanzioni: per esempio, l’omessa denuncia di opere strutturali prevede sanzioni penali per il costruttore che ha eseguito le opere.

>> Sanzioni abusi edilizi: i nuovi proprietari sono responsabili dei vecchi abusi

Dunque, per presentare una agibilità “tardiva”, laddove si sia adempiuto correttamente a tutti gli obblighi di legge durante i lavori, non si troveranno problemi salvo il pagamento di una sanzione amministrativa (a parte la sospensione dell’attività, in caso di accertamento); mentre invece, laddove gli interventi siano stati effettuati senza titolo edilizio o, magari, in presenza di titolo ma in violazione di altre norme sovrastanti le opere, occorrerà, prima di procedere con l’agibilità, gestire tutte le difformità e le omissioni che sono state compiute nell’esecuzione degli interventi, e solamente a valle di tutto si potrà procedere alla richiesta dell’agibilità.

>> Controlli Entrate Superbonus: attenzione a sanzioni e interessi

La legge, comunque, attribuisce in modo abbastanza chiaro all’interessato l’obbligo di procedere con l’agibilità, e non sembra coinvolgere in questo obbligo il tecnico che ha eventualmente seguito i lavori: il testo del comma 2 dell’articolo 24 infatti non può essere più chiaro, laddove dice che “Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata”.

Il d.l. 16 luglio 2020 n. 76 ha introdotto il comma 7-bis all’art. 24 il cui contenuto lascia presagire la futura pubblicazione di un decreto ministeriale atto a contenere una serie di imposizioni tecniche necessarie per l’ottenimento dell’agibilità, anche con specifico riguardo agli immobili esistenti e privi, per un qualunque motivo, del prescritto certificato.

Continua a leggere dal volume:

Ti consigliamo anche:

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali.  L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.   Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

Donato Palombella | 2021 Maggioli Editore

49.00 €  46.55 €

Scopri di più

Foto: iStock.com/South_agency