Comprare casa senza dichiarazione di agibilità: cosa sapere prima del rogito

Agibilità vs abitabilità, dal certificato alla SCIA

L’abitabilità attualmente è regolamentata dall’art. 24 del TUE dopo le modifiche introdotte dal Decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222 in materia di SCIA. Prima dell’entrata in vigore di queste disposizioni esisteva una distinzione precisa: “licenza di abitabilità” per gli edifici residenziali e “licenza di agibilità” per quelli ad uso diverso. Dopo l’entrata in vigore della SCIA il termine agibilità è onnicomprensivo e si applica a tutti gli immobili, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso.

Per ottenere l’agibilità infatti il procedimento prevede la presentazione di una SCIA entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione, nel quale il tecnico deve attestare: la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e ai requisiti di legge di agibilità. Di fatto – sottolinea lo Studio – “l’agibilità, come oggi attestata dal tecnico incaricato, non è più solo una certificazione dell’idoneità della destinazione dell’immobile all’uso al quale è adibito, ma anche della conformità urbanistica del manufatto”.

Salva Casa e requisiti ridotti, la “nuova agibilità” non è una sanatoria

Il Decreto Salva Casa ha poi introdotto alcune deroghe transitorie per favorire la circolazione immobiliare. Fino all’emanazione di nuovi requisiti ministeriali, è infatti possibile ottenere l’agibilità anche per:

• Locali con altezza ridotta: da 2,40 a 2,70 metri (invece dei tradizionali 2,70 metri minimi)
• Monolocali tra 20 e28 mq per una persona (invece di 28 mq minimi) e tra 28-38 mq per due persone (invece di 38 mq minimi).

Queste deroghe, però – sottolinea lo Studio –  si applicano solo nel caso in cui sia stato contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Questo comporta che “non è possibile appellarsi alle novità introdotte dal Decreto Salva Casa per ipotizzare una sanatoria di opere realizzate abusivamente con queste caratteristiche dimensionali in assenza o in difformità dal titolo edilizio”.

Commerciabilità giuridica e economica

Per quanto riguarda la compravendita in sé, dunque, lo Studio ribadisce che un immobile privo di agibilità non è incommerciabile dal punto di vista giuridico, ossia non è nullo in partenza. Tuttavia subisce un deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario, anche in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell’ottenimento dell’agibilità.

Questo significa che, se manca il certificato al momento del rogito, l’acquirente può rifiutarsi di concludere l’acquisto e ottenere il risarcimento per inadempimento, dal momento che il venditore è obbligato a consegnare il documento. Tuttavia le parti possono accordarsi e l’acquirente può accettare consapevolmente un immobile privo di questa certificazione, ma deve farlo con piena cognizione di causa, e inserendo specifiche dichiarazioni nell’atto.

Particolare attenzione va posta poi alla distinzione tra “inagibilità formale” e “inagibilità sostanziale”. Nel primo caso, infatti, manca solo la documentazione amministrativa, ma l’immobile ha tutti i requisiti per essere dichiarato agibile. Nel secondo caso, l’immobile presenta carenze strutturali o impiantistiche che impediscono il rilascio dell’agibilità. Situazione della quale l’acquirente deve essere messo a conoscenza.

Mediatori obbligati ad informare le parti

Per questo, ad esempio, sottolinea lo Studio, è importante il ruolo dei mediatori o delle agenzie immobiliari, per i quali sono previste responsabilità specifiche. Devono infatti informare le parti sulla necessità di presentare la documentazione urbanistico-edilizia, compresa l’agibilità, anche se non sono tenuti a effettuare direttamente controlli presso la pubblica amministrazione sulla regolarità dell’immobile.

In sostanza, il mediatore che ha correttamente informato il venditore sugli obblighi documentali assolve il proprio dovere professionale, mentre se non fornisce alcuna informazione si espone a responsabilità per i danni che ne possono derivare.

Clausole specifiche nell’atto

Il notaio da parte sua – come ricorda lo Studio – non ha alcun obbligo di indicare la presenza del certificato nell’atto, ma ha il “dovere di consiglio in ordine” alle scelte tecnico-giuridiche proprie della professione. In pratica non può sostituirsi ad un tecnico per valutare l’idoneità o meno dell’immobile ad essere qualificato come agibile, ma deve fornire tutte le informazioni all’acquirente affinché sia perfettamente consapevole delle conseguenze derivanti dall’acquisto di un immobile privo dell’elemento dell’agibilità, circostanza che può infatti risultare determinante nella valutazione del contraente in ordine all’opportunità di procedere o meno alla stipula del contratto di compravendita o – ove decida comunque di acquistare – in ordine alla determinazione del prezzo.

Per questo un consiglio è sempre quello di interpellare un tecnico di fiducia per escludere eventuali casi di inagibilità sostanziale.