Un’ipotesi che può verificarsi nella prassi e che comporta importanti conseguenze è quella di danni per mancata manutenzione dell’impermeabilizzazione del tetto condominiale o del lastrico solare. La regola generale è prevista dall’art. 2051 c.c., secondo cui “Ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo che non provi il caso fortuito” (nota 1).
Si tratta di una forma di responsabilità oggettiva, conseguenza del nesso che si instaura fra il “custode” (ossia, il soggetto che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa) e il bene: in ragione di tale regola, in prima istanza è sempre il condominio a dover rispondere.
Manutenzione coperture impermeabili: responsabilità
Di chi è la responsabilità della mancata manutenzione del tetto condominiale o della terrazza?
Occupandosi di un caso concreto in cui, a seguito della vetustà del tetto e delle mancate azioni di manutenzione (all’interno delle quali possono ben rientrare quelle di impermeabilizzazione) si erano verificate delle infiltrazioni, la Corte di cassazione (Corte di cassazione, sez. VI, ord. 4 aprile 2018, n. 8393) ha riconosciuto la responsabilità del condominio e del proprietario dell’ultimo piano per la mancata attuazione delle opere necessarie a mantenere in buono stato l’impermeabilizzazione del tetto, ripartendo la responsabilità ed il risarcimento del danno in ragione di due terzi in capo al singolo e di un terzo in capo al condominio.
In altre occasioni, occupandosi della terrazza a livello, la Corte (Sent. 25 agosto 2014, n. 18164) ha affermato che la terrazza, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio: di conseguenza rispondono tutti i condomini dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni che provengono dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione. In tal caso, la ripartizione avviene secondo quanto previsto dall’art. 1126 c.c., ossia due terzi in capo al proprietario esclusivo ed un terzo in capo al condominio.
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Manutenzione delle coperture impermeabili
La manutenzione delle strutture edilizie acquista sempre maggiore rilevanza nella gestione del patrimonio immobiliare italiano, sia perché quasi la metà del costruito ha più di 40 anni, sia perché i livelli prestazionali oggi richiesti agli immobili impongono interventi che comportano costi sensibili. Eventuali guasti o danni su una parte possono avere ripercussioni sull’intero organismo edilizio, soggetto sia a degrado fisico che ad obsolescenza funzionale. Le coperture sono una parte di fondamentale importanza per garantire la durabilità e l’efficienza delle strutture edilizie, poiché, per la loro posizione e inclinazione rispetto all’azione del sole e degli agenti atmosferici, costituiscono gli elementi maggiormente esposti alle azioni aggressive dell’ambiente esterno. Questo manuale è un testo semplice, chiaro, funzionale allo sviluppo della progettazione delle manutenzioni, frutto di molte esperienze e di studi specifici, in un’ottica di crescente sensibilità verso i temi manutentivi e nei confronti delle professionalità e competenze degli operatori. L’opera, dopo avere approfondito il concetto di manutenzione edilizia in tutte le sue sfaccettature, tratta nel dettaglio la progettazione della manutenzione delle coperture con un taglio pratico e operativo. Vengono inoltre fornite le indicazioni su come predisporre il manuale della copertura e il conseguente piano di manutenzione. Completano il manuale una rassegna di sentenze commentate in materia di manutenzione e un utilissimo album fotografico di dettagli e situazioni critiche con relativi commenti e suggerimenti tecnici.Arcangelo Guastafierro Geometra, presidente dell’Associazione IMPERBENE, consulente e progettista di sistemi termoim- permeabili ed esperto di problematiche legate alla presenza di umidità nelle costruzioni.Volumi collegati Progettazione ed esecuzione di dettagli e sistemi impermeabili di edilizia, Arcangelo Guastafierro, I ed. 2017 Impermeabilizzazioni in edilizia – Materiali, condizioni di utilizzo, difetti e correttivi, Marco Argiolas, I ed. 2017 Diagnostica delle infiltrazioni negli edifici – Cause, strumenti e protocolli di indagine, Francesco Ucini, I ed. 2017
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Anche le Sezioni Unite (Sent. 10 maggio 2016, n. 9449 e n. 3672/1997) hanno avuto di che intervenire in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti. In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salvo la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Sulla somma sono dovuti anche gli interessi. Sul punto si segnala anche la sentenza 7 gennaio 2014, n. 115, del Tribunale di Milano, sez. X civile, che, oltre a ribadire quanto appena ricordato dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione, ha affermato che, nel caso di infiltrazioni derivanti da mancata manutenzione, l’amministratore del condominio avrebbe dovuto provvedere urgentemente ad eliminare le infiltrazioni, senza necessità di attendere le decisioni dell’assemblea condominiale. Mostrato il caso fortuito – ossia l’evento assolutamente imprevedibile con la diligenza dovuta – va senz’altro riconosciuto il danno da cosa in custodia ai sensi e per gli effetti dell’art. 2051 del codice civile.
Manutenzione coperture impermeabili: sanzioni
Sanzioni per la mancata manutenzione
Si tratta di interventi di manutenzione straordinaria subordinati alla CILA, quindi, secondo quanto previsto dall’art. 6-bis, comma 5, del Testo Unico Edilizia, la mancata comunicazione asseverata comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, ridotta di due terzi qualora la comunicazione sia effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.
(Nota 1) Per esempio, Tribunale Cagliari, sez. II civ., sent. 27 luglio 2015, n. 2485, secondo cui, in tema di infiltrazioni provenienti dall’appartamento superiore, quando sia provata dall’attore – nella controversia avente a oggetto il risarcimento dei danni – la compatibilità dei danni stessi con le suddette infiltrazioni, nonché la riconducibilità dell’evento lesivo all’immobile di proprietà del convenuto, il quale non abbia di mostrato il caso fortuito – ossia l’evento assolutamente imprevedibile con la diligenza dovuta – va senz’altro riconosciuto il danno da cosa in custodia ai sensi e per gli effetti dell’art. 2051 del codice civile.
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