Nulla di male, se non fosse che in alcuni casi vengono presentate al condominio proposte a dir poco “fantasiose”, con obbligo per i singoli condomini ad interventi sulle parti private per ottenere il Superbonus.
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Altra questione alla quale fare attenzione è poi quella dei costi: la percentuale applicata sull’importo dell’appalto, in alcuni casi pari anche al 20%, che si somma peraltro a quella richiesta dall’amministratore, non è in alcun caso detraibile e quindi fatalmente è destinata a restare a carico. Può valere comunque la pena di fare i lavori anche a fronte di questi costi? Forse sì, forse no, ma comunque è bene saperlo prima. Ecco allora a cosa prestare attenzione.
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Il general contractor, chi è e cosa fa, quanto costa
Il general contractor, ossia l’appaltatore generale, firma un contratto con il condominio per occuparsi di tutte le pratiche relative ad un determinato appalto di lavori. Per quel che riguarda il Superbonus si possono distinguere due casi:
- soggetti che si limitano a proporre al condominio progettisti, ditte, asseveratori, e soggetti abilitati al visto di conformità con i quali sono stati stipulati accordi di collaborazione, senza alcuna responsabilità diretta sui lavori stessi;
- soggetti che operano con ditte “proprie” e quindi si assumono la responsabilità dei lavori.
Nel primo caso poiché si tratta di semplice attività burocratica il compenso richiesto non rientra tra le spese ammesse al Superbonus essendo assimilabile al compenso extra generalmente richiesto dell’amministratore di condominio per gli appalti.
Sono invece detraibili le spese in relazione ai costi che l’impresa, in qualità di “contraente generale”, fatturerà per la realizzazione di interventi specifici oggetto di agevolazione, inclusi quelli relativi ai servizi professionali necessari per lo svolgimento dei lavori e per l’effettuazione delle pratiche amministrative e fiscali inerenti l’agevolazione, compresi visto di conformità e asseverazioni (Ade, risposte 254 e 261).
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Documentazione degli impianti privati
Quando si opta per un general contractor, poi, non sono rari i casi in cui, tramite amministratore, vengono richiesti dati ai singoli condomini sulla tipologia di infissi installati e alla presenza o meno di impianti di climatizzazione ovvero alle caratteristiche delle eventuali caldaie autonome installate.
Davvero serve dare queste indicazioni per gli interventi condominiali?
Ovviamente no dato che in riferimento all’impianto di riscaldamento come indicato dalle ENEA nella Guida alla redazione degli APE convenzionali, si deve far riferimento esclusivamente agli impianti comuni.
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Obbligo di lavori sulle parti private, ma anche no
Infine va considerato che nessun tipo di delibera condominiale può imporre ai singoli proprietari di effettuare interventi nei propri appartamenti per raggiungere il salto di due classi a livello condominiale.
Rientra tra le proposte “fantasiose”, per così dire, quella di sostituire, ad esempio, non solo gli infissi ma anche i boiler elettrici in casa propria per far sì che l’edificio rispetti i requisiti per il Superbonus.
Una proposta che non sta né in cielo né in terra, dato che ciascun singolo proprietario avrebbe comunque il sacrosanto diritto di tirarsi indietro in qualunque momento, anche dopo aver dato un generico assenso al lavori. Come sarebbe possibile poi in questa situazione e attestare il salto di due classi per l’edificio?
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Questo manuale tecnico dedicato all’Ecobonus e al Sismabonus per gli aspetti tecnici e professionali è uno strumento pratico e flessibile, adattabile ai continui mutamenti causati dalla normativa. L’opera offre al lettore una traccia chiara e gestibile ai vari livelli di controllo, durante tutto il processo della commessa che va dalla presa in consegna dell’incarico sino alla sua realizzazione ed alla conformità finale di quanto realizzato, nonché in ordine alla documentazione da conservare in futuro, per eventuali controlli da parte delle autorità preposte. Tutto questo processo passa da un’attenta e sistematica preparazione documentale, che facilita la ricognizione degli interventi, ne definisce la fattibilità e, in ultimo, conserva traccia di quanto eseguito. Nelle varie sezioni del manuale sono trattati tutti gli aspetti tecnici e progettuali utili per sapere come muoversi nel campo documentale e nel campo pratico, nonché in fase di preparazione delle pratiche amministrative, in cantiere ed infine nella redazione delle certificazioni ed asseverazioni, mettendo a disposizione l’esperienza acquisita dagli autori, con vari casi risolti in modo puntuale, relativi agli interventi di efficientamento energetico e di messa in sicurezza sismica degli edifici in ottica Superbonus. Al manuale è associata una ricca sezione online completa di decine di documenti utili di carattere operativo come, per esempio, i fascicoli tecnici, i capitolati, i computi metrici, i SAL e le asseverazioni. Fortunato D’Amico Laureato in Architettura al Politecnico di Milano. Ha lavorato nella ricerca e nella comunicazione tecnico scientifica relativa ai progetti di architettura, design, paesaggio. Ha insegnato nei corsi di architettura e design del Politecnico di Torino e di Milano. Promotore dell’AGENDA 2030 e La Carta di Ginevra delle Nazioni Unite sull’Abitare Sostenibile. Massimo Facchinetti Dopo la laurea al Politecnico di Milano in disegno industriale, prosegue l’attività accademica come professore universitario a contratto presso diversi atenei, tra cui quelli di Firenze, Brescia, Milano, insegnando nei corsi di architettura e design. Ha lavorato nello sviluppo di molti progetti in Venezuela, Tunisia Senegal, Libia, Oman, ed Emirati Arabi, Mongolia.
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