Il Superbonus vale anche su abusi edilizi

È tutt’altro che raro trovare un edificio con almeno un abuso edilizio. Qualunque sia la tipologia dell’abuso, la paura è quella di non poter godere delle detrazioni fiscali proprio per la sua presenza. E nel caso di un condominio, un abuso edilizio su una parte privata è in grado di compromettere l’accesso alle agevolazioni per tutti i condomini? 

Ancora una volta a pronunciarsi è Entrate (in questo caso la Direzione Regionale dell’Emilia Romagna), che qualche settimana fa ha chiarito la spinosa questione della possibilità di accesso al Superbonus per i condomini con abusi edilizi presenti nelle unità immobiliari.

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Il Superbonus vale anche su abusi edilizi

Va premesso che il Governo ha dovuto apportare alcune modifiche all’art. 119 del decreto Rilancio, prima con il cosiddetto decreto Agosto, poi con le modifiche apportate dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, che hanno inserito il comma 13-ter. Questo specifica infatti le regole per gli interventi sulle parti comuni di edifici plurifamiliari e condomini, per le quali – il tecnico deve presentare il titolo edilizio per avviare gli interventi che accedono al Superbonus,
– lo Sportello Unico per l’Edilizia deve asseverare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Con questa integrazione, eventuali abusi edilizi all’interno dell’unità immobiliare non precludono l’accesso al Superbonus per gli interventi sulle parti comuni.

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Come funziona per gli interventi trainati?

Come ormai risaputo, il decreto Rilancio prevede due tipologie di intervento:
– interventi trainanti (cappotto termico, sostituzione impianto di climatizzazione, interventi di riduzione del rischio sismico) che accedono direttamente al bonus 110%, rispettando determinati requisiti e adempimenti;
– interventi trainati (efficientamento energetico delle unità immobiliari, tra i quali la sostituzione degli infissi, abbattimento delle barriere architettoniche, fotovoltaico, colonnine di ricarica) che accedono alla detrazione del 110% solo se realizzati congiuntamente ad uno degli interventi trainanti.

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Esempio: sostituire gli infissi col Superbonus in presenza di abuso edilizio

Abbiamo chiarito che nel caso di edifici plurifamiliari gli abusi edilizi presenti all’interno delle unità immobiliari non inficiano sulla possibilità di detrazione per gli interventi trainanti. Ma se si devono sostituire gli infissi e i serramenti esterni (ovvero eseguire un intervento trainato di efficientamento energetico) in presenza di abusi edilizi?

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Nel caso esaminato dalla Direzione Regionale dell’Emilia Romagna dell’Agenzia delle Entrate, l’istante domanda cosa accade se, a seguito delle verifiche di conformità urbanistica, si rileva che su uno o più appartamenti del condominio su cui si vogliono eseguire i lavori non si può asseverare lo stato legittimo.

Gli interventi che l’istante (in questo caso l’impresa) vorrebbe realizzare sono:
– cappotto termico e sostituzione delle caldaie (interventi trainanti); (sul tema: Superbonus 110% per sostituire la caldaia. Conviene sempre?)
– sostituzione dei serramenti e degli infissi (finestre, porte-finestre e sistemi oscuranti, nella fattispecie: serramenti ed avvolgibili in PVC) di ogni singola unità abitativa posta all’interno del condominio (interventi trainati).

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L’interpretazione dell’istante è la seguente: l’eventuale presenza di non-conformità urbanistiche nelle singole unità abitative, non dovrebbe precludere l’accesso al Superbonus 110% non solo per gli interventi trainanti (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi trainati), in quanto tutti gli interventi che insistono sulle facciate del condominio – ovvero, sulle parti comuni – sono a tutti gli effetti considerati quali parti comuni di quest’ultimo.

L’interpretazione è un po’ contorta, ma di fatto è stata condivisa da Entrate.

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Questa guida si configura come un vero e proprio prontuario di riferimento per i tecnici, chiamati a studiare e ad applicare, per la propria committenza, gli interventi di miglioramento strutturale antisismico e di efficientamento energetico degli edifici nell’ambito delle agevolazioni fiscali del 110% (i c.d. Super Sismabonus e Super Ecobonus introdotti con il decreto Rilancio). L’opera è divisa in due parti. La prima parte, a cura di Andrea Barocci, riporta tutte e tre le possibilità di detrazione legate agli interventi strutturali: il bonus ristrutturazione, il sismabonus, il superbonus. Per ciascuno di essi si offre la disamina della nascita e delle possibilità di applicazione, al fine di comprenderne lo scopo e le condizioni al contorno, compreso il tema delicato delle asseverazioni. In parallelo alla possibilità fiscale, si affronta l’allineamento con le Norme Tecniche delle Costruzioni in quanto, al di là delle detrazioni, ogni intervento dovrà essere inquadrato all’interno di un procedimento edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001. La seconda parte, a cura di Sergio Pesaresi, tratta il tema del Super Ecobonus, suddividendo il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare. Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente, passo per passo, se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione. Nella seconda fase operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal decreto Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti.   Andrea BarocciIngegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.Sergio PesaresiIngegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.

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