Sostituzione edilizia, un termine che non troviamo in legislazione, eppure viene frequentemente usato da professionisti o anche all’interno delle sentenze.
In sostanza, il termine indica una demolizione e ricostruzione dove vengono apportate modifiche alla volumetria dell’edificio.
Essendo la sostituzione edilizia una definizione non ufficiale, come è possibile che sia possibile realizzarla come intervento?
Vediamo tutti i dettagli.
Sostituzione edilizia: una demolizione e ricostruzione che esce dai limiti
Come anticipato, il termine “sostituzione edilizia” non è riportato in legislazione: il D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) non ne contiene una definizione.
Il termine, infatti, è una definizione usata tra professionisti del settore immobiliare per intendere la sostituzione dell’intera preesistenza edilizia di un lotto su cui realizzare un nuovo edificio diverso dal precedente.
In precedenza, l’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia includeva nella definizione di ristrutturazione edilizia (lettera d): interventi di demolizione e ricostruzione con il solo limite che non comportassero l’aumento della volumetria del fabbricato esistente.
Le modifiche apportate dal Decreto semplificazioni (Dl 76/2020), invece, ha inserito nella definizione di ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con possibilità di modificare:
– sagoma;
– prospetti;
– caratteristiche planivilumetriche;
– caratteristiche topologiche;
– sedime.
Non solo, è stata anche aggiunta la possibilità di incrementare la volumetria nei casi previsti dalla legge oppure dagli strumenti urbanistici comunali.
Approfondisci l’argomento: Proroga Superbonus 110% al 30 giugno 2022
Sostituzione edilizia, il limite
Naturalmente, come era lecito aspettarsi, un intervento del genere non è privo di limitazioni.
L’art. 10 comma 1 lettera C del T.U.E., categorizza “gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della” come interventi di trasformazione urbanistica.
Questo tipo di interventi, quindi, sono soggetti al permesso di costruire.
In questo caso, l’intervento fuoriesce da qualsiasi intervento conservativo e diventa la costruzione di un nuovo edificio.
Attuando la sostituzione edilizia, quindi, sarà obbligatorio utilizzare indici e parametri indicati dal Piano Regolatore e Regolamento edilizio vigenti, nonché tutte le discipline aventi incidenza edilizia.
Leggi anche: Superbonus 110%, serve un nuovo modello 730
Edifici vincolati in centro storico e Sostituzione edilizia
Data la natura dell’intervento di sostituzione edilizia, se pur con sostanziali differenze, è accomunabile alla demolizione e ricostruzione.
A questo proposito, il Decreto semplificazioni contiene disposizioni estremamente restrittive per quanto riguarda gli edifici vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004) o che si trovano nei centri storici.
Per questi immobili, è stato previsto che gli interventi di demolizione e ricostruzione sono qualificabili come ristrutturazione edilizia solo se vengano mantenuti:
– sagoma;
– prospetti;
– sedime;
– caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
Inoltre, non deve essere modificata la volumetria esistente.
Non solo, nei centri storici gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati di competenza comunale.
Per questi motivi, gli interventi di demolizione e ricostruzione che riguardano immobili vincolati o ubicati in centro storico, che comportano modifiche agli elementi sopra citati, vengono considerati nuova costruzione.
Questo comporterà maggiori oneri di urbanizzazione e la soddisfazione di tutti gli indici fissati dai piani regolatori e dagli altri strumenti urbanistici per gli interventi di nuova costruzione.
In fine, l’intervento, pur rispettando tutti gli indici, sarà comunque realizzabile solamente se non esiste un divieto di costruire nuovi edifici in centro storico.
Potrebbe interessarti: Superbonus, sì alle spese accessorie rispetto all’intervento trainante
Sostituzione edilizia, l’accesso al Superbonus
Per gli interventi di demolizione e ricostruzione configurati come nuova costruzione (come nel caso della sostituzione edilizia) è impossibile accedere alle agevolazioni sul recupero edilizio, dato che questi ultimi sono previsti soltanto per gli edifici esistenti e non per quelli di nuova costruzione.
Tuttavia esiste una possibilità di sfruttare le detrazioni: se nello stesso titolo edilizio dovessero coesistere interventi di nuova costruzione con interventi di ristrutturazione edilizia, sarà possibile usufruire degli incentivi.
Le asseverazioni del Tecnico per il Superbonus 110% – eBook in pdf
Guida tecnica per Sismabonus ed Ecobonus
Guida tecnica per il super sismabonus e il super ecobonus 110% – Libro
Questa guida si configura come un vero e proprio prontuario di riferimento per i tecnici, chiamati a studiare e ad applicare, per la propria committenza, gli interventi di miglioramento strutturale antisismico e di efficientamento energetico degli edifici nell’ambito delle agevolazioni fiscali del 110% (i c.d. Super Sismabonus e Super Ecobonus introdotti con il decreto Rilancio). L’opera è divisa in due parti. La prima parte, a cura di Andrea Barocci, riporta tutte e tre le possibilità di detrazione legate agli interventi strutturali: il bonus ristrutturazione, il sismabonus, il superbonus. Per ciascuno di essi si offre la disamina della nascita e delle possibilità di applicazione, al fine di comprenderne lo scopo e le condizioni al contorno, compreso il tema delicato delle asseverazioni. In parallelo alla possibilità fiscale, si affronta l’allineamento con le Norme Tecniche delle Costruzioni in quanto, al di là delle detrazioni, ogni intervento dovrà essere inquadrato all’interno di un procedimento edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001. La seconda parte, a cura di Sergio Pesaresi, tratta il tema del Super Ecobonus, suddividendo il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare. Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente, passo per passo, se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione. Nella seconda fase operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal decreto Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti. Andrea BarocciIngegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.Sergio PesaresiIngegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.
Andrea Barocci, Sergio Pesaresi (a cura di) | 2020
20.00 € 19.00 €
Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente
Foto: iStock/Franck-Boston
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento