Per costruire una tettoia, serve o no il permesso di costruire?

Ecco la rassegna settimanale di sentenze di nostro interesse. Questa settimana gli argomenti sono molte: titolo edilizio per la realizzazione di una tettoia; titolo edilizio per la realizzazione di un muro di contenimento; necessità del consenso del Comune per lo scomputo degli oneri di urbanizzazione; insediamento di nuove grandi strutture di vendita sul territorio comunale: la motivazione del divieto; prescrizione di una sanzione pecuniaria ambientale; ordine di sospensione dei lavori: necessità di un termine finale di efficacia; motivazione per un’inibitoria di una SCIA.

Realizzazione di una tettoia: titolo edilizio necessario

Anche la realizzazione di una tettoia è soggetta al permesso di costruire, in quanto essa incide sull’assetto edilizio preesistente; incisione particolarmente significativa ove la tettoia insista su un territorio vincolato. La realizzazione di una tettoia, nella misura in cui realizza l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, resta subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10 comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, laddove comporti una modifica della sagoma o del prospetto del fabbricato cui inerisce.

E ciò nei casi in cui le dimensioni della tettoia siano di entità tale da non poter più ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione dell’accessorietà, nell’edificio principale o della parte dello stesso cui accedono, al quale, viceversa, arrecano una apprezzabile alterazione (cfr. T.A.R. Campania – Napoli, Sez. III, 10.1.2014 n. 142). Il tema è molto interessante e ne abbiamo parlato altre volte, in particolare di tettoie aperte su tre lati, tettoie di modesto impatto, maxi tettoie, quali distanze dal vicino mantenere se si costruisce una tettoia e quando una tettoia è una pertinenza edilizia.

Realizzazione di un muro di contenimento, titolo edilizio necessario

Come chiarito dalla giurisprudenza (cfr. TAR Calabria, sez. Reggio Calabria, sent. n. 518 del 5 giugno 2016), per la realizzazione di muro di contenimento è necessario il permesso di costruire, in quanto si tratta di un manufatto destinato a trasformare durevolmente l’area impegnata, come tale qualificabile “intervento di nuova costruzione” ai sensi degli articoli 3, comma 1, lettera e) e 10 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

La giurisprudenza penale ha ritenuto che tale principio debba applicarsi ai muri di contenimento, in considerazione delle rilevanti dimensioni che l’opera in genere assume ed alla modificazione permanente del territorio che essa determina (Cass. pen., Sez. III, 14 novembre 2011, n. 41425).

Conseguentemente, il suddetto titolo edilizio deve ritenersi necessario per un muro con struttura ad “U” di dimensioni pari a mt. 6.80 da un lato e mt. 6.30 dall’altro e di mt. 2.65 lungo il lato corrispondente alla larghezza, con pareti alte mt. 1.85.

È opportuno, inoltre, rammentare, che la giurisprudenza ha affermato quanto segue: mentre per “muro di cinta” devono intendersi quelle opere di recinzione, non suscettibili di modificare o alterare sostanzialmente la conformazione del terreno, che assumono natura pertinenziale in quanto hanno esclusivamente la funzione di delimitare, proteggere o eventualmente abbellire la proprietà, “ben diversa è la consistenza e la funzione dei cc.dd. “muri di contenimento”, i quali si differenziano sostanzialmente dalle mere recinzioni non solo per la funzione, ma anche perché servono a sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso.

Per assolvere a tale funzione, i muri di contenimento devono presentare necessariamente una struttura a ciò idonea per consistenza e modalità costruttive.

Il muro di contenimento… è sotto il profilo edilizio un’opera ben più consistente di una recinzione proprio in quanto non esclusivamente preordinata a recingere la proprietà e, soprattutto, è dotata di propria specificità ed autonomia, in relazione alla sua funzione principale dianzi illustrata: il che pertanto esclude la sua riconducibilità al concetto di pertinenza, conseguendone, data la rilevanza delle modifiche che esso produce, sia la necessità del suo assoggettamento al regime concessorio all’epoca vigente…” (Consiglio di Stato, Sez. V, 8 aprile 2014, n. 1651).

Scomputo oneri di urbanizzazione, necessità del consenso del Comune

L’art. 16 del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001) prevede espressamente che “A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione (…), con le modalità e le garanzie stabilite dal comune (…)”.

Ne consegue che, per espressa previsione di legge, lo scomputo può verificarsi solo nel caso in cui l’esecuzione dell’opera avvenga “con le modalità e le garanzie stabilite dal comune”, ovvero per il tramite di un espresso atto di accettazione consensuale della stessa amministrazione a fronte dell’impegno del privato alla sua realizzazione. Potrebbe essere interessante anche sapere quando devono essere restituiti gli oneri di urbanizzazione.

Gli oneri per il rilascio del permesso di costruire – Ebook in pdf

La materia del contributo di costruzione correlato al rilascio del permesso di costruire (ovvero, i cc.dd. oneri concessori) è complessa, di notevole rilevanza pratica e sovente foriera di dubbi ermeneutici e difficoltà interpretative.E’ fondamentale la conoscenza della stessa da parte degli uffici tecnici comunali e dei professionisti (tecnici e legali) che si ritrovano quotidianamente a stretto contatto con l’edilizia e l’urbanistica, a maggior ragione dopo gli ultimi interventi legislativi effettuati tramite il Decreto Sblocca Italia.Questa agevole guida, dal taglio essenzialmente pratico, esamina gli aspetti più rilevanti della materia e fornisce indicazioni utili per risolvere le questioni più problematiche, con opportuni riferimenti normativi e richiami dottrinali, accompagnati da copiosa giurisprudenza. L’ebook è agigornato alle ultime novità della Legge di Stabilità 2016 che lascia ai Comuni l’opportunità di utilizzare per il 2016 e per il 2017 fino al totale dei “proventi delle concessioni edilizie” e la quasi totalità delle sanzioni previste dal T.U. per finanziare spese di manutenzione ordinaria del verde, delle strade e del patrimonio comunale e spese di progettazione delle opere pubbliche.Ad esempio: è sufficiente l’accordo verbale per lo scomputo degli oneri di urbanizzazione? L’imprenditore agricolo ha diritto all’esonero del contributo di costruzione per realizzare un intervento edilizio in una zona non agricola? Serve una motivazione nel provvedimento con cui si determina l’importo del contributo dovuto? Che succede se, dopo aver pagato il contributo, l’intervento non viene effettuato? Quali sono le conseguenze della voltura del permesso di costruire sulla sorte del contributo? Qual è la riduzione minima prevista del contributo per gli interventi di recupero edilizio? Nel caso degli interventi su edifici unifamiliari, il limite del 20% deve intendersi riferito al volume o alla superficie?Il testo si divide in quattro parti:il primo capitolo si occupa del contributo di costruzione in generale; il secondo degli oneri di urbanizzazione; il terzo del costo di costruzione, l’ultimo dei casi di esonero e riduzione del contributo.In Appendice vengono riportato alcuni articoli del Testo Unico Edilizia e tre schede riepilogative, ritenute utili quali pratici memorandum.

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Nuove grandi strutture di vendita: motivazione del divieto

Il divieto di insediare nuove grandi strutture di vendita sul territorio comunale non può essere giustificato con un generico richiamo alle ricadute in termine di traffico e di inquinamento che tali strutture inevitabilmente comportano, giacché, se fosse sufficiente tale richiamo, le amministrazioni potrebbero sempre imporre il suddetto divieto rendendo praticamente inapplicabili le diposizioni proconcorrenziali dettate dal legislatore comunitario e nazionale.

Per fornire adeguata motivazione, le amministrazioni – che intendono imporre il divieto di cui si discute per ragioni di traffico ed inquinamento – devono quindi indicare, con sufficiente precisione, le ragioni per le quali le infrastrutture viarie già presenti sul loro territorio, o di cui è prevista la realizzazione, non sono in grado di assorbire l’aumento di carico urbanistico provocato dall’insediamento di nuove grandi strutture di vendita.

Sanzione pecuniaria ambientale: prescrizione

Come affermato in più occasioni dalla giurisprudenza (cfr. TAR Calabria, sez. Reggio Calabria, sentenze nn. 392 del 4 giugno 2012; 78 del 5 febbraio 2014; 395 del 21 aprile 2015 e 1230 del 6 dicembre 2016; Consiglio Stato, Sez. VI, 5 agosto 2013, n. 4087; id., Sez. II, 23 ottobre 2013, n. 868 e, da ultimo, T.A.R, Campania, Napoli, 13 febbraio 2015, n. 1092), la sanzione pecuniaria di tipo ambientale ex art. 167 D.lgs. n. 42/2004, attesa, per l’appunto, la sua natura pecuniaria, sconta il regime prescrizionale quinquennale di cui all’art. 28 l. n. 689/1981 e che detto termine ha come dies a quo la data del rilascio del permesso di costruire in sanatoria.

L’art. 167, V comma, D. Lgs. n. 42/04 prevede, con tutta evidenza, una sanzione pecuniaria che non è sostitutiva della riduzione in pristino, bensì autonoma, andando a colpire le violazioni della normativa a tutela del paesaggio di mero carattere formale.

Trattasi, dunque, di sanzione pecuniaria tipica, da far rientrare a pieno titolo nella categoria delle sanzioni pecuniarie disciplinate dalla L. n. 689/81, con conseguente applicabilità dell’art. 28, L. n. 689/81 che prevede la prescrizione quinquennale della sanzione “dal fatto”.

Il principio dell’imprescrittibilità del potere di controllo e sanzionatorio in materia paesaggistica ha ragion d’essere quando si appunta su una sanzione di carattere restituivo (riduzione in pristino), comminata nei casi di violazione sostanziale della normativa e, dunque, di lesione concreta di quell’interesse pubblico che, mediante la sanzione reale, viene effettivamente ripristinato.

L’imprescrittibilità, al contrario, non ha ragion d’essere a fronte di una violazione meramente formale: in tal caso, infatti, il Legislatore ha previsto una sanzione pecuniaria tipica ed autonoma, che, ai sensi dell’art. 28, L. n. 689/1981, è soggetta al termine di prescrizione quinquennale.

Sospensione lavori: necessità di un termine finale di efficacia

L’ordinanza di sospensione dei lavori è un provvedimento eccezionale, con efficacia strettamente limitata nel tempo e avente il solo scopo (cautelare) di impedire il procedere della costruzione, in modo da consentire alla pubblica amministrazione di potersi determinare con una misura sanzionatoria (ordine di demolizione, ovvero applicazione di una sanzione pecuniaria), non potendosi consentire che il destinatario possa essere esposto sine die all’incertezza circa la sussistenza del proprio diritto edificatorio, come del resto non si può neppure consentire che detto provvedimento di sospensione possa essere reiterato senza procedere all’adozione dell’atto definitivo.

Pertanto, il provvedimento di sospensione dei lavori, che non preveda un termine certo di efficacia, è certamente difforme dal suo paradigma legislativo e finisce con il determinare una non consentita compressione dello ius aedificandi a tempo indeterminato (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 14 maggio 2015 n. 2415).

I provvedimenti illegittimi in materia edilizia

L’Ebook che si presenta come strumento per aiutare chi si ritrova destinatario di un provvedimento contrario ai proprio interessi (ad esempio, un’ingiunzione di pagamento, un’ordinanza di demolizione, un annullamento o un diniego di un titolo abilitativo) che potrebbe ricadere in una delle ipotesi che la giurisprudenza ha già in passato ritenuto illegittime.In altri termini, attraverso l’individuazione di casi tipizzati tratti dalla casistica sottoposta all’attenzione dei giudici, l’opera individua quelle situazioni ricorrenti (raggruppati per omogeneità di argomento) che vedono, quali protagonisti in negativo, provvedimenti comunali illegittimi che possono essere impugnati dinanzi al giudice amministrativo con ottime probabilità di vittoria.La Guida presenta uno stile agile e veloce, un linguaggio accessibile ed un’impostazione estremamente pratica: ogni caso proposto, infatti, parte della rappresentazione sintetica della situazione e fornisce le motivazioni per cui il provvedimento deve ritenersi illegittimo, alla luce di opportuni richiami giurisprudenziali e normativi.Per facilitare la lettura e la comprensione del testo, sono stati inseriti alcuni cenni sull’illegittimità degli atti amministrativi ed una breve appendice normativa.Antonella Mafrica, Dottoressa in giurisprudenza, esperta in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; è coautrice, insieme a Mario Petrulli, di pubblicazioni per Maggioli Editore.Mario Petrulli, Avvocato, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore.

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Inibitoria di una SCIA: motivazione

Ai sensi dell’art. 23, co.6, del d.P.R. n.380 del 2001, “Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ove entro il termine indicato al comma 1 sia riscontrata l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica all’interessato l’ordine motivato di non effettuare il previsto intervento…”. La speciale disciplina di cui all’art. 23 co.6 cit., invero, prevede la motivazione dell’ordine inibitorio e assicura una forma di confronto e di tutela del privato, a favore del quale viene comunque “fatta salva la facoltà di ripresentare la denuncia di inizio attività, con le modifiche o le integrazioni necessarie per renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia” (T.A.R. Perugia, sez. I, 19 dicembre 2012, n.537).

Una motivazione che si limiti a evidenziare che i lavori non possono essere eseguiti “perché non conformi al Piano Regolatore di questo ente e alla normativa vigente in materia” deve ritenersi non sufficiente, in quanto non consente al privato di conoscere le ragioni effettive ed analitiche dell’ordine di non inizio dei lavori, né consente di interloquire con l’amministrazione ai fini dell’eventuale presentazione di modificazioni e/o integrazioni per consentire la conformità alla normativa vigente dell’intervento segnalato, ove possibile.

Rubrica in collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

Foto: www.notiziecristiane.com