Le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle problematiche più ricorrenti e insidiose nella vita condominiale, soprattutto quando hanno origine da balconi sovrastanti. La difficoltà non risiede solo nell’individuare la causa tecnica del danno, ma anche – e soprattutto – nel chiarire a chi spetti la responsabilità e l’onere del risarcimento.
In questo contesto, la giurisprudenza ha assunto un ruolo fondamentale nel delineare i confini tra proprietà esclusiva e parti comuni, offrendo criteri interpretativi particolarmente utili. A tale proposito è importante analizzare una recente decisione del Tribunale di Viterbo (sentenza 5 giugno 2025 n. 384), che si è occupata di una controversia condominiale per infiltrazioni d’acqua provenienti dal balcone sovrastante, di proprietà di una coppia di condomini, che avrebbero danneggiato il terrazzo sottostante di un’altra condomina.
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La vicenda
La vicenda si è articolata in due giudizi distinti, poi riuniti. Nella prima causa, l’attrice ha citato solo il condominio, chiedendo il risarcimento dei danni per infiltrazioni avvenute nel 2014 e il rimborso delle spese sostenute per riparare il sottobalcone. Il condominio ha chiamato in causa i proprietari del balcone aggettante sovrastante. Nel secondo giudizio, come detto poi riunito al primo, l’attrice ha citato direttamente sia il condominio sia i proprietari del balcone, lamentando altri fenomeni infiltrativi verificatesi poco dopo.
I convenuti hanno chiamato in garanzia la loro compagnia assicurativa e hanno proposto domanda riconvenzionale, chiedendo la rimozione di una controsoffittatura abusiva installata dall’attrice sotto il loro balcone e il risarcimento di un danno fino a 1.000 euro. Durante il processo di primo grado, è emerso che le cause di tali danni erano almeno due: la presenza della controsoffittatura, cioè una struttura aggiuntiva installata sotto il balcone, che potrebbe aver contribuito o aggravato il problema; il pluviale.
Il Giudice di Pace di Napoli ha riconosciuto la responsabilità solidale del condominio (ex art. 2051 c.c., in quanto custode delle parti comuni) e dei proprietari del balcone sovrastante, per omessa diligenza nella manutenzione del tratto di pluviale situato in corrispondenza della loro proprietà. Il giudice ha quindi condannato tutti i convenuti al risarcimento dei danni subiti dall’attrice, oltre agli interessi e alle spese legali. La domanda riconvenzionale proposta dai coniugi – volta presumibilmente alla rimozione della controsoffittatura o al risarcimento dei danni – è stata integralmente respinta, poiché il giudice ha ritenuto non provato che tale controsoffittatura, realizzata nell’appartamento dell’attrice in corrispondenza delle infiltrazioni dal balcone sovrastante, avesse causato la rottura della colonna pluviale in essa contenuta.
La decisione della Corte di Appello
Il Tribunale ha ribaltato la decisione di primo grado, evidenziando che nel corso dei sopralluoghi sono emersi solo i danni alla pannellatura in cartongesso posta all’intradosso del ballatoio in corrispondenza del pluviale. Secondo il giudice di appello non è stato provato che la controsoffittatura, realizzata nell’appartamento dell’attrice e ancorata al balcone dei convenuti, sia stata danneggiata da una condotta imputabile ai proprietari del piano superiore. Anzi, è stato osservato che tale struttura non poteva essere legittimamente ancorata a un bene di proprietà esclusiva altrui (il balcone), e che la sua presenza ha semmai ostacolato la manutenzione della colonna pluviale. Pertanto, il danno alla pannellatura in cartongesso non è stato considerato “ingiusto” e la domanda risarcitoria nei confronti dei titolari del balcone e del condominio è stata revocata.
Riflessioni conclusive
Secondo una condivisibile e pacifica giurisprudenza di legittimità i balconi aggettanti costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale si protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi di proprietà comune di tali piani; i balconi aggettanti, quindi, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. civ., sez. II, 27/07/2012, n. 13509).
Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. civ., sez. II, 30/07/2004, n. 14576). Il sottobalcone, se è non è decorativo, appartiene perciò al proprietario del balcone.
Alla luce di quanto sopra, il giudice d’appello ha correttamente osservato che, essendo la soletta del balcone aggettante di proprietà esclusiva, il proprietario dell’alloggio sottostante non poteva legittimamente ancorarvi la controsoffittatura (per un caso simile: Trib. Roma 21 aprile 2022, n. 5971). Tale condotta integra un comportamento colposo del creditore, che ha concorso alla produzione del danno: in assenza della controsoffittatura, infatti, il danno non si sarebbe verificato, o quantomeno la struttura non avrebbe subito lesioni. Pur non essendo essa la causa della rottura della colonna pluviale, la sua presenza ha comunque reso più difficoltosa la manutenzione dell’impianto.
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