Bonifica siti inquinati: come fa l’acquirente a ottenere risarcimento? Una piccola guida.

Il tema è quello scottante della bonifica siti inquinati. Una cosa dobbiamo ricordare subito: i proprietari (o acquirenti) di terreni da bonificare non sono direttamente responsabili dell’inquinamento. Prima ancora dell’acquisto. “Chi inquina paga” è il principio alla base della normativa, e questo lo sapevamo già. La notizia consiste nel fatto che arriva un aiuto ai proprietari da parte del Consiglio di Stato. I giudici amministrativi hanno circoscritto gli oneri del proprietario incolpevole solo agli interventi urgenti di prevenzione di danni. La sentenza è la n. 4225 del 10 settembre 2015, sezione VI, Consiglio di Stato appunto. Inoltre, il proprietario di un sito contaminato non responsabile dell’inquinamento ha diritto a un risarcimento.

Ma partiamo dall’inizio. Alla questione, piuttosto discussa, si aggiunge quindi un altro tassello: il CdS interviene nuovamente dopo la sentenza della Corte di giustizia europea del 4 marzo 2015.
L’orientamento della giurisprudenza in merito non è chiaro. All’inizio dell’anno, il Tar ha stabilito che sul proprietario non debbano gravare obblighi di bonifica, ma quelli di porre in essere le misure di messa in sicurezza.

“La messa in sicurezza del sito è misura di correzione di diffusione o propagazione di danni; conseguentemente rientra nell’ambito delle precauzioni (…) che gravano sul proprietario o detentore del sito” (sentenza n. 2509 del 12 febbraio 2015 del TAR Lazio).

Proprietario di sito inquinato: Consiglio di Stato VS Ministero

La vicenda di cui si è occupato il Consiglio di Stato riguarda una società proprietaria incolpevole di un sito inquinato e diffidata dal Ministero dell’Ambiente ad adottare misure di messa in sicurezza d’emergenza per impedire l’ulteriore diffusione della contaminazione. Il Ministero sostiene che il proprietario di un bene immobile deve rispondere anche del danno da inquinamento che il terreno continua a provocare. Inoltre, sempre secondo il Ministero, nell’enunciazione del principio “chi inquina paga” la locuzione “chi” non va riferita solo a colui che, attraverso una condotta attiva, ha abusato del territorio immettendo materiali inquinanti, ma anche a chi, in modo negligente, non fa nulla per eliminare, o anche ridurre, l’inquinamento.

Il Consiglio di Stato la pensa diversamente, cioè che il proprietario di un’area inquinata, non responsabile dell’inquinamento, ha una mera facoltà di porre in essere misure di prevenzione, cioè «le iniziative per contrastare un evento, un atto o un’omissione che ha creato una minaccia imminente per la salute o per l’ambiente intesa come rischio sufficientemente probabile che si verifichi un danno sotto il profilo sanitario o ambientale in un futuro prossimo, al fine di impedire o minimizzare il realizzarsi di tale minaccia». Detto questo, il CdS afferma che gli interventi di riparazione, messa in sicurezza, bonifica e ripristino gravano solo sul responsabile della contaminazione.
Altra cosa: il proprietario non responsabile dell’inquinamento che spontaneamente provvede alla bonifica del sito inquinato ha diritto di rivalersi nei confronti del responsabile dell’inquinamento.

Infine, se il responsabile della contaminazione non viene individuato, la bonifica è eseguita dalla pubblica amministrazione. Il proprietario si espone al rischio che la pubblica amministrazione recuperi i costi della bonifica a bonifica avvenuta con la vendita forzata del terreno e restituendo al proprietario l’eventuale eccedenza tra il ricavato e i costi di bonifica.
Partiamo da quest’ultimo punto per arrivare alla questione centrale del nostro articolo: il proprietario di un sito contaminato non responsabile dell’inquinamento ha diritto a un risarcimento e, in base al Codice dell’ambiente, può rivalersi sul responsabile dell’inquinamento.

Acquirente di sito inquinato: come ottenere risarcimento

La compravendita di un sito inquinato espone l’acquirente ( = il proprietario) al rischio di non poterne disporre perché la contaminazione potrebbe impedire l’uso per cui l’area è stata acquistata e perché il proprietario si vede esposto alla sua sostanziale espropriazione. Nel caso in cui l’acquirente abbia maturato la consapevolezza del rischio, la gestione della fattispecie si risolve attraverso la previsioni di idonee garanzie contrattuali.

Ma se non si è arrivati ad avere le garanzie contrattuali, quali sono i rimedi?

Mancanza di qualità del bene venduto
Il venditore di un sito inquinato può essere ritenuto responsabile per i vizi (mancanza di qualità) del bene venduto (in base a Cassazione, sentenza 9 febbraio 2015, n. 239) e non può beneficiare della disposizione (articolo 1491 del Codice civile) che lo esonera dalla garanzia ove i vizi siano facilmente riconoscibili, posto che nel caso di vendita di sito contaminato non può ritenersi facilmente riconoscibile il vizio. L’acquirente può contestare al venditore anche la mancanza di qualità essenziali per l’uso a cui è destinata.

Ottenere un risarcimento ordinario del danno
Altra tutela dell’acquirente è costituita dalla configurabilità di una vendita aliud pro alio, in cui il bene venduto è ritenuto completamente diverso da quello pattuito. È la tesi accolta dal Tribunale di Verona (sentenza 21 novembre 2012, n. 2491) e riguardava la vendita un terreno in cui erano stati riscontrati rifiuti idonei a rendere il sito inedificabile e i cui i costi di bonifica erano così elevati da rendere l’edificazione antieconomica.

Compravendita nulla a causa della mancata menzione dell’onere reale nel certificato di destinazione urbanistica
A tutela dell’acquirente è stata considerata anche la possibilità di ritenere nulla la compravendita di un terreno inquinato per la mancata menzione nel certificato di destinazione urbanistica (che deve accompagnare la compravendita di aree superiori a 5mila mq) dello stato di contaminazione del suolo.
La Cassazione (sentenza 2 febbraio 2012, n. 2982) ha però ritenuto che la tesi derivi dalla mancata allegazione del certificato e quindi non possa essere estesa a un’omissione nel contenuto stesso del certificato.

Danno extracontrattuale: risarcimento
Il proprietario incolpevole che non abbia eseguito la bonifica (che non può quindi agire nei confronti del responsabile per il recupero delle spese di bonifica) e che abbia perso la proprietà dell’area a seguito dell’azione della Pa, per ottenere il risarcimento del danno extracontrattuale può agire nei confronti del responsabile dell’inquinamento che non deve essere il venditore.