Divisione parte comune in condominio, è possibile?

Una recente sentenza esamina il problema della divisibilità di una parte comune del condominio: un servizio igienico comune tra due abitazioni è divisibile? È valido un patto di indivisibilità? Esaminiamo la vicenda.

La vicenda riguardava un vano latrina sito al secondo piano di un condominio e in comproprietà tra due condomine. Una delle due comproprietarie di detto manufatto (titolare dei ¾) citava avanti al Tribunale l’altra comproprietaria al fine di ottenere la divisione del vano latrina. Il Tribunale, però, respingeva la domanda. Anche la Corte di Appello rigettava la domanda.

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Secondo i giudici di secondo grado si doveva tenere conto di un atto di donazione-divisione intercorso tra la convenuta e il padre e dante causa dell’attrice, atto che prevedeva l’indivisibilità del corridoio e della “latrina”; tale “opzione di indivisibilità” – ad avviso della Corte – vincolava anche l’attrice, quale avente causa del padre.

Del resto per la stessa Corte, a tale patto di indivisibilità (che comportava una rinuncia temporanea alla facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione) si aggiungeva il fatto che il bene stesso rientrasse di diritto all’interno delle parti comuni ex art. 1117 c.c., cosicché alla divisione richiesta dall’attrice ostava non solo il disposto dell’art. 1111 c.c. (il quale dà rilevanza giuridica al patto di non scioglimento) ma anche l’art. 1119 c.c. destinato specificamente al condominio (l’indivisibilità del vano discendeva, come verificato dal CTU della causa di divisione, dal più incomodo uso del bene per la convenuta in caso di scioglimento della comunione o assegnazione del servizio igienico all’attrice).

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La soccombente ricorreva in cassazione, lamentando sia l’inapplicabilità del patto di non scioglimento ex art. 1111 c.c., attesa la sua estraneità a detto accordo, sia l’errata qualificazione del manufatto come bene condominiale, da cui sarebbe poi disceso l’ulteriore vincolo ex art. 1119 c.c. In ogni caso la ricorrente sottolineava che, in concreto, il vano non era più utilizzato come latrina da decenni, avendo quindi perso la sua originaria funzione.

La soluzione

La Cassazione ha confermato la decisione della Corte di Appello. I giudici supremi condividono il ragionamento della Corte secondo cui la divisione del vano wc non è possibile per la presenza di due insormontabili ostacoli. Il primo rappresentato dal patto di indivisibilità, evidentemente soggetto all’art. 1111, comma 2, c.c., e quindi efficace anche per gli aventi causa dai partecipanti (come l’attrice); tale patto comporta una rinuncia (temporanea) alla facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione, generalmente concessa dal primo comma della stessa disposizione.

Per la Cassazione – che riprende il ragionamento dei giudici di secondo grado – il secondo ostacolo è rappresentato dall’art. 1119 c.c.: infatti la Corte di Appello ha correttamente inserito il manufatto in questione (il vano wc) all’interno dell’alveo di cui all’art. 1117 c.c., con conseguente applicazione della detta norma sull’indivisibilità prevista dalla normativa condominiale (cioè l’articolo 1119 c.c.). Tenendo conto di tale articolo – come sottolinea la Cassazione – i giudici di secondo grado hanno giustamente rilevato che la divisione in natura o l’assegnazione del servizio igienico all’attrice avrebbero avuto l’effetto di elidere l’attuale rapporto di servizio del vano latrina con le unità immobiliari ubicate al secondo piano.

Riflessioni conclusive

Secondo l’art. 1119 c.c. (Indivisibilità) le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Il criterio della comodità d’uso previsto l’art. 1119 c.c. quale parametro per accertare la divisibilità o meno delle parti comuni, impone di prendere in considerazione, innanzitutto, la consistenza originaria del bene comune, sia dal punto di vista funzionale – da privilegiare rispetto quello meramente materiale – sia dal punto di vista delle utilità che, per effetto della divisione, ciascun singolo condomino ricaverebbe, paragonandole a quelle che, al contrario, ciascuno poteva ricavare dalle stesse prima della divisione (Cass. civ., Sez. II, 23/01/2012, n. 867).

Si tenga conto che la divisione volontaria però potrebbe risultare difficile da realizzare: raggiungere l’unanimità, infatti, non è cosa agevole, specie nei condomini più numerosi. Così la stessa norma del codice apre la possibilità alla cosiddetta divisione giudiziale, ossia mediante ricorso al giudice. Se manca il consenso di tutti i condomini, il singolo interessato alla divisione può chiedere al tribunale di dividere un bene in comune a condizione che ciò possa farsi senza rendere più scomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino.

>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. – sentenza n. 19356 del 16-06-2022
Riferimenti normativi: art.  1218 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., sez. II, Sentenza del 18/02/2020

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Immagine: iStock/SafakOguz