Lettere compliance Superbonus, possibili controlli in loco: come evitarli

Arrivate a destinazione in questi giorni le prime lettere di compliance inviate dalle Entrate ai proprietari di immobili riqualificati con il Superbonus che al termine dei lavori non hanno effettuato la variazione catastale. La lettera invita a verificare se la variazione è dovuta (di fatto lo è sempre per questa tipologia di lavori, come confermato dalla stessa Agenzia) e in questo caso a mettersi in regola entro 90 giorni dall’arrivo della lettera.

In caso contrario gli uffici potranno provvedere d’ufficio, e in questo caso saranno a carico non solo le sanzioni ma anche le spese tecniche necessarie alla predisposizione delle dichiarazioni di aggiornamento. Possibili anche verifiche in loco, con costi a carico dell’interessato.

>> Vorresti ricevere news come questa? Clicca qui, è gratis

Indice

Controlli mirati a partire dagli immobili a rendita zero
Regolarizzare entro 90 giorni
La rivalutazione d’ufficio
Variazioni e procedura DOCFA
Variazione anche in caso di classe massima

Suggeriamo

FORMATO EBOOK

Rendite catastali e bonus edilizi: come mettersi in regola

Affrontare le rendite catastali e i relativi obblighi non è mai stato così semplice. Questo eBook, scritto con chiarezza e competenza da Antonella Donati, fornisce un quadro completo e aggiornato delle normative catastali legate agli interventi edilizi, con un focus particolare sui bonus edilizi come il Superbonus. Il volume è uno strumento essenziale sia per i tecnici del settore (geometri, architetti, ingegneri e amministratori immobiliari) sia per i proprietari di casa che vogliono comprendere meglio come gestire le rendite catastali e garantire la conformità normativa. Dalla determinazione della rendita fino alla gestione delle lettere di compliance dell’Agenzia delle Entrate, questa guida offre soluzioni pratiche e casi concreti per ogni esigenza. All’interno dell’eBook troverai:- Spiegazioni pratiche delle procedure di aggiornamento catastale, incluse quelle legate al Superbonus.- Approfondimenti sulle sanzioni e sugli strumenti di regolarizzazione per evitare costi inutili.- Un linguaggio chiaro e accessibile, adatto sia a esperti che a chi si avvicina per la prima volta al tema.- Analisi di casi pratici e modelli di documenti utili.Antonella Donati è giornalista professionista e autrice di numerosi volumi e saggi in materia fiscale, contributiva e previdenziale. Con anni di esperienza nel giornalismo parlamentare, si è specializzata nell’analisi delle normative finanziarie e di bilancio, offrendo contenuti affidabili e pratici per professionisti e cittadini.

Antonella Donati | Maggioli Editore 2024

10.97 €

Scopri di più

Controlli mirati a partire dagli immobili a rendita zero

L’invio delle lettere era stato previsto dalla legge di Bilancio 2024. Secondo le norme l’Agenzia avrebbe dovuto predisporre delle liste selettive di contribuenti ai quali recapitare l’invito a regolarizzare al fine di garantire efficienza al processo di comunicazione di posizioni potenzialmente meritevoli di denuncia di variazione catastale. Su questa base la Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia ha stilato un primo elenco relativo agli immobili oggetto di riqualificazione con il Superbonus che risultano tuttora iscritti in Catasto privi di rendita catastale o con valori catastali di modesta entità rispetto ai costi sostenuti per effettuare gli interventi edilizi in argomento. In entrambi i casi – sottolinea una circolare della Direzione – è infatti ragionevole ipotizzare che l’esecuzione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio possa aver comportato una modifica nella consistenza o nell’attribuzione della categoria e della classe dell’immobile.

Regolarizzare entro 90 giorni

La variazione catastale in caso di interventi edilizi che comportano un aumento del 15% del valore di mercato e della relativa redditività ordinaria dell’immobile deve essere comunicata entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
La lettera di compliance che richiama all’obbligo segue le regole indicate dal Provvedimento delle Entrate 38133/2025 del 7 febbraio scorso. Contiene quindi:

codice fiscale, denominazione, cognome e nome del contribuente;
identificativo catastale dell’immobile indicato dal contribuente nella Comunicazione dell’opzione relativa ai lavori edilizi effettuati ai sensi dell’art. 119 del Dl 34/2020;
l’invito a verificare, anche con l’aiuto di un professionista abilitato, se la natura degli interventi realizzati comporti la necessità di presentare una dichiarazione di aggiornamento;
l’invito a fornire chiarimenti e idonea documentazione attraverso l’apposito servizio disponibile sul sito dell’Agenzia “Consegna documenti e istanze”, nel caso in cui il contribuente ritiene che la variazione non sia dovuta;
l’invito, in caso contrario, a regolarizzare spontaneamente la posizione.

In questo caso è possibile approfittare del ravvedimento operoso, che consente di ridurre la sanzione prevista.

La rivalutazione d’ufficio

Come previsto dalle norme (comma 277, art. 1 legge 244/2007), se la revisione della rendita non viene effettuata entro 90 giorni dopo la richiesta, gli uffici dell’Agenzia provvedono d’ufficio, con applicazione, a carico dei soggetti inadempienti, delle relative sanzioni previste dalle norme.

Le verifiche peraltro potranno essere fatte anche in loco e in questo caso, come ricorda la lettera di compliance, saranno a carico dei soggetti inadempienti anche i costi tecnici di verifiche e sopralluoghi.

Variazioni e procedura DOCFA

La necessità di rivedere le rendite catastali è stata oggetto di un ampio dibattito nei mesi scorsi anche tra i tecnici. In alcuni casi, infatti, si riteneva impossibile effettuare gli aggiornamenti senza specifiche indicazioni sulle modalità di calcolo, ovvero senza aggiornamenti della procedura DOCFA.

Come da sempre da noi sostenuto, invece, l’aggiornamento delle rendite poteva essere fatto tranquillamente utilizzando la procedura in questione, e rispettando le regole indicate dall’allora Agenzia del territorio con le circolari 10/2005 e 1/2006. Indicazioni confermate dalla circolare della Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare (allegata di seguito), a commento del Provvedimento del 7 febbraio scorso. Nella circolare, in particolare, in riferimento alla richiesta di una specifica classificazione per le tipologie di interventi eseguiti si sottolinea che questa “non appare necessaria” in quanto sia che trattasi di interventi edilizi agevolati che di interventi non agevolati di manutenzione ordinaria o straordinaria, “le attuali causali consentono una corretta descrizione dell’intervento eseguito (ad esempio, la causale Ristrutturazione ha un carattere di sufficiente genericità)”.

Variazione anche in caso di classe massima

Posto dunque che la procedura DOCFA consente di comunicare correttamente gli interventi e calcolare la variazioni, la circolare sottolinea anche che quando all’unità immobiliare è già attribuita la classe massima in una data categoria e non ne viene modificata la consistenza, la dichiarazione è sempre necessaria.

In particolare la variazione è dovuta certamente quando il complesso degli interventi edilizi eseguiti comporti una modifica della categoria (ad esempio, un’unità di categoria A/4 o A/5 molto probabilmente non potrà essere confermata in tale categoria, a seguito di interventi edilizi di riqualificazione), sia quando, a seguito dell’intervento, il livello di redditività dell’unità immobiliare la renda non più comparabile con quelle censite nella classe massima della zona censuaria di riferimento.