Il diritto di servitù di passaggio può subire limitazioni quando il proprietario del fondo servente apporta modifiche strutturali che rendono più difficoltoso l’esercizio del passaggio. In tali circostanze si configura un aggravamento della servitù, che può dar luogo a contestazioni.
La modifica dello stato dei luoghi sul fondo servente non determina un “automatico” aggravamento della servitù, dovendo questo essere valutato, caso per caso, in relazione al complesso delle circostanze in concreto esistenti, tenendo conto delle prove fornite dalle parti. In merito a tale problema è particolarmente interessante una recente decisione del Tribunale di Messina (sentenza 15 settembre 2025 n. 1619). Vediamo la vicenda.
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Il fatto
Un condominio veniva citato in giudizio da un proprietario di un fondo vicino che aveva venduto, insieme ad altri, il terreno destinato alla costruzione del caseggiato. Nel rogito, all’articolo 2, era stata prevista una servitù di passaggio anche con mezzi meccanici pesanti e il diritto di transito nella strada condominiale per ispezionare i serbatoi idrici. L’attore lamentava che la rampa di accesso era troppo stretta e inclinata, impedendo il passaggio dei mezzi pesanti, e che le auto in sosta dei condomini ostacolavano l’esercizio della servitù.
L’attore chiedeva quindi l’accertamento dell’impossibilità di usufruire della servitù, la condanna all’adeguamento della rampa, la rimozione degli impedimenti all’ispezione dei serbatoi e il pagamento di una somma ex art. 614-bis c.p.c. per il ritardo nei lavori. Il condominio si difendeva sostenendo di non avere obblighi di adeguamento, eccepiva il difetto di legittimazione passiva per le condotte dei singoli condomini e affermava che l’ispezione non era mai stata impedita, chiedendo il rigetto delle domande.
Le conclusioni del CTU
Nel caso esaminato, l’esercizio della servitù di passaggio, prevista nel contratto di compravendita, consentiva all’attore di accedere con mezzi meccanici pesanti (come camion e autocarri) sulla strada condominiale. Tale diritto è stato espressamente riconosciuto all’art. 2 del rogito.
La consulenza tecnica d’ufficio (CTU) ha evidenziato che l’accesso con mezzi pesanti era impossibile a causa della pendenza e larghezza insufficiente della rampa, aggravata dalla presenza di autovetture parcheggiate nelle vicinanze.
Per rendere praticabile il passaggio, il CTU ha proposto di allungare la rampa di circa 20 metri nel terreno dell’attore e di delimitare un’area di manovra libera da veicoli, segnalata con strisce orizzontali ad alta visibilità. Inoltre, è stato rilevato che i balconi del fabbricato sporgevano di 1,50 metri e si trovavano a soli 2,75 metri dal suolo, impedendo il transito di mezzi alti circa 3 metri. Per questo motivo, il tecnico ha suggerito di limitare la sosta anche sul lato opposto della rampa, ampliando l’area di manovra oltre gli attuali 2,40 metri.
La decisione
In considerazioni delle conclusioni del CTU, il Tribunale ha dato ragione all’attore. Il giudice ha disposto che tutte le modifiche e la segnaletica necessaria per garantire il pieno esercizio della servitù debbano essere realizzate a cura e spese del condominio. Per quanto riguarda gli interventi necessari a ridurre la pendenza della rampa e permettere il transito dei mezzi pesanti, il Tribunale ha stabilito che, trattandosi di opere destinate esclusivamente al beneficio del fondo dominante, le relative spese devono essere sostenute integralmente dal suo proprietario. Tale principio è conforme a quanto previsto dall’articolo 1069 c.c., comma 2, secondo cui il titolare della servitù è tenuto a farsi carico dei costi delle opere funzionali all’esercizio del proprio diritto, purché siano eseguite arrecando il minor disagio possibile al fondo servente.
La richiesta di cessazione delle turbative nell’ispezione dei serbatoi idrici è stata rigettata per assenza di prove idonee a dimostrare gli impedimenti lamentati. Il Tribunale ha inoltre rigettato la richiesta di applicazione dell’art. 614-bis c.p.c., relativa alla condanna del condominio al pagamento di una somma per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione della sentenza. I condomini infatti, sin da subito, hanno manifestato la propria disponibilità, anche in sede di proposta transattiva, ad eseguire le opere necessarie per delimitare e segnalare uno spazio di manovra libero da autovetture.
Considerazioni conclusive
Il titolare del fondo servente non può intervenire in modo da ostacolare o rendere più scomodo l’uso della servitù. È stato chiarito che non rileva l’utilità che il beneficiario ritiene di trarre dalla servitù, ma quella che è effettivamente prevista e tutelata dal titolo stesso (contratto, testamento, sentenza, ecc.). Le opere vietate dal proprietario del fondo servente dall’art. 1067 c.c. sono soltanto quelle che si riflettono, alterandole, sul contenuto essenziale dell’altrui diritto di servitù quale è determinato dal titolo, così da incidere sensibilmente sull’andatura e sull’estensione dell’utilitas oggetto di quello stesso diritto (Cass. civ., sez. II, 30/07/2019, n.20549).
Si ricorda che l’art. 1069, comma 1, c.c. completa quanto previsto dall’art. 1064 c.c., riconoscendo al titolare del fondo dominante non solo il diritto di esercitare la servitù, ma anche quello di eseguire (a sue spese) le opere necessarie alla sua conservazione. Al tempo stesso, tutela il fondo servente, imponendo che tali interventi siano realizzati con attenzione a non compromettere la sua funzionalità. Così, ad esempio, se un terzo ha un diritto di servitù di passaggio su un vialetto condominiale deterioratosi nel tempo, il titolare della servitù ha tutto il diritto di intervenire per ripristinare le condizioni originarie e garantire la continuità del passaggio. Può quindi eseguire lavori di manutenzione, come asfaltare, livellare o consolidare il percorso, ma deve farlo a proprie spese, perché l’utilità è solo sua. La legge impone poi che ogni intervento sia fatto con il minor disagio possibile per il proprietario del fondo servente.
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Prontuario del CTU
Le funzioni di Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) hanno con il tempo assunto sempre più rilevanza e centralità nel processo in contrasto al fatto che per moltissimo tempo non se ne sia mai curata una qualificazione ed una spe-cializzazione.Cosicché, complice anche la crisi economica che ha attraversato il mondo delle professioni, molti sono i consulenti negli anni iscritti negli elenchi dei tribunali con scarse conoscenze e poche sensibilità degli ambiti in cui si trovano ad operare.L’autore, con l’abilità e la preparazione riconosciute, anche in questa seconda edizione aggiornata alle disposizioni della c.d. Riforma Cartabia, che giunge a quattro anni dalla prima, è riuscito a compendiare in un testo snello e di facile consultazione tutto il sapere, complesso e diversificato, del Consulente Tecnico.L’opera, in un quadro di sintesi strutturata con riflessi operativi, analizza le funzioni, gli ambiti processuali, le regole procedimentali, le responsabilità e le pratiche attività del Consulente Tecnico di Ufficio nei diversi momenti dell’incarico; l’analisi è arricchita di esempi, di tabelle esemplificative osservare/fare, di sezioni Faq e normative di riferimento e, al termine di ogni capitolo, dei Focus con i quali l’autore non rinuncia ad approfondimenti monotematici innovativi per contenuti e che rivelano bene il carattere dell’opera: semplice ma non semplicistica.Insomma tutto quello che un Consulente Tecnico d’Ufficio dovrebbe conoscere della propria attività: dalle norme di riferimento, all’albo ed all’elenco nazionale dei consulenti tecnici, da come svolgere le operazioni di consulenza alla relazione peritale, dai metodi e strategie per lo svolgimento dell’esperimento conciliativo a come richiedere il compenso al giudice fino alle responsabilità nei diversi profili.Completa il lavoro l’appendice con le maggiori formule per il Consulente Tecnico ed un pratico glossario dei termini in uso.Paolo FredianiGeometra libero professionista, svolge attività di consulente, perito ed ausiliario nella pubblica giurisdizione. Dal 1999 è libero docente in corsi di formazione e partecipa, in qualità cultore delle materie, a seminari e convegni. È docente presso la Scuola Superiore della Magistratura e a contratto presso Università di Pisa – Dipartimento Ingegneria Civile e Industriale nel corso di Laurea “Tecniche per le costruzioni civili e la Gestione del Territorio”. È autore di volumi e trattati sulla materia per i maggiori editori italiani. Collabora con quotidiani e portali d’informazione giuridica. In qualità di esperto è componente della Commissione estimo e attività peritali del Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati.
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