Agevolazioni prima casa: i tre requisiti per gli italiani all’estero

Dalla cittadinanza ai requisiti oggettivi

Le agevolazioni prima casa consentono attualmente di pagare l’imposta di acquisto ridotta dal 9% al 2% in caso di venditore privato, o dell’IVA ridotta dal 10% al 4% se si compra dal costruttore, a patto di rispettare i requisiti indicati dalla legge. Le agevolazioni d’imposta si applicano anche in caso di acquisto a titolo gratuito, ossia per successione o donazione, così come l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in cifra fissa.

Fino al 2023 la possibilità di accedere alle agevolazioni era riconosciuta anche ai “cittadini italiani emigrati all’estero”, senza ulteriori condizioni di radicamento territoriale. Un criterio basato sulla nazionalità che la Commissione Europea aveva contestato con la procedura di infrazione n. 2014/4075, rilevando una discriminazione nei confronti dei cittadini di altri Stati UE. Con la precedente formulazione della norma risultavano, infatti, esclusi dall’agevolazione i cittadini non italiani che non intendessero stabilirsi in Italia. 

Con l’art. 2 del decreto 69/2023 “Disposizioni urgenti per l’attuazione di obblighi derivanti da atti dell’Unione europea e da procedure di infrazione e pre-infrazione pendenti nei confronti dello Stato italiano” è stato dunque eliminato il riferimento alla cittadinanza ed ancorato il beneficio a presupposti oggettivi, ossia il legame reale con il territorio italiano.

I tre requisiti cumulativi

In base alle norme attuali, dunque, per accedere alle agevolazioni devono sussistere simultaneamente tre condizioni al momento del rogito:

1. il trasferimento all’estero deve essere avvenuto per ragioni di lavoro, qualsiasi tipologia di rapporto, non necessariamente subordinato;
2. l’acquirente deve aver risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni prima dell’acquisto. Il quinquennio non deve essere necessariamente continuativo e rientrano anche le attività svolte senza remunerazione;
3. l’immobile deve essere situato nel comune di nascita dell’acquirente, oppure in quello in cui aveva la residenza, oppure in quello in cui svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

A queste tre condizioni specifiche si aggiungono, come per qualsiasi acquisto in regime prima casa, quelle previste dalle lettere b) e c) della nota II-bis: assenza di altri diritti reali su immobili nello stesso comune e mancato godimento pregresso dell’agevolazione. Per i residenti all’estero, comunque, ai fini dell’agevolazione non è richiesto l’obbligo di stabilire la residenza nel comune di acquisto, né di adibire l’immobile ad abitazione principale.

Perché i figli degli expat non passano il test

Considerate queste condizioni è evidente che il figlio di emigrati italiani – nato e cresciuto all’estero, o trasferitosi in giovane età – non soddisfa nessuno dei tre requisiti richiesti dalla legge. Non si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ma vi è nato o cresciuto; non ha risieduto né lavorato in Italia per cinque anni; non ha un comune di precedente residenza o attività lavorativa sul territorio nazionale. Il legame con la casa di famiglia può essere sicuramente affettivo, non territoriale nel senso richiesto dalla norma.

Quindi anche nel caso di eredità non è in alcun modo possibile applicare le agevolazioni. Né è ipotizzabile una modifica della norma dato che le nuove regole – come ha ricordato la sottosegretaria Albani – sono state introdotte dalla legge proprio in seguito alle richieste della UE: legare le agevolazioni alla sola cittadinanza rischiava infatti di creare una distorsione in materia di libera circolazione dei capitali.

I requisiti in sintesi