IMU immobili abusivi: Cassazione conferma obbligo di pagamento, anche dopo ordine di demolizione

Il caso esaminato dalla Corte

La sentenza riguarda il caso di una società in fallimento che aveva impugnato un avviso di accertamento TASI per l’anno 2014 emesso da Roma Capitale. Gli immobili oggetto dell’atto erano stati colpiti da provvedimenti di sequestro, ordini di demolizione e diniego di condono da parte dello stesso Comune.

La curatela fallimentare sosteneva che le unità immobiliari fossero giuridicamente sottratte alla piena disponibilità della proprietà e che, in presenza dell’ordine di demolizione, la tassazione dovesse applicarsi esclusivamente all’area di sedime, quindi al terreno fabbricabile, come accade per i fabbricati in corso d’opera. In primo e secondo grado il ricorso è stato respinto, e la  Cassazione ha confermato il giudizio.

IMU sempre dovuta per il fabbricato accatastato

La sentenza richiama l’art. 2, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 504/1992, secondo il quale per fabbricato rilevante ai fini ICI (e successivamente IMU/TASI) si intende l’unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano.

L’iscrizione catastale, dunque, costituisce il presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’imposta, in quanto ai fini del tributo il momento rilevante è l’ultimazione dei lavori relativi alla costruzione, a prescindere dal rilascio del certificato di abitabilità, che in quanto tale non è un presupposto necessario per l’applicazione dell’IMU. Sulla base di questo presupposto viene quindi esclusa qualsiasi equiparazione tra immobili abusivi con ordine di demolizione e fabbricati in corso d’opera.

In pratica – sottolinea la Corte – l’art. 13 del d.l. n. 201/2011 che prevede la tassazione sulla base del valore dell’area per i fabbricati in costruzione, non si può applicare agli edifici ultimati e, in quanto tali, debitamente accatastati, a prescindere dal fatto di essere o meno dotati di certificato di abitabilità, e di essere stati poti dichiarati abusivi e colpiti da un ordine di demolizione. Al contrario: “l’imposta è dovuta per il solo fatto che si sia provveduto all’accatastamento, restando estranea alla sfera del rapporto tributario tutto quanto afferisce all’effettiva abitabilità del bene o alle sue caratteristiche urbanistiche o igienico-sanitarie”

Immobile senza agibilità non equivale a immobile inagibile

La normativa – ha rilevato infatti la Corte – non richiede tra i presupposti dell’imposta né la regolarità urbanistica dell’immobile né l’abitabilità dello stesso. E nel caso specifico, peraltro, non si può neppure prendere in considerazione la richiesta di ridurre l’imposta del 50% (come previsto per gli immobili inagibili) in quanto non si possono assimilare gli immobili affetti da difformità edilizia a quelli inagibili.

L’inagibilità che consente la riduzione d’imposta è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile e non va intesa come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità. Per considerare un fabbricato inagibile o inabitabile, infatti, si deve verificare un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, secondo i requisiti dell’art. 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001.

L’ordine di demolizione non produce effetti fiscali

Infine il contribuente non può invocare il fatto di poter disporre solo del diritto sull’area fabbricabile gravato dall’ordine di demolizione degli immobili abusivi e quindi senza più diritti sul fabbricato, per ricalcolare l’imposta solo sul valore dell’area. Per la Cassazione, infatti, finché non viene eseguita materialmente la demolizione, il diritto di proprietà sul fabbricato permane con tutti i relativi obblighi fiscali. L’effetto si determina solo a seguito dell’effettiva acquisizione che presuppone la demolizione materiale del manufatto.

Conseguenze operative

Per i professionisti tecnici che assistono proprietari di immobili abusivi la sentenza impone un approccio chiaro nella consulenza: nessuna irregolarità urbanistica esonera dal pagamento dell’imposta municipale. Chi ha realizzato opere abusive deve mettere a bilancio l’obbligo di pagamento dell’IMU fino al momento della demolizione materiale, indipendentemente dall’esito delle pratiche di condono o dei procedimenti sanzionatori.

Per i Comuni, la sentenza rafforza la posizione nelle attività di accertamento: l’iscrizione catastale costituisce elemento sufficiente per legittimare la pretesa tributaria, senza necessità di verificare lo stato di conservazione o la regolarità urbanistica dell’immobile.

Tabella riepilogativa: quando si paga l’IMU