Attività edilizia libera: prime considerazioni legali sulle vetrate panoramiche amovibili

L’art. 33-quater del Decreto Aiuti bis (Decreto Legge 9 agosto 2022, n. 115, convertito con la Legge 21 settembre 2022, n. 142, pubblicata sulla GU n. 221 del 21 settembre 2022) ha introdotto la nuova lett. b-bis) all’art. 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia[1], secondo cui rientrano nell’attività edilizia libera:

“gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. 

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Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche”.

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L’utilizzo di vetrate fisse o a libro secondo la giurisprudenza

L’utilizzo di vetrate è stato sempre associato alla realizzazione di una veranda, con conseguente richiesta, secondo la giurisprudenza[2], del permesso di costruire; tale titolo edilizio è stato ritenuto necessario non solo per i casi di vetrate fisse ma anche nel caso di vetrate richiudibili a libro. Ad esempio, proprio con riferimento a tale ultima opzione, il TAR Lazio, Roma, sez. II bis, nella sent. 23 gennaio 2020, n. 911, ha affermato che:

“La realizzazione, su un balcone di proprietà, di una chiusura a vetri mobili del tipo “a libro” per tutta la lunghezza (nel caso specifico, circa 8 m) del parapetto e altezza fino all’intradosso del solaio superiore determina la trasformazione del balcone in veranda. Infatti, la posa in opera di infissi in alluminio e vetro, scorrevoli e richiudibili “a libro”, assume inequivocabilmente le caratteristiche di una veranda, determinando la chiusura totale o parziale di un elemento edilizio aperto verso l’esterno, quale un terrazzo, un balcone o un portico, e dando così luogo a un elemento diverso, che comporta una trasformazione in termini di volume, superficie e sagoma dell’edificio cui appartiene, e pertanto richiede il rilascio di idoneo titolo abilitativo. Né in contrario rileva l’uso che di tale struttura avviene solo in via di mero di fatto, perché ai fini edilizi deve aversi riguardo alle caratteristiche oggettive dell’opera e all’idoneità degli infissi a realizzare un locale stabilmente chiuso, con conseguente estensione delle possibilità di godimento dell’immobile, ivi compresa quella di mantenere gli infissi aperti all’occorrenza o comunque secondo necessità (T.A.R. Toscana, sez. III, 11/01/2019 n. 64; vedi anche Cons. St., sez. VI, 25/01/2017 n. 306, per la precisazione che una veranda è realizzabile unicamente su balconi, terrazzi, attici o giardini, ed è caratterizzata da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro, determinando così un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma, e necessitando, quindi, del permesso di costruire)”.

Similmente, il TAR Campania, Salerno, sez. II, nella sent. 8 luglio 2020, n. 851, ha affermato che:

“la veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro con la conseguenza che essa, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma”.

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Le caratteristiche delle VEPA

La norma descrive le caratteristiche delle VEPA, sotto un duplice aspetto:

• funzionale, in quanto hanno lo scopo di proteggere temporaneamente dagli agenti atmosferici, di migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche, di ridurre le dispersioni termiche, di consentire una parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio;
• strutturale, perché non possono configurare spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile; inoltre, tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

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Prime considerazioni

La novità normativa si presta ad alcune brevi considerazioni.

In primo luogo, sarà  interessante verificare le modalità e i materiali utilizzati con cui i costruttori di tali manufatti riusciranno a realizzare le VEPA in modo da farle rientrare nel modello pensato dal legislatore. A prima vista, una soluzione praticabile sembrerebbe quella di vetrate scorrevoli con fori nella zona superiore che, nel caso di non uso, possano ritrarsi verso la parete o verso il soffitto, lasciando il balcone totalmente aperto. Per evitare la stabilità (e, conseguentemente, nuovi volumi ed eventuali diverse destinazioni d’uso), infatti, è necessario che tali vetrate, nel caso di non uso, subiscano una sostanziale scomparsa, considerato peraltro che il legislatore dispone che bisogna “ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente” e “non modificare le preesistenti linee architettoniche”.

In secondo luogo, è innegabile un elemento di comunione con le serre bioclimatiche, da individuare nelle finalità di migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche e di ridurre le dispersioni termiche; con l’enorme differenza, tuttavia, che le VEPA consentono di utilizzare l’ambiente per la permanenza umana, mentre le serre bioclimatiche, almeno secondo la giurisprudenza[3], escludono tale possibilità.

In terzo luogo, poiché l’incipit dell’art. 6 del Testo Unico Edilizia in materia di attività edilizia libera fa salve “le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”, è fondamentale intervenire sui regolamenti edilizi locali, allo scopo di renderli coerenti con la novità normativa, per evitare dubbi applicativi e conseguenti contenziosi tra il cittadino e l’ente locale.

Ancora, ma certamente non meno importante, resta da indagare il rapporto di tali strutture con gli eventuali vincoli gravanti sull’immobile, considerato che le VEPA hanno diverse funzionalità (ombreggiatura, risparmio energetico, protezione agenti atmosferici) e che il DPR n. 31/2017[4] non individua espressamente le vetrate tra le previsioni di interventi da assoggettare o meno alla procedura di autorizzazione paesaggistica, facendo riferimento a generici interventi assimilabili (ad esempio, quelli sui prospetti degli edifici – punto A.2 e punto B.4).

Infine, nel caso delle VEPA nei condomini potrebbero sorgere difficoltà in merito alla valutazione dell’impatto sulle linee architettoniche dell’edificio e, conseguentemente, sul decoro di quest’ultimo.

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Note

[1] DPR n. 380/2001.

[2] Cfr., ex multis, TAR Liguria, sez. I, sent. 12 settembre 2022, n. 758; TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent. 1° agosto 2022, n. 5171 e sent. 3 giugno 2022, n. 3793.

[3] TAR Lazio, Latina, sez. I, sent. 6 agosto 2020, n. 320.

[4] Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata.

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