Condominio: contabilizzazione del calore e consumi involontari

Con l’implementazione dei dispositivi per la contabilizzazione del calore nei condomini dotati di impianto termico centralizzato, e conseguente messa a punto dell’impianto stesso, ogni inquilino avrà la possibilità di pagare le spese di riscaldamento in base al consumo effettivo. Ma, dunque, il criterio di ripartizione delle spese in base ai millesimi di riscaldamento andrà in soffitta? Non proprio.

A fine settembre si è discusso di questo aspetto in un incontro organizzato da Unicasa, Anap e Ambasciata danese a Novate Milanese (Milano), partendo dall’analisi del decreto legislativo n. 102/2014, che ha recepito la direttiva 2012/27/UE. Il testo di legge, infatti, fissando al 31 dicembre 2016 il termine ultimo entro il quale, obbligatoriamente, il condominio si deve dotare di un sistema di ripartizione e contabilizzazione del calore, stabilisce che le spese di riscaldamento andranno ripartite tenendo conto, da un lato, degli effettivi prelievi di combustibile e, dall’altro, in base ai costi generali di manutenzione dell’impianto secondo quanto previsto dalla norma UNI 10200:2013, presa a tutti gli effetti come tecnica di riferimento dal decreto.

Le spese di manutenzione, che comprendono, ad esempio, quelle ordinarie e i costi del tecnico, verranno attribuite in base ai millesimi di riscaldamento ma sempre secondo un criterio stabilito dalla UNI 10200 sulla base di una relazione di un tecnico abilitato.

Rimangono “fuori” le c.d. spese involontarie, ossia quelle dispersioni di calore che non possono essere imputate né al prelievo volontario di ciascun condomino né, tanto meno, alle spese di manutenzione. Eppure si tratta di consumi che anche la norma tecnica di riferimento, ossia la UNI 10200:2013, prende in considerazione e che verranno ripartiti sempre secondo le tabelle millesimali.

Sulla ripartizione delle spese condominiali, comprese quelle relative al riscaldamento con le novità apportate dal d.lgs. n. 102/2014, è appena uscito un comodissimo manuale che analizza tutti i criteri di ripartizione delle spese condominiali (parti comuni, impianti, ascensore, ecc.). Sempre nella collana Immobili&Condominio segnaliamo anche il nuovo prontuario operativo del condominio. Per avere un’idea dei contenuti pratici dell’opera, i lettori di Ediltecnico possono scaricare gratuitamente la tabelle delle maggioranze condominiali commentate.

Ricordiamo che le disposizione sulla contabilizzazione del calore sono cogenti e non possono essere aggirate dal regolamento condominiale o da delibere dell’assemblea in contrasto con la legge. Questo significa che anche un solo condomino può impugnare una delibera davanti ai giudici per imporre l’inizio dei lavori previsti dal decreto legislativo n. 102/2014.

Su questi aspetti e su altri di natura tecnica Ediltecnico consiglia il libro sulla contabilizzazione del calore nei condomini a opera di Fiorenzo Zerbetto e Roberto Colombo, curatori del nostro dossier dedicato interamente alla materia.