Aumentare la volumetria di un edificio residenziale attraverso demolizione e ricostruzione non può essere considerato come una nuova costruzione e usufruire dell’Iva al 4%.
Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella risposta 564 del 27 novembre 2020, affermando che gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato c.d. non sono soggetti all’aliquota IVA del 4 per cento in quanto la demolizione con fedele ricostruzione non configura una “nuova costruzione”, bensì un intervento di recupero di edifici preesistenti.
Vediamo i dettagli della risposta.
Demolizione e ricostruzione, Iva al 10% se classificata come recupero edilizio
Il quesito arriva da una società che svolge attività di costruzione di edifici residenziali e non, in conto proprio, con successiva vendita.
Nella fattispecie, dopo aver acquistato un edificio con area pertinenziale composto da tre unità immobiliari, l’istante, afferma di voler demolire totalmente l’edificio esistente per sostituirlo con un nuovo edificio residenziale composto da n. 8 appartamenti e n. 1 ufficio.
Tramite l’intervento, il nuovo edificio, presenterà un volume maggiore rispetto al precedente: tale aumento è reso possibile in base alle previsioni contenute nel piano di recupero del Comune.
La società, afferma inoltre di aver ricevuto l’apposita concessione edilizia, rilasciata dal Comune, e che l’edificio presenta le caratteristiche di cui all’articolo 13 della legge 2
luglio 1949, n. 408, “Legge Tupini”.
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I quesiti dell’azienda
A fronte di quanto detto sopra l’azienda istante pone 4 quesiti all’Agenzia delle Entrate:
- se l’incremento di volumetria, reso possibile dal piano di recupero del Comune nonché in applicazione del bonus energetico istituito dalla Provincia, soddisfi la condizione della nuova previsione normativa (art. 3, comma 1, lettera d), del TUE);
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2. se la detrazione fiscale di cui all’articolo 1, commi 345 e 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 vale per gli interventi edilizi riconducibili alla lettera d) del comma 1 dell’articolo 3 del TUE, come modificato dal d.l. n. 76 del 2020;
3. se la detrazione di cui si tratta, in relazione all’intervento edilizio in oggetto,
sia fruibile fino ad un valore massimo di euro 120.000,00 per le spese di cui al citato comma 345 ed euro 60.000,00 per le spese di cui al comma 347 della legge n. 296 del 2006;
4. se ai relativi contratti di appalto sia applicabile l’aliquota IVA del 4 per cento,
ai sensi del n. 39 della Tabella A, Parte II, allegata al decreto del Presidente
della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (di seguito, “Decreto IVA”) oppure
quella del 10 per cento, ai sensi del n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte
III, allegata al medesimo Decreto.
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Il parere dell’istante
All’interno dell’interpello, la società propone soluzioni interpretative ai quesiti posti, in particolare ritiene che:
– l’intervento rientri fra quelli di “ristrutturazione edilizia” di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del TUE;
– per le motivazioni suddette, all’intervento spetti la detrazione di cui all’articolo 1, commi 345 e 347 della legge n. 296 del 2006;
– per ciascuno dei due appartamenti presenti nell’attuale edificio spetta la detrazione fino al rispettivo valore massimo (Euro 60.000/unità immobiliare con riferimento al comma 345 ed Euro 30.000/unità immobiliare con riferimento al comma 347 della legge n. 296 del 2006), mentre per l’unità immobiliare attualmente priva di impianto di riscaldamento l’agevolazione non dovrebbe spettare.
– per l’intero intervento di demolizione e ricostruzione possa essere applicata l’aliquota Iva al 4% ai sensi del n. 39 della Tabella A, parte II, allegata al Decreto IVA.
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Il responso dell’Agenzia delle Entrate
In questo caso, il parere dell’AdE può essere basato solamente sulle informazioni riguardanti l’intervento di demolizione e ricostruzione fornite dall’azienda. Per offrire una valutazione certa, afferma la stessa, servirebbero “ulteriori accertamenti di natura tecnica non esperibili in sede di interpello”.
In ogni caso, il parere offre interessanti approfondimenti sulle normative edilizie:
Quesito 1
Non viene ritenuto ammissibile dall’AdE in quanto non di natura interpretativa; nel caso in esame, afferma inoltre, che non sono presenti tipici di tale istituto previsti dall’articolo 11, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212.
Quesito 2
L’agevolazione di cui ai menzionati commi da 345 a 347 della legge n. 296 del 2006 spetta, in linea generale, anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d) del TUE.
Quesito 3
Si rammenta che sono esclusi dal beneficio gli interventi, pur agevolabili per tipologia, che vengono effettuati in fase di costruzione dell’immobile, in quanto già assoggettati alle prescrizioni minime della prestazione energetica in funzione delle locali condizioni climatiche e della tipologia. Ciò premesso, l’Agenzia, concorda con la soluzione dell’Istante, per cui per ogni unità immobiliare esistente, dotata di impianto di riscaldamento, spetta una detrazione massima.
Quesito 4
In questo caso, l’AdE, specifica che ” gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato c.d. “Tupini” oppure di una “prima casa” non sono soggetti all’aliquota IVA del 4 per cento prevista dal n. 39) della Tabella A, Parte II, allegata al Decreto IVA in quanto la demolizione con fedele ricostruzione non configura una “nuova costruzione”, bensì un intervento di recupero di edifici preesistenti.” In quanto intervento di qualificato come intervento di ristrutturazione edilizia dal competente ente territoriale, i relativi contratti di appalto saranno, in tal caso, soggetti all’aliquota IVA del 10 per cento ai sensi del n. 127-quaterdecies), della tabella A, parte III, allegata al Decreto IVA.
Tutte le novità delle procedure edilizie nel “Decreto semplificazioni”
Tutte le novità delle procedure edilizie nel Decreto semplificazioni
Proseguono le novità nella disciplina edilizia attraverso il decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, “Decreto semplificazioni”, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120.Il provvedimento introduce una serie di modifiche al Testo unico per l’edilizia, di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e, in particolare:- modifica l’istituto del permesso di costruire, della SCIA e di edilizia libera;- semplifica la ristrutturazione edilizia;- deroga i limiti di distanza tra fabbricati;- riforma gli interventi relativi alle opere stagionali e temporanee;- stabilisce lo stato legittimo degli immobili;- proroga i termini di inizio e ultimazione dei lavori;- deroga agli strumenti urbanistici;- disciplina l’uso temporaneo degli immobili;- introduce l’agibilità, in assenza di lavori;- estende il concetto di tolleranze costruttive ed esecutive;- assicura la demolizione di opere abusive;- elimina l’autorizzazione paesaggistica per posa di elementi amovibili su aree pubbliche;- agevola la rigenerazione urbana, il recupero e il riuso degli immobili.Inoltre consente di realizzare, anche su immobili condominiali, ai sensi della legge 17 luglio 2020, n. 77, con la detrazione del 110 per cento, interventi di:- efficienza energetica di edifici o unità immobiliari;- riduzione rischio sismico degli edifici (sisma bonus);- impianti solari fotovoltaici su edifici;- infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.Mario Di NicolaArchitetto, noto autore di molteplici pubblicazioni in materia.
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