Acquistare un immobile oggi può rivelarsi più complesso di quel che si pensi. Quando si decide di comprare casa, che sia a scopo abitativo o per investimento, come prima cosa si effettua una ricerca da privato o ci si affida a un’agenzia immobiliare. Una volta individuato il tipo di immobile che si intende acquistare, sono poche le persone che si rivolgono a un professionista per chiedere un parere tecnico.
Sempre più spesso mi capita di intervenire come progettista per la ristrutturazione di immobili che sono appena stati oggetto di compravendita e, nell’analizzare la documentazione che il committente mi consegna, mi accorgo che la maggior parte delle volte è incompleta.
Anche solo per piccoli interventi di manutenzione straordinaria eseguibili con una semplice Comunicazione di Inizio Lavori (CIL), il progettista deve infatti asseverare la conformità tra lo stato di fatto e quello legittimo, ovvero l’ultimo elaborato derivante da una concessione edilizia o altro titolo abilitativo.
La documentazione e lo stato di fatto
Dopo aver recuperato la documentazione necessaria presso l’archivio comunale e aver effettuato il confronto con lo stato di fatto, ecco talvolta l’amara sorpresa: sono presenti difformità rispetto a quanto presente negli elaborati comunali. Ed ecco che quella che avrebbe dovuto essere una semplice pratica CIL si trasforma in una sanatoria, con tanto di sanzione, aggravio di spese tecniche e allungamento delle tempistiche.
Difficile far comprendere e accettare la questione al committente, che puntualmente mi chiede: “Ma come è possibile? La planimetria catastale è corretta, come ha potuto il notaio non accorgersene? E l’agente immobiliare?“. Come dargli torto in effetti? Eppure non è così scontato.
Agente immobilare e professionista abilitato
La legge (D. Lgs. 78/2010) impone oggi che il venditore, personalmente o tramite l’ausilio di un tecnico abilitato, attesti la conformità dei dati catastali e della planimetria. Come sappiamo, però, il catasto ha validità ai soli fini fiscali e può capitare che venga aggiornata la sola planimetria catastale senza che sia stata predisposta una pratica edilizia, specie su immobili datati.
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Le dichiarazioni urbanistiche, invece, sono rese dal venditore sotto la propria responsabilità ai sensi dell’art. 46 del DPR 380/2001. Il notaio pertanto, preso atto della conformità catastale e delle dichiarazioni urbanistiche, non effettua ulteriori verifiche per le quali, peraltro, non avrebbe competenza.
Nemmeno l’agente immobiliare può attestare la regolarità edilizia di un immobile.
Il consiglio è, pertanto, quello di rivolgersi sempre a un professionista abilitato che svolga tutte le indagini necessarie a garantire la conformità dell’immobile, sia dal punto di vista edilizio che catastale, onde evitare di incorrere successivamente in spiacevoli sorprese e dover pagare di tasca propria per abusi commessi da altri in precedenza.
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