La riforma del catasto prende ufficialmente il via, ma l’effettiva apertura è all’insegna del caos: in oltre la metà dei Comuni italiani non si raggiunge il numero minimo di compravendite che serve a offrire una base statistica solida, per cui i valori del nuovo sistema catastale saranno spesso calcolati su aree più vaste del previsto. Si tratta di un ulteriore, rilevante ostacolo sul percorso di revisione dell’importante materia.
La riclassificazione e rivalutazione dell’intero patrimonio immobiliare italiano non sarà pertanto un cammino esente da difficoltà applicative: secondo le anticipazioni fornite dal Sole 24 Ore, questi dati sarebbero emersi nel corso dei lavori preparatori in vista del secondo decreto attuativo della riforma, che dopo la definizione delle commissioni censuarie entrerà nel vivo con questo nuovo provvedimento in preparazione, presumibilmente entro la fine del mese di gennaio.
Per un riassunto approfondito sulla prima fase del processo di revisione leggi l’articolo Riforma del catasto, il primo grande ok in Cdm: le riflessioni di AGEFIS.
Tra gli aspetti principali del secondo decreto attuativo si mette certamente in luce la definizione delle nuove categorie catastali, che divideranno gli immobili in due grandi macrogruppi:
1. Immobili a destinazione “ordinaria”, che in otto categorie (da O/1 a O/8) catalogheranno le abitazioni distinguendole fra quelle in palazzi, quelle in villette e “abitazioni tipiche”, uffici e studi, cantine, posti auto, negozi e magazzini;
2. Immobili “a destinazione speciale”, articolati in 18 categorie a seconda del tipo di attività degli impianti (energia, miniere, industria, logistica, ambiente) o degli immobili occupati da servizi (direzionali, commerciali, scuole, sanità, etc.
Ma i risultati concreti di questa attività dipenderanno soprattutto dagli ambiti territoriali entro i quali verranno inseriti i nuovi valori, e qui ci si imbatte nei problemi più importanti. Il nuovo catasto, infatti, dovrà attribuire a ogni immobile valori in linea con quelli del mercato, ma a causa della crisi dell’edilizia in molte aree del Paese questo mercato non esiste più.
Quello che di concreto si sa ora è che le prime fasi operative dell’attuazione della riforma del catasto saranno effettivamente avviate nel secondo semestre di quest’anno. Ma in alcune province (parecchie si ritiene, circa il 40% secondo alcune stime) sarà necessario attendere il 2016. La previsione realistica colloca la conclusione delle stime dirette entro il giugno 2019 e l’effettiva entrata a regime del sistema nel 2020.
Per approfondire il tema leggi anche Riforma del catasto, la proposta dei Geometri per la revisione degli estimi catastali.
Nel frattempo il presidente di Assoedilizia, Achille Colombo Clerici è intervenuto sui primi passi della riforma con un articolo su Il Giorno lo scorso 3 gennaio. “La riforma del catasto è appesa agli algoritmi” ha esordito Colombo Clerici: “Circa 150mila funzioni statistiche, applicate su almeno 20mila zone censuarie, esprimeranno la relazione tra redditi e valori da un lato e localizzazioni e caratteristiche degli immobili dall’altro. Sarà un catasto sia reddituale, sia patrimoniale in quanto attribuirà ad ogni unità un valore commerciale e anche una rendita. Infine, il valore catastale sarà espresso, non più in vani, ma in metri quadrati. La riforma sarà messa a punto dalle Commissioni censuarie provinciali (e dalla Commissione censuaria centrale)”.
L’obiettivo principale della riforma, nelle parole del rappresentante di Assoedilizia, è quello di “eliminare le storture verificatesi negli ultimi decenni”: come ad esempio nel momento in cui accade che un appartamento nel centro della città goda di valutazioni catastali (con le conseguenti imposte) inferiori rispetto ad un appartamento nuovo situato in periferia.
Difficile comprendere ora se alla fine del processo di revisione il cittadino dovrà pagare di più o di meno rispetto all’odierna situazione: “Il Governo – conclude Colombo Clerici – ha assicurato che ci sarà invarianza di gettito, cioè il totale delle tasse sulla casa non subirà, nel complesso, aumenti. Si vedrà”.
A cura di Marco Brezza
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