Superbonus, delibere condominiali e sostituzione degli infissi dei condomini

Come sappiamo, per accedere alle detrazioni Superbonus 110% è necessario rispettare dei requisiti ben precisi, uno di questi è il miglioramento energetico dell’edificio.

Nei caseggiati meno recenti e con classe energetica di partenza molto bassa, non è realistico pensare che l’installare un cappotto termico «finalizzato all’isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessi oltre il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio», sia sufficiente per il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio (o per il raggiungimento della classe energetica più alta), essendo necessario realizzare altri interventi, come ad esempio, la sostituzione degli infissi dei singoli condomini.

Cosa succede quindi nel caso in cui uno dei condomini si rifiutasse di sostituire gli infissi?

Vediamo i dettagli.

Superbonus, delibere condominiali e sostituzione degli infissi dei condomini

Come è noto è stata approvata la legge 13 ottobre 2020, n. 126 (pubblicata sul supplemento ordinario n. 37/L alla Gazzetta ufficiale n. 253 del 13 ottobre 2020 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”. Si tratta, appunto della legge di conversione del DL.14 agosto 2020, n. 104 (detto “dl agosto”), recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”.

L’art. 63 del provvedimento sopra detto precisa che all’articolo 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il comma 9-bis, secondo cui le delibere dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’approvazione degli interventi che fruiscono del Superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi (nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121), sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

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Da notare che con questa maggioranza l’assemblea, con sua delibera, può esercitare l’opzione fiscale vincolante per tutti, con conseguente impossibilità per i dissenzienti di compiere una scelta (fiscale) diversa. Al contrario, le delibere condominiali non possono in alcun modo vincolare i condomini alla sostituzione degli infissi delle loro unità immobiliari, a meno che i diretti interessati in assemblea non esprimano in modo espresso il loro consenso (ci vorrebbe allora una delibera totalitaria o comunque con il voto favorevole di tutti i proprietari di finestre o porte-finestre). L’assemblea condominiale, infatti, non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva.

I compiti dell’assemblea rappresentano, contemporaneamente, anche i limiti dei poteri (o della “competenza”) dell’assemblea: in altre parole, l’assemblea di condominio non ha poteri fuori dalla gestione dei beni condominiali, salvo, ovviamente, espressa diversa pattuizione, contenuta in un atto che contenga una specifica accettazione da parte dei singoli proprietari o nei singoli atti di acquisto o, ancora, all’interno del regolamento di condominio.

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Sostituzione degli infissi e delibera nulla

Come detto, nel condominio, i poteri dell’assemblea, (fissati tassativamente dal codice art. 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata. Del resto sono nulle, in tema di edificio condominiale, quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea e ancora quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino, e, infine, quelle invalide in relazione all’oggetto.

Così, ad esempio, la Cassazione ha ritenuto radicalmente nulla la delibera nella parte in cui ha deciso l’installazione di interruttori magnetotermici in tutte le unità immobiliari private (Cass. civ., sez. II, 08/07/2020, n. 14300).

Del resto, secondo la Cassazione, tale interferenza nella sfera di proprietà esclusiva del condomino è, comunque, illegittima anche se gli interventi deliberati (che riguardano anche le parti di proprietà esclusiva) sono mirati a migliorare o ammodernare una parte o impianto comune.

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Le conseguenze della nullità della delibera

Alla luce di quanto sopra si può affermare che una delibera che approvasse la sostituzione degli infissi delle unità immobiliari in proprietà esclusiva non consentirebbe all’amministratore di stipulare un contratto valido con un fornitore di infissi o altra impresa: l’accordo contrattuale raggiunto, infatti, non sarebbe vincolante né per il condominio, né per i condomini interessati e neppure per il terzo fornitore.

In ogni caso, l’amministratore non potrebbe far transitare sul conto corrente condominiale somme non legate alla gestione delle parti comuni. Peraltro, non è da escludere che i proprietari dissenzienti si possano rifiutare di far entrare il tecnico nell’appartamento, per effettuare il sopralluogo finalizzato all’installazione dei predetti serramenti. In ogni caso la nullità di una deliberazione dell’assemblea condominiale comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili.

La predetta nullità può essere fatta valere, a norma dell’articolo 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa (Cass. civ., sez. II, 03/05/1993, n. 5125).

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.

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