L’usufruttuario di un appartamento in condomino può utilizzare e godere di un immobile nel caseggiato, pur non avendone la proprietà. Questo diritto comporta specifiche implicazioni giuridiche e gestionali, soprattutto in relazione alle spese e all’uso delle parti comuni. L’usufruttuario può utilizzare l’immobile e trarne i frutti (ad esempio affittandolo), rispettando la destinazione d’uso.
Per quanto riguarda la partecipazione alle riunioni il nudo proprietario deve essere convocato per le assemblee relative alle innovazioni e alle opere di manutenzione straordinaria, che incidono sulla struttura, il valore e l’essenza dell’immobile. L’usufruttuario, invece, deve essere convocato per le decisioni che riguardano la gestione ordinaria o l’utilizzo dei beni e servizi comuni, in quanto tali questioni rientrano nella sfera del godimento quotidiano. Questa distinzione è giustificata dalla diversa natura dei diritti dei due soggetti: il nudo proprietario conserva la titolarità della proprietà, mentre l’usufruttuario ha il diritto di godimento. Di conseguenza, la convocazione all’assemblea dipende dal carattere ordinario o straordinario delle opere da discutere.
Tenendo conto di quanto sopra si può affermare che l’usufruttuario è tenuto a pagare le spese ordinarie per la manutenzione e il funzionamento delle parti comuni (art. 1004 c.c.). Al contrario il nudo proprietario è responsabile delle spese straordinarie (es. rifacimento del tetto o della facciata), che riguardano la struttura e il valore dell’immobile. Chiarito quanto sopra, bisogna determinare se i danni causati a terzi da una terrazza a livello ad uso esclusivo e dalla tubazione di adduzione idrica di un appartamento ricadano sull’usufruttuario o sul nudo proprietario. La questione è stata recentemente trattata dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 2812 del 19 marzo 2025.
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Da non perdere
Parti comuni ed esclusive in condominio
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La vicenda
La vicenda ruota intorno a una controversia legata ai danni da infiltrazioni che hanno interessato il soffitto dell’appartamento di una condomina. Quest’ultima si è rivolta al Tribunale facendo presente che i fenomeni infiltrativi derivavano dall’unità immobiliare sovrastante, parzialmente utilizzata come appartamento e parzialmente come terrazzo a livello.
L’attrice ha evidenziato che i problemi di infiltrazioni si erano manifestati inizialmente nel 2018, evolvendosi con alternanze di espandimenti e riduzioni nel tempo, fino a un aggravamento rilevante nel 2020. Secondo la condomina – che aveva informato l’abitante dell’unità immobiliare soprastante, senza ottenere una soluzione – la causa delle infiltrazioni era ricollegabile al terrazzo a livello che fungeva da copertura per le unità sottostanti. L’attrice ha citato in giudizio il condominio e la condomina del piano di sopra per ottenere il pagamento di € 7.082,20, a titolo di risarcimento danni e la rimozione delle cause delle infiltrazioni.
La responsabilità del danno è stata attribuita ai convenuti in base all’art. 2051 c.c., considerando che il terrazzo a livello era parte integrante delle proprietà sovrastanti. Il condominio ha sostenuto di non conoscere le cause delle infiltrazioni. L’abitante dell’unità soprastante ha eccepito la carenza di legittimazione passiva, dichiarando di essere mero usufruttuario dell’immobile e di non esercitare alcun potere su di esso, essendo residente altrove. Successivamente l’attrice ha chiesto di chiamare in causa la nuda proprietaria dell’immobile, rinunciando all’azione nei confronti del condominio.
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L’esito della CTU
La CTU ha accertato che una parte dell’abitazione della danneggiata è coperta dal terrazzo a livello. Il perito ha rilevato lesioni longitudinali nei travetti, causate dalla “carbonatazione del calcestruzzo”.
Tuttavia, come rilevato lo stesso CTU, a seguito del rifacimento dell’impermeabilizzazione, queste infiltrazioni sono state eliminate. Inoltre ha evidenziato che nel salone e nella veranda dell’appartamento dell’attrice si è verificato il distacco della tinteggiatura delle pareti. Questo danno è stato attribuito a “microinfiltrazioni” o alla condensa delle tubazioni di adduzione idrica del lavandino esterno situato sul terrazzo.
Il CTU ha specificato che questa problematica non è stata ancora risolta.
La decisione
Il Tribunale ha sottolineato che, se il lastrico solare o la terrazza a livello non sono di uso comune a tutti i condomini, la responsabilità per i danni da infiltrazioni negli appartamenti sottostanti ricade sia sul proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia sul condominio, in virtù degli obblighi previsti per la conservazione delle parti comuni.
Come ha osservato il giudicante il principio sopra espresso va contemperato con altro principio relativo all’individuazione del custode del bene immobile oggetto di usufrutto. In tal caso, come precisa il giudice partenopeo, la figura del custode coincide con quella dell’usufruttuario, perché quest’ultimo, a differenza del nudo proprietario, ha il pieno possesso della cosa (artt. 982 e 1004 c.c., comma 1), ricoprendo, pertanto, il ruolo di custode con i connessi oneri di manutenzione e ripristino del bene (Cass., sez. II, 24/06/2022, n. 20429). I danni derivanti dalla terrazza a livello sono a carico dell’usufruttuario nella misura di un terzo, mentre i due terzi sono a carico del dei condomini le cui unità immobiliari sono coperte. I danni causati dalla tubazione di adduzione idrica sono imputabili solo all’usufruttuario, trattandosi di impianto posto a servizio esclusivo dell’appartamento utilizzato.
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