Permesso di costruire, decadenza per mancato inizio dei lavori

Gli argomenti della selezione di sentenze per l’edilizia e l’urbanistica pubblicate la scorsa settimana sono… 1) Decadenza del permesso di costruire per mancato inizio dei lavori; 2) Lottizzazione abusiva – natura di illecito permanente; 3) Variazione essenziale al permesso di costruire – realizzazione di cubature accessorie pertinenziali; 4) Soppalco di rilevanti dimensioni – titolo edilizio necessario; 5) Esposto del vicino per presunto abuso edilizio – obbligo di intervento.

Decadenza del permesso di costruire per mancato inizio dei lavori

Estremi della sentenza: TAR Toscana, sez. III, sent. 30 ottobre 2018 n. 1426
Massima: Non può ritenersi esistente un effettivo inizio lavori nel caso di lavori di recinzione, apposizione del cartello con l’indicazione dei dati del titolo edilizio, dei nominativi dei tecnici e dell’impresa incaricati, della data di inizio lavori, la realizzazione di un pozzo per l’acqua potabile e l’avvio dei contatti con l’ENEL per la fornitura di energia elettrica.

È noto che quella di effettivo inizio dei lavori è una nozione elastica, giacchè il rispetto del termine di cui all’art. 15 co. 2 d.P.R. n. 380/2001 si desume dagli indizi rilevati sul sito dell’intervento, che debbono essere di entità tale da scongiurare il rischio che il termine legale di decadenza venga ad essere eluso attraverso opere fittizie e simboliche. I lavori possono allora ritenersi “iniziati” quando consistano nella compiuta organizzazione del cantiere, nell’innalzamento di elementi portanti, nella elevazione di muri, nella esecuzione di scavi preordinati al gettito delle fondazioni del costruendo edificio, e non, ad esempio, in presenza di soli lavori di livellamento del terreno o di sbancamento (giurisprudenza costante, per tutte cfr. Cons. Stato, sez. IV, 24 gennaio 2018, n. 467; id., sez. VI, 19 settembre 2017, n. 4381).

Al contrario, non può ritenersi esistente un effettivo inizio lavori nel caso di lavori di recinzione, apposizione del cartello con l’indicazione dei dati del titolo edilizio, dei nominativi dei tecnici e dell’impresa incaricati, della data di inizio lavori, la realizzazione di un pozzo per l’acqua potabile e l’avvio dei contatti con l’ENEL per la fornitura di energia elettrica.

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Lottizzazione abusiva, natura di illecito permanente

Estremi della sentenza: TAR Emilia Romagna, Parma, sent. 31 ottobre 2018 n. 280
Massima: L’accertata lottizzazione abusiva costituisce un illecito permanente con la conseguenza che deve ritenersi legittimato l’intervento repressivo anche nei confronti dei successivi proprietari del fondo a nulla rilevando la loro eventuale estraneità al fatto originario.

La giurisprudenza è granitica nel ritenere che il decorso del tempo dalla commissione dell’abuso non limiti in alcun modo i poteri repressivi dell’Amministrazione (Cons. St. Ad. Plen. 17 ottobre 2017 n. 9).

La giurisprudenza afferma, altresì, con identica fermezza che l’accertata lottizzazione abusiva costituisce un illecito permanente con la conseguenza che deve ritenersi legittimato l’intervento repressivo anche nei confronti dei successivi proprietari del fondo a nulla rilevando la loro eventuale estraneità al fatto originario (TAR Emilia Romagna, Bologna, Sez. I, 12 dicembre 2016, n. 10) poiché, come recentemente ribadito ulteriormente, “la lottizzazione abusiva opera in modo oggettivo ed indipendentemente dal subentro dei successivi proprietari interessati, i quali potranno far valere la propria (eventuale) buona fede nei confronti dei propri danti causa (C.d.S. sez. IV n. 3115/14 e n. 1589/14)” (TAR Puglia, Lecce, Sez. III, 4 maggio 2018, n. 756).

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Variazione al permesso di costruire per realizzazione di cubature accessorie

Estremi della sentenza: TAR Toscana, sez. III, sent. 30 ottobre 2018 n. 1419
Massima: Interventi che introducono cubature accessorie, quali i box ed i posti auto, non integrano una variazione essenziale, in quanto tali cubature hanno natura pertinenziale, essendo preordinati ad usi strumentali (nel caso di specie, al parcheggio o ricovero delle auto) rispetto a quello principale (che è dato dalla destinazione abitativa/residenziale).

Ai sensi dell’art. 32 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), costituisce variazione essenziale del permesso di costruire la modifica del progetto di costruzione originariamente assentito la quale comporti rilevanti incrementi della cubatura o delle superfici o un mutamento sostanziale delle caratteristiche dell’intervento edilizio, fermo restando che comunque non può ritenersi variazione essenziale quella che incide sulle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Interventi che introducono cubature accessorie, quali i box ed i posti auto, non integrano una variazione essenziale, in quanto cubature che hanno natura pertinenziale, essendo preordinati ad usi strumentali (nel caso di specie, al parcheggio o ricovero delle auto) rispetto a quello principale (che è dato dalla destinazione abitativa/residenziale).

Titolo edilizio necessario per soppalco di 850 mq

Estremi della sentenza: TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent 31 ottobre 2018, n. 6385
Massima: Serve il permesso di costruire per un soppalco di 850 mq.

Si è chiarito che la disciplina edilizia applicabile ai soppalchi (si riporta T.A.R. Napoli, sez. IV, 28/03/2018, n. 1981) “non è definita in modo univoco, ma va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto. In linea di principio, è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3, comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico; si rientrerà invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile (Consiglio di Stato, sez. VI, 02/03/2017, n. 985)”.

Conseguentemente, un solaio di 850 mq. rientra nell’ambito dei casi in cui è richiesto il permesso di costruire in quanto, data l’elevatissima estensione, comporta una modifica sostanziale dell’immobile ed integra una ristrutturazione edilizia ai sensi degli artt. 3 lett. d) e 10 lett. c del D.P.R. 380/2001.

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Esposto del vicino per presunto abuso edilizio, c’è obbligo di intervento da parte del Comune

Estremi della sentenza: TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 29 ottobre 2018 n. 1509
Massima: Di fronte alla segnalazione del vicino circa la realizzazione di presunti abusi nell’area confinante, il Comune ha l’obbligo di intraprendere, anche d’ufficio, il procedimento attuativo delle misure repressive degli abusi edilizi commessi e di portarlo a compimento con l’adozione di un provvedimento espresso.

Come affermato dalla giurisprudenza già in passato, “Sussiste l’obbligo del Comune di provvedere sull’istanza di repressione di abusi edilizi realizzati sul terreno confinante, formulatagli dal relativo proprietario, il quale, proprio per tal aspetto che s’invera nel concetto di vicinitas, gode d’una legittimazione differenziata rispetto alla collettività subendo gli effetti (nocivi) immediati e diretti della commissione dell’eventuale illecito edilizio non represso nell’area limitrofa alla sua proprietà, onde egli è titolare d’un interesse legittimo all’esercizio di tali poteri di vigilanza e, quindi, può proporre l’azione a seguito del silenzio ai sensi dell’art. 31 D.Lgs. n. 104/2010 (CPA), che segue il rito di cui ai successivi artt. 112 e ss. CPA”: cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 9 novembre 2015, n. 5087.

Dal canto suo, l’amministrazione comunale ha invece l’obbligo di intraprendere, anche d’ufficio, il procedimento attuativo delle misure repressive degli abusi edilizi commessi e l’obbligo di portarlo a compimento con l’adozione di un provvedimento espresso (Consiglio di Stato, IV, 29.4.2014, n. 2228; Consiglio di Stato, IV, 28.12.2012, n. 6702; Id., VI, 11.12.2013, n. 5943).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it