Anche l’opzionario può presentare la richiesta del permesso di costruire

L’art. 11, comma 1 del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n.380/2001) stabilisce che “il permesso di costruire é rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”.

La lettera della norma è chiara: la richiesta del titolo edilizio può essere avanzata anche da un soggetto che non è proprietario dell’immobile sul quale dovrà essere effettuato l’intervento.

L’ampia formula utilizzata dal Legislatore consente di ritenere che la richiesta del permesso di costruire può essere avanzata da chi, essendo titolare di altro diritto reale diverso dalla proprietà (ad esempio, l’usufruttuario – cfr. sent. n. 1318 del 7 marzo 2011 del TAR Campania, sez. VIII Napoli) o di un diritto personale di godimento dell’immobile (ad esempio, l’affittuario di un terreno agricolo – cfr. la sent. n. 102 del 31 marzo 2011 del TAR Umbria, sez. I), abbia per effetto di tale diritto l’obbligo o la facoltà di eseguire l’intervento edilizio per cui chiede il titolo.

Un’ipotesi particolare è stata oggetto della recente Sentenza Tar Puglia, Lecce 18 luglio 2011 n. 1365, nella quale i giudici hanno valutato positivamente la legittimazione a richiedere il permesso di costruire in capo all’opzionario.

Il patto di opzione, previsto e disciplinato dall’art. 1331 del c.c., è un negozio giuridico bilaterale nel quale una parte (il concedente) si vincola ad una propria proposta e l’altra parte (l’opzionario) ha la facoltà di accettarla o meno.

Secondo i giudici pugliesi, “l’art. 11 del d.P.R. n. 380 del 2001, nel prevedere che il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, richiede, quale titolo astrattamente idoneo a legittimare la richiesta del permesso di costruire, la sussistenza di una situazione giuridica assimilabile alla proprietà o, eventualmente, alla qualificata aspettativa di poter esercitare le prerogative del proprietario sull’area in cui si intende realizzare un determinato intervento: rientra in tali ipotesi anche la stipulazione di un contratto di opzione il quale, per la sua configuarazione di sostanziale proposta irrevocabile (con vincolo a carico del concedente e diritto potestativo in favore dell’opzionario), senz’altro è istituto idoneo a far insorgere, in capo all’interessato, una situazione, per l’appunto, di qualificata aspettativa; anzi, in forza dell’assetto di poteri che si instaura tra concedente ed opzionario (al quale è rimesso il semplice esercizio di un diritto potestativo ai fini del perfezionamento del successivo contratto) esso risulta persino più incisivo, sotto il profilo della effettiva disponibilità dell’immobile, rispetto al contratto preliminare di vendita che, per giurisprudenza pressoché costante, è da tempo ritenuto titolo idoneo a richiedere il permesso di costruire”.

Nel caso concreto è stato ritenuto legittimato alla richiesta del permesso di costruire l’opzionario di un patto avente ad oggetto la costituzione di un diritto di superficie su un immobile da destinare all’installazione di un impianto fotovoltaico nelle more del perfezionamento del contratto finale.

Si ampliano, così, i casi in cui il titolo edilizio può essere richiesto da soggetto diverso dal proprietario, grazie alla valorizzazione del rapporto qualificato che si viene ad instaurare fra chi intende effettuare l’intervento e l’immobile.

Anche in passato si erano avute alcune ipotesi “particolari” che probabilmente non si presentano con particolare frequenza nella prassi ma che è bene ricordare: ad esempio, la giurisprudenza ha riconosciuto la legittimazione a richiedere il permesso di costruire ai soggetti beneficiari della procedura espropriativa avviata con l’approvazione del piano per gli insediamenti produttivi, a seguito di delibera del Consiglio comunale (TAR Basilicata, sent. n. 779 del 25 ottobre 2010); o, ancora, al locatario con contratto di locazione recante l’esplicita o l’implicita autorizzazione ad eseguire interventi di trasformazione edilizia del bene (Consiglio di Stato, sez. V, sent. n. 1507 del 15 marzo 2001; TAR Emilia Romagna, 01.7.2008, n. 338).