Un po’ come il jeans o il tubino nero per una donna. Ci sono capi che restano nell’armadio e nonostante il cambio delle stagioni e lo svolazzare delle mode se ne restano lì, imperiali sulle loro grucce. A volte possono sembrare old fashion, però sappiamo che ci sono, e questo ci da sicurezza. Così è il Catasto per i professionisti: sistema dal nome un po’ decadente, ma con quel fascino che sempre attrae.
Non sarebbe stato lo stesso se il Catasto avesse scelto la versione online molti anni fa, quando annaspavamo tra archivi, carte, fogli, mappe. Quando a ingegneria studiavamo e proprio non capivamo perché il professore di estimo fosse così rigoroso nello spiegarci gli arcani della professione tecnica: come leggere una mappa catastale, le suddivisioni, l’importanza della pubblicità immobiliare (lui poi, che dal primo giorno avevamo bollato come il classico teorico che non ha mai messo piede in un cantiere). In realtà sbagliavamo su entrambi i fronti, sul non prendere appunti e sull’etichettare il professore, che era invece allo stesso tempo professionista a p.iva.
E col senno di poi… quanto sarebbe stato utile imparare i complicati percorsi, talvolta labirintici, che portano dalle mappe comunali a quelle catastali, che quasi mai coincidono, e richiedono come supporto fotografie impolverate e magari imbarazzanti dei proprietari per verificare che il secondo piano della casa era già costruito. Storia vera.
Vi proponiamo per questo un breve ma completo aggiornamento sul sistema catastale, alla luce delle novità e degli aggiornamenti che la direzione centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare ha da poco redatto. Si tratta di due pubblicazioni, una ripubblicata da una vecchia edizione (Il sistema catastale), l’altra un nuovo volume di affiancamento intitolato Il sistema della pubblicità immobiliare, approfondimento che illustra le principali caratteristiche del settore della conservatoria dei Registri immobiliari.
E siccome non tutti abbiamo preso 30 a estimo o abbiamo frequentato lezioni sul catasto, riportiamo alcune nozioni interessanti dell’intero sistema. Lo sapete ad esempio perché e da quando esistono due tipi di archivi catastali, quello agricolo e quello urbano?
Catasto, novità 2019!
Presentiamo in dettaglio la prima pubblicazione aggiornata a marzo 2019 dalle Entrate, il Sistema catastale, pubblicazione curata dalla direzione centrale e scaricabile in formato pdf direttamente alla fine dell’articolo oppure sul sito internet dell’Agenzia alla pagina Pubblicazioni su catasto, cartografia, pubblicità immobiliare e mercato immobiliare nella sezione Guide, pubblicazioni e riviste.
Uno degli obiettivi principali per l’Agenzia delle Entrate e per la visura online delle mappe catastali, è rappresentato dal continuo miglioramento della qualità dei servizi offerti all’utenza al fine di promuovere la trasparenza, la semplificazione dei processi e la facilità di accesso ai servizi, nonché l’interscambio di dati sul patrimonio immobiliare con altre Pubbliche Amministrazioni.
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Il sistema catastale, dalle carta alla vettorializzazione
Il documento è un completo e utile presentazione del catasto italiano, dell’istituzione, dell’organo cartografico dello Stato che cura l’inventario dei beni immobili presenti nel territorio nazionale. Il suo pachidermico patrimonio informativo è strutturato in banche dati di diversa natura, grafiche e alfanumeriche, disegnate sul palinsesto e negli anni della lunga storia edilizia italiana. È proprio la storia italiana, per come si è costituita, ad aver richiesto la realizzazione di due tipi di catasto:
– il catasto terreni, nato nel 1886 con la “legge Messedaglia” di riordino dell’imposta fondiaria, e completato solamente nel 1956;
– il catasto urbano, nato invece nel 1939 ed entrato in conservazione nel gennaio del 1962.
Quello che però incuriosisce di questo documento è il taglio scelto da Entrate per evidenziare le attività di sviluppo strategico che caratterizzano il lavoro dell’amministrazione catastale italiana: dall’automazione avviata negli anni ’80 delle procedure di conservazione e di digitalizzazione del patrimonio cartografico agli anni 2000, che hanno visto realizzarsi la totale vettorializzazione numerica di oltre 300 mila mappe del territorio nazionale e la telematizzazione dei documenti di aggiornamento in tempo reale delle banche dati e dei servizi a cittadini, professionisti e istituzioni.
Anagrafe immobiliare integrata: ne sapete qualcosa?
L’Anagrafe immobiliare integrata, uno dei macro-obiettivi di Entrate che sta puntando al suo completamento, coordina le banche dati immobiliari disponibili presso l’Agenzia, ponendo al centro i beni immobili, e di fatto è un inventario completo e uniforme del patrimonio immobiliare italiano. Cosa non da poco: è georeferenziato. Si tratta quindi di uno strumento veramente utile come supporto della fiscalità immobiliare e dei professionisti, in grado di delineare la diretta discendenza dell’oggetto (immobile) con il soggetto (titolare di diritti reali).
Il Sistema catastale, nuova edizione
Il volume pubblicato lo scorso marzo 2019 è quindi un aggiornamento dei precedenti, e come tale presenterà con cadenza annuale nuove edizioni. Il documento contiene novità in termini di procedure e di servizi erogati, è integrato con i principali dati quantitativi segnaletici, relativi alle informazioni di afflusso delle dichiarazioni presentate dai cittadini e professionisti, e contiene i principali dati sullo stock del patrimonio immobiliare urbano e dei terreni, contenuto negli archivi censuari. Tra i contenuti di interesse per i professionisti, ecco i principali.
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PREGEO
La procedura PREGEO per il Catasto Terreni (PREtrattamento GEOmetrico), per cui le mutazioni nello stato delle particelle catastali (consistenza, forma o destinazione) sono attivate, a cura dei privati interessati, attraverso la presentazione dei seguenti atti di aggiornamento, ovvero tipo di frazionamento, finalizzato alla divisione di una o più particelle per generare nuove particelle geometricamente diverse, oppure tipo mappale, previsto quando su una particella viene edificato un nuovo fabbricato o altra stabile costruzione, ovvero un ampliamento del preesistente. Tali atti sono redatti appunto con PREGEO che consente, attraverso la gestione di dati amministrativi, tecnici e geografici relativi al rilievo, l’aggiornamento dell’archivio cartografico e dell’archivio censuario del Catasto Terreni.
DOCFA
La procedura DOCFA per il Catasto Edilizio Urbano (DOcumenti Catasto FAbbricati), i cui atti di aggiornamento tecnico concernono sia nuove costruzioni, previste in caso di nuova edificazione di un fabbricato o di altra stabile costruzione. In questo caso, l’atto di aggiornamento include, per ogni unità immobiliare urbana presente nel nuovo fabbricato, sia i dati amministrativo-censuari (consistenza, categoria, classe, rendita catastale) che le planimetrie. Altro atto di aggiornamento è quello delle variazioni nello stato o nella consistenza di unità immobiliari preesistenti già censite, in seguito a trasformazioni edilizie.
Il professionista abilitato si avvale dunque della DOCFA che gli consente di creare i file contenenti le informazioni grafiche (planimetrie ed elaborati planimetrici) e alfanumeriche (caratteri tecnico-fisici e reddituali) relative alle unità immobiliari oggetto di accatastamento o dichiarazione di variazione.
L’innovazione introdotta con la procedura è da considerarsi radicale in quanto la stessa contiene le funzionalità per la proposta, da parte del tecnico professionista, di attribuzione della consistenza, della categoria e della classe (e, quindi, della relativa rendita catastale) alle unità immobiliari dichiarate, definibile anche sulla base di uno specifico algoritmo che prende a riferimento le caratteristiche dichiarate dell’unità immobiliare influenti sul reddito. Tale rendita rimane negli atti catastali come “rendita proposta” fino a quando l’Ufficio non provvede, con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi (il termine è ordinatorio e non perentorio) dalla presentazione, a compiere le operazioni di controllo ed eventuale rettifica, con notifica dell’avviso di accertamento all’interessato.
VOLTURA
La procedura VOLTURA, per mutazioni relative ai soggetti che riguardano principalmente le domande di variazione per il cambiamento degli intestatari in catasto (domande di volture), e che sono presentate da chi è tenuto alla registrazione degli atti civili o giudiziali che danno luogo al trasferimento di diritti censiti in catasto (notai, pubblici ufficiali roganti, cancellieri dei tribunali, ecc.). Allo stesso modo, chi ha l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione deve provvedere alla presentazione delle domande di volture in conseguenza di trasferimenti per causa di morte.
Questa procedura informatizzata consente la redazione, in formato digitale, delle domande di volture derivanti, di norma, da trasferimenti per causa di morte (successioni, riunioni di usufrutto, ecc.), e favorisce l’immediata acquisizione a sistema delle variazioni dei soggetti e quindi di conseguire il diretto e puntuale aggiornamento della banca dati catastale.
Segnaliamo infine la procedura DOCTE. Questa è utile per i soggetti che effettuano variazioni della coltura praticata su una particella di terreno, rispetto a quella censita nella banca dati del Catasto Terreni, e che hanno l’obbligo di dichiarare le variazioni, utilizzando appunto il software sopra citato oppure uno specifico modello di Dichiarazione di variazione di coltura (modello 26) che va presentata al competente Ufficio Provinciale-Territorio dell’Agenzia.
In realtà da gennaio 2007 quest’adempimento non è più necessario, nel caso in cui un soggetto dichiara correttamente l’uso del suolo sulle singole particelle catastali a un Organismo pagatore, riconosciuto ai fini dell’erogazione dei contributi agricoli. Sulla base di tali dichiarazioni Agea (l’Agenzia per le erogazioni in agricoltura) ogni anno propone all’Agenzia delle Entrate l’aggiornamento della banca dati del Catasto Terreni. In seguito all’aggiornamento, l’Agenzia delle Entrate pubblica nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana un comunicato con l’elenco dei Comuni interessati dalle variazioni colturali.
Per i sessanta giorni successivi alla pubblicazione del comunicato, l’Agenzia rende disponibili gli elenchi delle particelle interessate dall’aggiornamento e gli utenti possono segnalare eventuali incongruenze tra le informazioni da loro dichiarate e quelle presenti nella banca dati del Catasto Terreni, mediante una richiesta di rettifica.
In generale, Entrate dichiara che […] il catasto italiano è oggi chiamato a dare garanzie di conoscenze e d’interoperabilità delle sue informazioni, secondo standard e direttive europee e internazionali nel settore dei dati territoriali, al supporto di politiche territoriali e ambientali; pertanto, sono in pieno corso processi di miglioramento e d’implementazione degli archivi cartografici, catastali e di pubblicità immobiliare, sui temi della gestione unitaria dell’infrastruttura tecnologica, dell’integrazione di dati e processi, del controllo di qualità.
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La grossa novità del 2019 è però la scelta di affiancare a questo documento sul sistema catastale quello sulla pubblicità immobiliare.
Il sistema della pubblicità immobiliare
Entrate conferma che è possibile eseguire online tutte le operazioni di ispezioni ipotecarie e, dato quanto prevede l’art. 2673 del codice civile, chiunque può consultare i registri immobiliari secondo le modalità stabilite dalla legge. Ricordiamo che mediante l’ispezione ipotecaria è possibile visionare le note e i titoli depositati presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia al fine di individuare il patrimonio immobiliare di un soggetto (persona fisica o non fisica) nonché i pesi, vincoli o ipoteche eventualmente gravanti sullo stesso.
Questo nuovo documento (come già appare dal titolo, Il sistema della pubblicità immobiliare), garantisce un approfondimento sulle principali caratteristiche del settore della conservatoria dei Registri immobiliari.
Offre anche una sintesi dei contenuti del sistema di pubblicità giuridica con cui si rendono pubblici e conoscibili gli atti di trasferimento della proprietà o si costituiscono, modificano o estinguono i diritti reali su beni immobili. Sono illustrate le principali caratteristiche del sistema della “trascrizione” presente oggi in Italia, una panoramica sulle formalità ipotecarie, i tipi di registri immobiliari custoditi dal conservatore e i riferimenti al complesso apparato di regole giuridiche contenute prevalentemente nel codice civile e nelle numerose leggi speciali.
Di particolare interesse è la sezione riguardante le ultime novità in tema di informatizzazione e telematizzazione dei processi di aggiornamento da parte di notai e altri pubblici ufficiali, i servizi di consultazione e di certificazione erogati, le procedure innovative per la conservazione “sostitutiva” su supporti informatici degli atti, in conformità alle regole tecniche previste dal Codice dell’amministrazione digitale.
Vi auguriamo una buona lettura, perché dal catasto non si scampa… forse per questo non passa mai di moda!
Scarica direttamente qui i documenti completi dell’Agenzia delle Entrate
Il sistema della pubblicità immobiliare – 2019
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