Attività edilizia privata su area demaniale, le cose da sapere

La realizzazione da parte di privati di interventi edilizi su aree demaniali è disciplinata dalle norme del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001 – Art. 8 (L) Attività edilizia dei privati su aree demaniali). Vediamo questo argomento più nel dettaglio con l’aiuto di Donato Palombella e del suo libro Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori edito da Maggioli editore.

Aree demaniali, definizione

Vediamo innanzitutto quali sono le aree demaniali secondo il codice civile. L’art. 822 c.c. prescrive che “appartengono allo Stato e fanno parte del dema­nio pubblico il lido del mare, la spiaggia, le rade, e i porti; i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia; le opere destinate alla difesa nazionale. Fanno parimenti parte del demanio pubblico, se appartengono allo Stato, le strade, le autostrade e le strade ferrate; gli aeroporti; gli acquedot­ti; gli immobili riconosciuti d’interesse storico archeologico e artistico a norma delle leggi in materia; le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi, delle biblioteche; e infine i beni che dalla legge sono assoggettati al regime proprio del demanio pubblico”.

Di conseguenza, avremo una prima bipartizione tra demanio marittimo e demanio idrico-fluviale (primo comma) a cui si aggiungono il dema­nio stradale, il demanio storico-artistico e infine, in via residuale, i beni tipizzati dalla legge in quanto soggetti al regime del demanio pubblico.

Avremo, inoltre, la distinzione tra demanio necessario, nel cui ambito rientrano i beni qualificati dalla legge come tali, e demanio accidentale, comprendente i beni che non devono necessariamente appartenere a enti pubblici territoriali (Stato, province, regioni e comuni), ma che se appartengono a essi sono considerati demaniali. Vediamolo in una tabella tratta dal volume di D. Palombella:

>>> Ti interessano articoli come questo? Ricevili direttamente

Attività edilizia su area demaniale

L’art. 8 del Testo Unico dell’Edilizia, facendo proprio il contenuto dell’art. 31, L. n. 1150/1942 (peraltro modificato dalla L. n. 765/1967, c.d. “legge Ponte”), conferma che anche le ope­re realizzate da privati su aree demaniali rientrano nell’ambito di applicazio­ne del T.U., per cui richiedono l’ottenimento di un titolo abilitativo dei lavori.

L’unica deroga a questo principio è contenuta nel precedente art. 7, comma 1, lett. b) relativamente ai concessionari di servizi pubblici. Secondo i principi generali (art. 11 T.U.) il titolo abilitativo può essere rilasciato al proprietario dell’immobile, ovvero a chi ha un titolo legittimo. Nell’ipotesi di opere realizza­te su beni demaniali la legittimazione spetta ai soggetti che abbiano un titolo che legittima il godimento dell’area demaniale.

Nel caso di opere realizzate su alcune specifiche tipologie di beni demaniali il privato dovrà munirsi, oltre che del consueto titolo edilizio, anche di specifiche autorizzazioni previste da nor­me speciali. Si pensi, per esempio, all’art. 54 del codice della navigazione che disciplina la realizzazione di opere sul demanio marittimo. In via di principio, il problema principale non sarà tanto quello di individua­re il titolo abilitativo necessario ad eseguire i lavori quanto qualificare esatta­mente il bene demaniale.

Abusi su area demaniale e sanzioni

Ovvia­mente saranno applicabili anche le norme sanzionatorie come da T.U.. Sotto questo profilo si ricorda che, secondo le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. pen., sez. un. del 19 novembre 2002, n. 17178) la realizzazione di opere abusive su suolo demaniale configura un reato permanente ove la permanenza cessa con l’abbat­timento dell’opera abusiva. Viceversa, nell’ipotesi di opera realizzata su bene di proprietà privata ma all’interno della cosiddetta fascia di rispetto al demanio marit­timo (art. 55 Codice della navigazione), la permanenza cessa con la materiale realizzazione del manufatto.

>> Per altri articoli sul tema ABUSI EDILIZI vai qui <<

Abbiamo parlato di abusi su aree demaniali anche qui, qui e qui, nelle nostre periodiche rassegne di sentenze.

In relazione alle opere realizzate su demanio, si ricorda che il decreto legge del 9 maggio 2003, n. 102 “Disposizioni urgenti in materia di valorizzazione e privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico” contiene una sorta di sana­toria per le realizzazioni che, attraverso uno sconfinamento su beni demaniali, hanno comportato l’occupazione abusiva di beni demaniali (ad eccezione del demanio marittimo) o di proprietà dello Stato. Il decreto, peraltro, è decaduto il 12 luglio 2003.

La giurisprudenza, del resto, non sembra escludere a priori la condonabilità delle opere realizzate su aree demaniali ritenendo, a proposito dello sgombero dell’area abusivamente occupata, che, a fronte di un’istanza di sanatoria, l’interessato può esigere che l’amministrazione tenga conto dell’even­tuale sanabilità dell’occupazione prima di ingiungere lo sgombero del demanio TAR, Puglia, Lecce, sez. I, 10 marzo 2014, n. 710.

Consulta tutta la giurisprudenza di riferimento e continua ad approfondire su:

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali.  L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.   Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

Donato Palombella | 2021 Maggioli Editore

49.00 €  39.20 €

Scopri di più

Ricordiamo che l’acquisto del volume include l’accesso alla versione digitale iLibro, che permette: la consultazione online; l’utilizzo del motore di ricerca per parola e concetti all’interno del volume; il collegamento diretto alla normativa (sempre aggiornata e in multivigenza), alla prassi e alla giurisprudenza citate nel testo.

Consigliamo anche:

Immagine: iStock/bfk92