Il costo di costruzione, detto anche di produzione, rappresenta la spesa necessaria per produrre un bene ancora non esistente; matematicamente è ottenuto dalla più probabile somma delle spese che, a giudizio del perito, un imprenditore puro dovrebbe sostenere.
Quando si affronta il settore delle costruzioni l’organizzazione dei costi subisce sostanziali differenziazioni, in considerazione delle diverse fasi del processo edilizio e di chi ne sia il promotore.
Vediamo di seguito come si calcola il costo di costruzione e una breve indicazione su cosa deve contenere un computo metrico estimativo. Il presente articolo è estratto dal volume La stima dei danni al patrimonio immobiliare di Massimo Moncelli, edito da Maggioli Editore.
Indice
Costo di costruzione: la formula
La formula per determinare il costo è:
K = KA + Kc + St + On + In + Imp + Impr + U
dove:
KA = costo dell’area
Kc = costo di costruzione edilizia
St = spese tecniche e onorari professionali
On = oneri concessori
In = interessi sul capitale finanziario
Imp = imposte
Impr = spese impreviste
U = utile del promotore.
Costo di costruzione: gli aspetti da tenere in considerazione
Appare evidente che la determinazione del costo di costruzione avvenga in una fase progettuale, con modelli di valutazione che possono essere sia sintetici che analitici.
Si tratta di uno studio generalmente svolto anche in diverse fasi dello sviluppo progettuale, al fine di definire, oltre al più probabile valore di costo, anche il prezzo minimo nella presentazione delle offerte di vendita.
Altro aspetto tipico del settore edilizio è costituito dalla circostanza che i costi possono avere articolazioni diverse, in considerazione che il progetto sia sviluppato da un promotore piuttosto che da un’impresa di costruzioni.
Nella determinazione del costo di costruzione gli elementi progettuali sono fondamentali e condizionano anche la scelta del procedimento da adottare; è chiaro che in presenza di un progetto di massima si dovrà necessariamente far ricorso a procedimenti sintetici, viceversa, in presenza di un progetto esecutivo, si potrà procedere in via analitica in quanto sono note tutte le variabili che incidono alla formazione del costo, quali ad esempio le destinazioni d’uso, la distribuzione planimetrica, i materiali adottati e le modalità costruttive.
Il procedimento sintetico: la formula ridotta
Nel caso di procedimenti sintetici il perito dovrà individuare un sufficiente campione di edifici simili per tipologia e tecnica costruttiva, di cui conosca il costo di costruzione, al fine di poter effettuare una comparazione. Generalmente per la comparazione viene utilizzato il parametro del costo al mq di superficie, ottenuto con riferimento alla superficie esterna lorda dei diversi piani dell’immobile; in alcuni mercati è ancora utilizzato il costo al m3 vuoto per pieno, mentre per alcune tipologie di immobili sono usati altri parametri, quali il numero di camere (alberghi), posti auto (garage e parcheggi), posti letto (ospedali) e così via.
In questo modo la formula per determinare il costo di costruzione (Kt) è determinato dal parametro scelto; supponiamo che questo sial il costo al mq di superficie esterna lorda, avremo che:
Kt = Superficie di progetto ∙ Kt m2
Il metodo sintetico presenta comunque un elevato grado di approssimazione che ne rende sconsigliabile l’utilizzo, specialmente a tecnici non molto esperti.
Ben più affidabile è la metodologia analitica, largamente utilizzata in edilizia, che consiste nell’uso del computo metrico estimativo, per definire i probabili costi tecnici di costruzione dell’edificio.
Il procedimento analitico: il computo metrico estimativo
Il computo metrico estimativo è un elaborato tecnico nel quale vengono determinate le lavorazioni necessarie per realizzare uno specifico immobile, sia di nuova costruzione che in ristrutturazione, con l’indicazione dei relativi costi. Nel computo il perito procede alla determinazione degli elementi costruttivi necessari per l’edificazione, indicando le quantità necessarie cui applicare i vari prezzi unitari, come desunti da prezzari in vigore nell’area di riferimento, in genere basandosi sul prezzario regionale o su indagini di mercato.
I costi sono riconducibili alle seguenti voci:
- costo tecnico di costruzione
- materiali (valutati in quantità €/unità di misura)
- manodopera (valutata in tempo €/ora)
- noleggi e trasporti (valutata in tempo €/ora)
- costi fissi (valutati in percentuale sul costo tecnico)
- onorari professionisti
- spese generali
- utile d’impresa
Per la redazione del computo metrico estimativo il punto di partenza è necessariamente il progetto esecutivo dell’opera su cui basarsi per il calcolo delle superfici e delle quantità. Il tecnico, lavorando sui grafici di progetto, dovrà individuare con certezza le tipologie dei lavori scomponendole e suddividendole in categorie omogenee.
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La stima dei danni al patrimonio immobiliare
La stima dei danni patrimoniali costituisce, all’interno dell’estimo legale, una delle attività più complesse, dove le valutazioni, pur eseguite secondo criteri definiti dalla legge, dipendono dalla capacità, da parte del perito, di individuare il metodo migliore per assolvere il proprio mandato. Il volume, aggiornato e inserito nella presente collana, si concentra sulla stima del danno alle costruzioni, riconducendola all’estimo legale. Vengono esaminati i criteri definiti dalla legge e dai contratti assicurativi al fine di: scegliere il metodo di stima più adatto; quantificare il danno in modo preciso; accertare le cause dell’evento dannoso e il nesso di causalità con il danno stesso.La presente edizione amplia i casi trattati, includendo tipologie di danno di crescente rilevanza, come quelle derivanti da allagamenti, immissioni odorose, mancato godimento e presenza di vizi e difetti nell’immobile oggetto di compravendita. Inoltre l’opera presenta un consistente aggiornamento giurisprudenziale, integrando la trattazione con la casistica di merito intervenuta negli ultimi anni, al fine di offrire un quadro completo e aggiornato delle pronunce in materia di stima del danno.Massimo Moncellilaureato in Scienze Agrarie, è esperto di estimo ed economia immobiliare, membro del Royal Institution of Chartered Surveyors e della Società Italiana di estimo e valutazioni. È iscritto nell’Elenco dei Docenti della Scuola Superiore della Magistratura e nell’albo degli esperti scientifici del MIUR. Autore di numerosi articoli e pubblicazioni tecniche in materia di estimo civile e legale.
Massimo Moncelli | Maggioli Editore 2024
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