Superbonus in 8 fasi operative. Guida dallo studio di fattibilità all’APE

Gli incentivi fanno gola a tutti, e le città sono tornate piene di impalcature. Si parla di cantieri molto diversi l’uno dall’altro, piccoli e grandi, molti legati al bonus facciate al 90%, soprattutto per condomini di grandi dimensioni. Ma la misura più attesa da tutti è il Superbonus 110% legato al contenimento dei consumi energetici, che attende gli ultimi aggiustamenti “di contorno” per essere al cento per cento operativo.

Eppure in tanti si sono già mossi, con il risultato di una saturazione della domanda sia per quanto riguarda tecnici che imprese, di fatto già prenotati per il 2021, e c’è il rischio che molti progetti non vadano a buon fine nei tempi richiesti. Da ciò, la richiesta dei costruttori di diluire la misura su almeno 3-4 anni, anche perché il rischio sarebbe anche quello di andare incontro a un aumento dei prezzi e fenomeni speculativi sui materiali.

E i progettisti? I tecnici? Ecco un utile vademecum operativo che suddivide il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare. E le asseverazioni? L’APE? Vediamo l’analisi in dettaglio (ora che anche i DM Requisiti tecnici e Asseverazioni sono in vigore – pubblicati in GU il 5 ottobre 2020). (>> Leggi l’articolo: Superbonus 110%, il sogno è realtà! Decreti attuativi in Gazzetta).

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Superbonus, guida operativa dallo studio di fattibilità all’APE

Premessa importante: ci occuperemo della progettazione legata all’Ecobonus, rimandando per il Sismabonus ad altri contenuti (>> vedi: Superbonus Sismabonus 110%, dal 15 ottobre via alle opzioni).

Ribadiamo che per accedere all’importante detrazione del 110% prevista per alcuni interventi ben definiti, il decreto Rilancio richiede che siano soddisfatti alcuni requisiti di natura squisitamente progettuale e tecnica che coinvolgono profondamente in termini culturali, professionali nonché di responsabilità civile e finanziaria, i progettisti (architettonico e termotecnico). È pertanto importante che il progetto e i progettisti siano il centro riconosciuto del procedimento di accesso al Superbonus, e che non lo diventi, invece, la componente economico-finanziaria.

Sul tema: Superbonus 110%, quanto costa cedere il credito d’imposta?

La propaganda per l’adesione al decreto Rilancio è stata giocata sullo slogan “ristruttura-a-gratis” e questo ha generato nei cittadini aspettative che saranno, nella maggioranza dei casi, disattese. (>> Ne abbiamo parlato qui: Superbonus 110%, consigli utili prima dell’uso). Con il decreto Rilancio non si “ristruttura-a-gratis” ma si può usufruire di un buon aiuto economico (sotto la forma di detrazione d’imposta, sconto in fattura o cessione del credito) per le opere che prevedono una diminuzione del fabbisogno energetico degli edifici.

Superbonus, come fare lo Studio di fattibilità

Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione. Se tutte le verifiche risulteranno soddisfatte allora si potrà procedere con il progetto preliminare, altrimenti il percorso si concluderà subito.

STEP 1 – VERIFICA DELLA TIPOLOGIA DELL’EDIFICIO

Obiettivo: verificare se la tipologia dell’edificio è compresa fra quelle che possono accedere alla detrazione.

Operazioni previste:
1. rilevare la conformazione dell’edificio, gli accessi, il numero delle unità immobiliari (>> leggi: Superbonus per il singolo appartamento condominiale);
2. informazioni sulle singole proprietà;
3. informazione sulla suddivisione in millesimi di proprietà;
4. informazioni sulle suddivisioni catastali.

STEP 2 – VERIFICA DELLA CATEGORIA CATASTALE

Obiettivo: verificare che la categoria catastale non sia compresa fra quelle che non possono accedere alle detrazioni.

Operazioni previste: visura catastale.

Ricordiamo che secondo l’art. 119 |15-bis: «Le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9».

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STEP 3 – VERIFICA DELL’“ESISTENZA” DELL’EDIFICIO

Obiettivo: verificare se l’edificio risulta “esistente” secondo quanto stabilito dalla Agenzia delle Entrate.

Operazioni previste:
1. visura catastale;
2. reperimento delle ricevute di versamento dell’imposta comunale ICI/IMU.

STEP 4 – VERIFICA DELLA LEGITTIMITÀ DEGLI EDIFICI

Obiettivo: verificare la legittimità catastale, urbanistica ed edilizia. Dato che va presentata una pratica edilizia, si deve risalire al progetto di costruzione e delle pratiche di modifica dello stato di fatto perché la detrazione si può godere solo se il fabbricato risulta legittimo.

Operazioni previste:
1. accesso presso il catasto per richiedere visura, quadro dimostrativo dei subalterni, piantine di tutte le unità immobiliari;
2. nel caso accedere all’archivio storico del catasto;
3. richiesta all’archivio del SUE dei precedenti autorizzativi, pratiche di condono, sanatorie, art. 26 l.47/1985, pratiche DIA, SCIA, CIL, CILA;
4. rilievo dello stato attuale del fabbricato
5. confronto dello stato attuale con lo stato legittimo;
6. verifica di eventuali tolleranze;
7. procedere con eventuali sanatorie per legittimare lo stato attuale.

Ricordiamo che il testo unico dell’edilizia il D.P.R. 380/2001 dispone che non possano accedere alle detrazioni fiscali gli edifici non legittimati.

Approfondisci: Nuovo Testo Unico edilizia: cos’è cambiato col DL semplificazioni

STEP 5 – VERIFICA DELL’ESISTENZA DELL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

Obiettivo: per accedere alla detrazione è necessaria la presenza di un impianto termico.

Operazioni previste:
1. verificare la presenza di un generatore di calore;
2. fotografarlo prima di un eventuale smontaggio;
3. verificare che in precedenti APE si faccia riferimento alla presenza o all’assenza di un impianto termico.

STEP 6 – VERIFICA: I SOGGETTI POSSONO ACCEDERE ALLA DETRAZIONE?

Obiettivo: verificare se i soggetti committenti sono nelle condizioni legali e fiscali di poter accedere alle detrazioni.

Operazioni previste:
Sottoporre a tutti i committenti la lista seguente e richiedere loro di confermare (tramite consulto con il loro commercialista o CAF) che la loro posizione legale e fiscale li pone nella condizione di poter accedere alle detrazioni fiscali previste dal DL Rilancio.

ATTENZIONE: DETRAZIONE SU MAX DUE UNITÀ IMMOBILIARI!

> Lista soggetti con accesso alla detrazione

STEP 7 – INDIVIDUAZIONE DEGLI INTERVENTI UTILI E POSSIBILI FRA QUELLI AMMESSI ALLA DETRAZIONE

Obiettivo: l’art. 119 presenta gli interventi che possono accedere (con condizioni) alla detrazione. Gli interventi possibili sono molti e variegati e possono essere variamente combinati tra loro. Prima di procedere al progetto è bene annotarsi quali interventi non risultano possibili per situazioni contingenti.

Operazioni previste: studiare uno a uno, con attenzione, tutti gli interventi che possono accedere alla detrazione, approfondendo e verificando la possibilità di ottemperare alle richieste e ai requisiti posti come condizione.

>> Leggi: Decreto rilancio, per il Superbonus 110% serve attestazione Ape <<

Superbonus, come fare il Progetto preliminare

STEP 8 – PROGETTO PRELIMINARE

Obiettivo: nella seconda Fase Operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal DL Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti, in particolare il salto di due classi energetiche e il soddisfacimento dei requisiti minimi previsti per l’Ecobonus.

Leggi: Ecobonus 110%, requisiti tecnici e asseverazioni: istruzioni dai decreti attuativi

Operazioni previste:
1. rilievo puntuale dello stato attuale: dimensioni esterne ed interne, stratigrafie, infissi, materiali, ponti termici, impianto termico (generatore, distribuzione, terminali);
2. eventuali indagini con termocamera per individuare elementi o impianti nascosti, punti problematici, ponti termici;
3. eventuale indagine con blower door test per individuare spifferi da scatole, infissi, cassonetti;
4. redazione dell’APE ante-intervento (>> Come redarre un APE);
5. diagnosi energetica per individuare i punti deboli del fabbricato sui quali intervenire;

6. prima redazione progettuale con ipotesi di intervento e materiali;
7. redazione dell’APE post-intervento e verifica del doppio salto di classe;
8. nel caso, modificare il progetto e ripetere il calcolo APE fino al doppio salto di classe;
9. verifica del rispetto di tutti i requisiti per la detrazione fiscale delle parti oggetto di modifica;
10. verifica del rispetto dei requisiti minimi (d.m. 26 giugno 2015 requisiti minimi);
11. capitolato delle opere con prezziario per verificare se la spesa prevista rientra nell’importo detraibile.

Da oggi c’è un nuovo appuntamento! Nasce la nuova rubrica DOMANDA D’AUTORE con risposte e approfondimenti di attualità in ambito edile, firmata da autori e professionisti tecnici che commenteranno di volta in volta le questioni più interessanti e spinose per chi si occupa (o si interessa) di questa complicata materia.

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Prontuario tecnico per l’Ecobonus 110%: guida passo passo per il professionista

Studio di fattibilità e progetto preliminare per gli interventi di risparmio energetico rientranti nel Superbonus 110%

Foto: iStock/shironosov