Nel corso del 2025, l’Agenzia delle Entrate avvierà una campagna di compliance rivolta ai proprietari di immobili che hanno beneficiato del Superbonus senza adeguare le rendite catastali. Questa iniziativa, che segue le disposizioni della legge di Bilancio del 2024, ha l’obiettivo di verificare se gli immobili ristrutturati con agevolazioni fiscali abbiano aggiornato correttamente i valori catastali.
Il direttore uscente delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, nella sua relazione di fine anno, ha anticipato l’avvio di questa operazione. Come specificato nel documento, non si tratterà di veri e propri controlli fiscali, ma di inviti formali rivolti ai contribuenti per chiarire la loro posizione rispetto alla variazione catastale degli immobili interessati dal superbonus. Le lettere di compliance saranno inviate dopo una serie di incroci di dati. La notizia è stata pubblicata da Il Sole 24 Ore, in un approfondimento a firma di Giuseppe Latour e Giovanni Parente.
Avevamo già analizzato il tema in questo articolo dove la nostra esperta, Lisa De Simone, spiega quando è necessario aggiornare la rendita.
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Indice
Incrocio di dati e lettere di compliance
La relazione illustra il meccanismo di controllo che sarà utilizzato. L’Agenzia delle Entrate confronterà le comunicazioni relative agli interventi edilizi incentivati dal Superbonus (come recupero del patrimonio edilizio, efficientamento energetico, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica) con i dati catastali disponibili. Se per un immobile risulterà l’utilizzo delle agevolazioni fiscali ma non la presentazione della dichiarazione di variazione catastale, il contribuente riceverà una lettera di compliance con la richiesta di chiarimenti.
L’operazione ha una portata significativa: secondo gli ultimi dati, al novembre 2024 sono state registrate circa 18,1 milioni di comunicazioni relative alla cessione dei crediti del superbonus, per un valore complessivo di 161,9 miliardi di euro. Tuttavia, il numero di immobili coinvolti è pari a circa 500 mila, in quanto ogni cantiere ha spesso generato più comunicazioni di cessione.
Frodi in edilizia: cosa rischiano i contribuenti?
L’obiettivo dell’iniziativa è duplice: aggiornare in modo più realistico la mappatura del patrimonio immobiliare italiano e ridurre il numero delle cosiddette “case fantasma”, ossia immobili non dichiarati al Fisco.
Sebbene il tasso di irregolarità catastale sia considerato elevato, i contribuenti avranno la possibilità di dimostrare la regolarità della loro posizione o giustificare la mancata variazione catastale, qualora non fosse obbligatoria per legge.
Il rischio maggiore è la successiva apertura di un accertamento se le giustificazioni risultassero insufficienti.
Come regolarizzare la propria posizione?
Ricordiamo che la dichiarazione in catasto è obbligatoria per nuovi immobili o per variazioni che richiedano un riesame di categoria, classe o consistenza.
Gli intestatari devono presentare un atto di aggiornamento predisposto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, ecc.). I possessori possono intervenire in caso di inerzia dei titolari dei diritti reali, ma solo per la prima iscrizione in catasto dei beni immobili.
La normativa richiede il pagamento di tributi speciali catastali. Il termine per presentare la dichiarazione è di 30 giorni dall’ultimazione dei lavori o dal momento in cui l’immobile diventa abitabile o servibile all’uso previsto. In caso di tardiva presentazione, si applicano le sanzioni.
Tutte le informazioni utili sono riportate sul sito dell’Agenzia delle Entrate dove vengono elencati anche gli immobili esclusi dall’obbligo di accatastamento.
Perché i controlli sulle rendite catastali post Superbonus?
La campagna di compliance rientra in una più ampia strategia di contrasto alle frodi nei bonus edilizi.
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