Il Decreto Sblocca Italia (DL 133/2014, convertito nella Legge 164/2014) ha reso più semplice la gestione burocratica degli interventi di frazionamento delle unità immobiliari. L’Ance ora ne approfondisce il tema dei limiti connessi agli interventi in un condominio. Tali interventi prima erano considerati ristrutturazioni edilizie, il decreto li ha inseriti nella categoria delle manutenzioni straordinarie. Quando sono effettuati in un condominio, oltre a dover rispettare la vigente normativa in materia urbanistica-edilizia, sono però soggetti a limitazioni, che l’Ance ha voluto puntualizzare.
Condominio: quando è ammesso il frazionamento?
Nel documento l’Associazione Nazionale Costruttori Edili, richiamando l’art. 1122 del Codice Civile, ribadisce che “ogni condomino è libero di apportare tutte le modifiche che ritiene opportune purché siano effettuate nell’ambito della proprietà esclusiva e purché ovviamente non rechino pregiudizio agli altri condomini e alle parti comuni”.
Il proprietario che ha intenzione di dividere il suo appartamento deve prima informare l’amministratore condominiale che a sua volta riferirà in assemblea. L’assemblea non ha il diritto di intervenire nella sfera della proprietà di ciascun condomino, ma l’amministratore deve poter verificare che tale intervento, pur consentito dal punto di vista urbanistico ed edilizio, non crei pregiudizio al godimento delle cose comuni da parte degli altri condomini e non comporti una diminuzione del valore delle proprietà altrui.
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Sottolinea inoltre che restrizioni al frazionamento possono essere contenute nei regolamenti condominiali, ma solo in quelli di origine contrattuale, vale a dire in quelli imposti dal costruttore o dall’unico proprietario originario, ovvero concordati dalla totalità dei condomini e ufficializzati in un contratto vero e proprio, che devono contenere in maniera univoca tali limitazioni. Viceversa i normali regolamenti approvati dall’assemblea condominiale non possono prevedere limitazioni che restringano i diritti sulle proprietà individuali.
Condominio: apertura di nuove porte e finestre
Dall’intervento di frazionamento può derivare l’esigenza di creare nuove aperture, quali possono essere una porta di ingresso sul pianerottolo oppure nuove finestre realizzate sui muri comuni. Facendo riferimento all’art. 1102 del codice civile, nella nota dell’Ance si legge che, in tal caso, l’intervento non deve alterare la destinazione d’uso delle parti comuni o pregiudicarne il pari utilizzo da parte degli altri condomini.
L’ Ance precisa inoltre che i muri perimetrali hanno la funzione di reggere la copertura dell’edificio, ma anche quella di essere al servizio di ogni singolo appartamento; ne consegue che ogni singolo proprietario può utilizzare le pareti sia interne che esterne dei muri che circondano il proprio appartamento. Tuttavia, ciò non pregiudica il diritto di opporsi che ciascuno degli altri condomini può vantare, in caso di modifiche apportate dal singolo seppure a proprie spese, finalizzate ad un miglior utilizzo della parte comune nell’interesse della sua esclusiva proprietà.
Inoltre, va tenuto in considerazione il fatto che l’apertura di finestre possa influire sull’estetica e sul decoro del fabbricato e sia soggetto al rispetto delle distanze legali.
Condominio: revisione tabelle millesimali è necessaria?
Occorre valutare caso per caso e distinguere il caso in cui l’intervento non determina aumenti di superfici e di volumi, da quello in cui il frazionamento altera i valori millesimali in una percentuale maggiore al 20%.
Nella prima ipotesi, la più frequente, quando il frazionamento si concretizza esclusivamente in modifiche interne, sarà sufficiente ripartire i valori riferiti all’intera unità abitativa sulle due unità frutto del frazionamento.
Nella seconda ipotesi, sarà compito di chi ha effettuato il frazionamento procedere alla revisione delle tabelle millesimali a propria cura e spese.
Infine, l’approvazione di nuove tabelle millesimali è sempre obbligatoria se uno dei due appartamenti è destinato ad essere venduto, in quanto in caso contrario il nuovo proprietario non potrebbe avere millesimi.
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