Accatastamento piscina pertinenziale: cosa deve fare il tecnico incaricato?

Ogni qualvolta capiti di imbattersi in una piscina in fase di accatastamento di una villetta sorgono spontanei dubbi nel tecnico incaricato soprattutto in merito all’attribuzione di un subalterno indipendente per la piscina o se la piscina determini o no la sussistenza delle caratteristiche di lusso.

Dubbi leciti chiaramente, come dimostrato anche dal fatto che ormai sempre più sovente, in fase di compravendita di un fabbricato con pertinente piscina, il Notaio rogante richiede una dichiarazione resa da parte di tecnico abilitato circa le caratteristiche e l’individuazione catastale della piscina.

Accatastamento piscina pertinenziale: come procedere?

In primis si può dire che la piscina pertinenziale ad una villetta deve essere indicata (tramite un tratteggio ad esempio) nella planimetria catastale dell’unità immobiliare cui fa riferimento (o per lo meno nell’elaborato planimetrico nel caso in cui si tratti di una piscina comune a più unità immobiliari esistenti in una villetta plurifamiliare). Lo stesso software Do.C.Fa. su cui deve essere caricata la planimetria, richiede all’interno del quadro 1N se sia presente una piscina negli spazi scoperti del fabbricato e la sua superficie.

Sicuramente questa tipologia di piscine pertinenziali alle abitazioni non devono esser censite con le categorie “C/4 – fabbricato o locale per esercizi sportivi senza fine di lucro” o “D/6 – fabbricato o locale per esercizi sportivi con fine di lucro” poiché queste due categorie fanno riferimento a strutture sportive meglio organizzate o ad attività ricettive e non ad una mera pertinenza di un’abitazione (utilizzabile per di più solo stagionalmente).

Definito come indicare la piscina nella planimetria catastale e nel Do.C.Fa., pur senza attribuirle un subalterno ed una rendita indipendente, il vero spauracchio diventa capire se l’abitazione cui la piscina costituisce pertinenza possa diventare di lusso. Se si verificasse quest’ultimo caso i proprietari perderebbero la possibilità di fruire dell’agevolazione prima casa per il pagamento dell’IMU ed anche in sede di eventuale compravendita non risulterebbe utilizzabile l’agevolazione prima casa per il pagamento delle imposte in un eventuale atto notarile.

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I riferimenti normativi

I riferimenti per capire se un’abitazione sia di lusso sono contenuti nell’ormai datato D.M. 02/08/1969 cui ha fatto seguito l’Ordinanza della Cassazione n. 23507 del 04/11/2014 che ha ulteriormente e meglio identificato le caratteristiche delle abitazioni di lusso ed infine il Decreto Legislativo 175/2014 all’articolo 33 ha sancito la predominanza delle categorie catastali.

In definitiva, ci si trova di fronte ad abitazioni considerabili di lusso quando sono accatastate nelle categorie “A/1 – edifici di tipo signorile”, “A/8 – immobili in ville” e “A/9 – castelli e palazzi di pregio storico/artistico”. Per rientrare in una di queste categorie, seguendo le caratteristiche delineate dai riferimenti normativi precedentemente indicati, la piscina pertinenziale al fabbricato dovrebbe avere una superficie superiore ad 80 metri quadrati.

In linea generale è bene verificare che, quand’anche la piscina sia inferiore agli 80 mq citati, non siano presenti alcuni degli altri fattori richiamati dal D.M. 02/08/1969 che sommati l’uno con l’altro possano dare forma ad un’abitazione di lusso; altrimenti può risultare corretto accatastare l’abitazione con una categoria e classe elevate pur senza farla rientrare nelle categorie che determinano il “lusso”.

Pur avendo tentato di fornire una spiegazione più possibile e generale è ovvio che ogni caso deve esser valutato singolarmente e ben studiato prima di procedere con il definitivo accatastamento cosicché si possa mitigare quanto più possibile, ma comunque sempre nel limite della correttezza tecnico/fiscale, l’incidenza delle imposte e tribute dovuti dal proprietario.

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