Come verificare se un immobile è vincolato

La disciplina di tutela degli immobili che sono conside­rati beni culturali è molto simile a quella che si applica ai singoli og­getti d’arte, pur con le dovute, necessarie e specifiche attenzioni e distinzioni. Il Codice dei beni culturali divide i beni in due grandi categorie: i beni culturali propriamente detti, interessati dalla parte II del Codice, e i beni paesaggistici, interessati dalla parte III.

Essere possessori di un bene culturale e utilizzarlo quotidianamente come un qualunque immobile per abitarvi, come studio professionale o locale commerciale, impone dei sacrifici, non del tutto bi­lanciati dalle facilitazioni fiscali (che tuttavia aiutano): ogni modifica da apportare a un immobile tutelato deve infatti essere preventivamente autorizzata dalla Soprintendenza, organo operativo del Ministero dei beni culturali cui è affidato il compito di vigi­lare sul corretto uso e sulla corretta modalità di intervento sui beni.

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Risulta pertanto essenziale, in un qualunque progetto edilizio o anche in una due diligence immobiliare, verificare l’eventuale presenza di un vincolo di cui alla parte II o III del Codice, poiché la presenza del vincolo è as­solutamente determinante per tutte le fasi progettuali. Vediamo come fare con l’aiuto di Marco Campagna e del suo Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari .

Come e dove verificare se esiste un vincolo

Beni culturali

Il vincolo deve essere citato negli atti di rogito dell’immobile, perché, ai sensi degli articoli 59 e 60 del Codice, il Ministero ha il diritto di prelazione nella compravendita dei beni culturali: dunque è essenziale verificare la con­dizione di vincolo, in quanto l’atto di rogito si andrà a perfezionare sola­mente dopo che si è esaurito il termine entro cui l’ufficio può esercitare il di­ritto, o finché non comunica che non intende procedere alla prelazione. Quindi se l’immobile su cui occorre operare è stato di recente oggetto di trasferimento, dal rogito si può estrarre già l’informazione necessaria.

Se questo non è il caso, è possibile utilizzare il por­tale unico nazionale per l’individuazione degli immobili vincolati sviluppato dal Ministero, denominato Vincoli in Rete (vincoliinrete.beniculturali.it). Nel portale è possibile ricercare i beni mediante ricerca diretta su mappa oppure inserendo vari parametri, tra cui i dati catastali o l’indirizzo. Non sempre i dati contenuti in questo archivio, tuttavia, restituiscono come risultato la conferma o meno se i beni sono effettivamente vincolati, e i vincoli possono essere emanati in qualsiasi momento, quindi, in caso di dubbio è bene effettuare richiesta di presenza di vincolo direttamente alla Soprintendenza territorialmente competente.

Agli uffici è comunque sempre possibile chie­dere per via scritta la presenza di dispositivi di tutela, anche per avere una ri­sposta ufficiale da poter utilizzare per gli usi consentiti, come, ad esempio, di­mostrare che un tale bene non è vincolato ed acquisire così la sicurezza di es­sere affrancati dalle relative procedure. Ciascun ufficio ha una propria modu­listica e proprie modalità di rilascio del certificato, dunque occorre contattare la Soprintendenza di zona o consultare i relativi siti istituzionali per conoscere la procedura corretta.

Dato che il decreto di vincolo risulta importantissimo nel caso di immo­bile vincolato, una volta scoperta l’esistenza del provvedimento di tutela ri­sulta essenziale ottenere una copia del relativo decreto per poterlo esami­nare: a volte viene spedito unitamente alla dichiarazione di vincolo, sebbene l’ufficio non sia espressamente tenuto a farlo.

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Beni paesaggistici

Per quanto riguarda invece i vincoli della parte III del Codice, quella relativa ai beni paesaggistici, la procedura è un po’ diversa (e non si commetta l’errore di pensare che i vincoli paesaggistici stiano solo nelle zone non edificate: vi sono numerosissimi vin­coli le cui perimetrazioni attraversano anche zone densamente edificate).

Per la verifica si può fare riferimento al sito del Sistema Informativo Ter­ritoriale Ambiente e Paesaggio – SITAP (sitap.beniculturali.it) che propone un webgis su cui è possibile riscontrare direttamente la presenza delle perimetrazioni di vin­colo. Tuttavia, si ricordi sempre che i documenti che certificano la presenza del vincolo sono solamente o le pubblicazioni in Gazzetta Ufficiale, oppure le tavole dei piani paesistici regionali, depositate presso le regioni. Tali strumenti online devono quindi essere consultati solo per orientamento ma non pos­sono rappresentare una certificazione.

A differenza dei vincoli di cui alla parte II del Codice, quelli decre­tati paesaggistici riguardando necessariamente una pluralità indistinta di soggetti, e sono infatti pubblicati in Gazzetta Ufficiale; dunque, per esempio, la ri­cerca del decreto di vincolo pubblicato in Gazzetta è già una certificazione, ma sarebbe comunque opportuno verificare se successivamente il vincolo non abbia su­bito modifiche nella perimetrazione (in alcuni casi, anche alcune sentenze hanno annullato o riperimetrato dei vincoli).

Nel caso di vincoli paesaggistici, comunque, un modo certo per ottenere una certificazione dell’esistenza del vincolo (e raccomandata in casi dubbi o per interventi particolarmente com­plessi)  è quello di chiedere al Comune il cer­tificato di destinazione urbanistica. Purtroppo in alcuni grandi comuni la procedura è molto lunga e questo può creare seri pro­blemi logistici.

Beni culturali immobiliari tutelati per legge

Il Codice (art. 10) prevede inoltre che alcuni immobili siano tutelati per legge, cioè a pre­scindere dal fatto che sia stato emesso uno specifico e puntuale provvedi­mento di tutela. In generale sono sog­getti a tutela (automaticamente) tutti i beni mobili e immobili che appartengono allo Stato, alle regioni ed agli enti territoriali (comuni e città metropolitane), agli enti pubblici, a persone giuridiche senza scopo di lucro, agli enti ecclesiastici, e che presentano interesse storico, ar­tistico, archeologico od etnoantropologico.

Non sono però automaticamente sottoposti a tutela i beni im­mobili che non abbiano più di 70 anni di età, quindi tutti i fabbricati che sono di proprietà dei soggetti indicati sopra sono automaticamente sottoposti a tutela nel momento in cui compiono il settantesimo anno di età.

Inoltre non tutti gli immobili di proprietà dello Stato o di enti pubblici sono meritevoli di tutela, e il Codice contiene infatti un apposito stru­mento per valutare se l’immobile che ha compiuto i 70 anni di età deve mantenere il suo stato di tutela oppure può uscirne. Si tratta della procedura della “verifica dell’interesse culturale” (o VIC, art. 12).

In un progetto o in una due diligence avente ad oggetto la conformità immobiliare su un edificio pubblico non può mancare questa importantissima verifica, che deve essere accompagnata da puntuali indicazioni sulle date significative ri­guardanti il fabbricato tra cui, se reperibili: data di inizio lavori, data di fine lavori, collaudo e progettista.

Procedure di autorizzazione

Per procedere a qualunque intervento di modifica sui beni culturali è ne­cessario dotarsi della preventiva autorizzazione di cui all’art. 20 e 21 del Co­dice. La procedura per autorizzare interventi edilizi è poi arricchita di det­tagli nell’art. 22, che stabilisce che la Soprintendenza deve rilasciare l’autorizzazione entro 120 giorni, trascorsi i quali non si può far altro che diffidare l’ammi­nistrazione: non esiste infatti il principio del silenzio-assenso nelle autoriz­zazioni su beni culturali e paesaggistici.

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Ovviamente, alla domanda di autorizzazione deve sempre essere allegato un progetto, e qualunque eventuale modifica in corso d’opera necessiterà di una nuova autorizzazione.

Ricordiamo anche che vincoli della parte II e II del Codice possono convivere nello stesso immobile: in tal caso la procedura autorizzativa sarà necessariamente doppia, perché i contenuti e i livelli di attenzione tra le due discipline sono del tutto separati.

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Immagine: iStock/bernie_photo