Stop ai rischi per gli acquirenti di immobili oggetto di donazione: in caso di contestazioni da parte degli eredi legittimi spetterà al venditore riconoscere la quota mancante, mentre chi ha comprato non sarà più tenuto a “restituire” l’immobile, o a farsi carico di rimborsare gli eredi.
Le novità nell’art. 40 del disegno di legge sulle semplificazioni (ddl 1184) che ha avuto il primo via libera dal Senato e ora è all’esame della Camera per l’approvazione definitiva. Le misure interessano potenzialmente una platea molto ampia di immobili, dato che si registrano in media oltre 200.000 atti di donazione all’anno.
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La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non
Questa guida risponde alla necessità di offrire al lettore, professionista e non, indicazioni e sostegno nel vasto mare della normativa con riferimento alle responsabilità delle figure professionali, a “cosa chiedere ed a chi”, a cosa pretendere dal venditore ed ai doveri, responsabilità e rischi che si hanno come acquirente, quando si compra o si vende un immobile. L’Autore, con esperienza pluriennale nel settore e con grande chiarezza, ha realizzato un testo che è, insieme, un riferimento e una guida alle varie insidie nascoste dietro ad una compravendita immobiliare. Nell’opera si è usato un linguaggio chiaro, discorsivo, colloquiale per renderlo fruibile anche per i non addetti ai lavori. I professionisti tecnici troveranno anche sezioni con approfondimenti e tecnicismi, perché l’edilizia è anche e soprattutto questo: regole ferree ma interpretabili, insidie invisibili ma dalle conseguenze anche pesanti, e, grandi responsabilità sia di chi vende ma anche di chi compra, che non di rado possono portare a contenziosi in tribunale per cause estenuanti. Marco Campagna Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
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Donazioni e lesione di legittima
Gli immobili oggetto di donazione sono al momento difficilmente commerciali perché il codice civile riserva agli eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti) una quota specifica del patrimonio del defunto, la cosiddetta “legittima”, che non può essere intaccata né da disposizioni testamentarie né da donazioni. Quindi, se il defunto ha donato beni in vita riducendo la quota spettante ai legittimari, questi ultimi possono esercitare quella che si chiama “azione di riduzione” per recuperare la parte di eredità mancante, facendo ricorso al giudice.
Oggi, quando vengono venduti gli immobili ottenuti per donazione, l’articolo 563 del codice civile consente ai legittimari di ottenere la restituzione materiale dei beni dagli acquirenti. Per esercitare l’azione di riduzione ci sono 10 anni dall’apertura della successione, per cui chi compra un immobile proveniente da donazione rischia, anche a distanza di anni, di doverlo restituire agli eredi del donante se questi dimostrano che la donazione ha leso la loro quota di legittima.
Proprio per questo motivo le banche rifiutano sistematicamente di concedere mutui su immobili donati o richiedono garanzie aggiuntive molto onerose.
Libera circolazione con la riforma
Per risolvere questi problemi il provvedimento modifica l’art. 563 del codice civile e stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha venduto gli immobili donati, fermo restando l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari.
In sostanza, in questo modo spetta sempre al venditore risarcire gli eredi, e non più a chi ha acquistato. Chi compra è protetto: conserva l’immobile e i legittimari possono solo pretendere dal donatario una somma di denaro equivalente al valore necessario per integrare la loro quota.
Le nuove regole valgono quando la domanda di riduzione non è stata presentata. Se invece gli eredi hanno già avviato la causa l’acquirente resta esposto a tutti i rischi.
Trascrizione obbligatoria della domanda di riduzione
A tutela di tutti gli interessati, poi, con le nuove norme viene stabilito l’obbligo di trascrivere sui registri immobiliari le domande di riduzione delle donazioni che riguardano espressamente gli immobili. Questo significa che il potenziale acquirente sa già che l’immobile è al centro di una disputa e che quindi il suo acquisto “non è sicuro”.
Chi invece ha acquistato prima della trascrizione della domanda di riduzione è al sicuro e non avrà problemi, anche se la donazione dovesse essere successivamente dichiarata lesiva.
Regime transitorio
La riforma si applica alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte, resta applicabile la disciplina previgente, ma con una finestra temporale: i legittimari che intendono far valere il diritto alla restituzione materiale degli immobili nei confronti degli aventi causa dai donatari devono notificare e trascrivere la domanda di riduzione entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge. Decorso questo termine senza che sia stata notificata e trascritta la domanda o l’opposizione, anche per le successioni già aperte si applica la nuova disciplina che esclude la restituzione materiale per i terzi acquirenti a titolo oneroso.
Tabella comparativa
| Situazione | Disciplina attuale | Modifiche proposte |
| Riduzione donazione – immobili | I legittimari possono ottenere la restituzione materiale dell’immobile anche dal terzo acquirente (art. 563 c.c. previgente) | La riduzione non pregiudica i terzi acquirenti a titolo oneroso. Il donatario compensa in denaro i legittimari (nuovo art. 563 c.c.) |
| Trascrizione domanda di riduzione donazioni | Non espressamente prevista tra le domande trascrivibili all’art. 2652 c.c. | La domanda di riduzione delle donazioni è equiparata alla domanda di revocazione della donazione e deve essere trascritta (nuovo art. 2652, n. 1) |
| Trascrizione domanda riduzione disposizioni testamentarie | Pregiudica tutti i terzi acquirenti indipendentemente dal momento (art. 2652, n. 8 previgente) | Se trascritta dopo 3 anni dall’apertura della successione, non pregiudica i terzi acquirenti a titolo oneroso che hanno trascritto prima della domanda (nuovo art. 2652, n. 8) |
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