È stata pubblicata la Legge di conversione (11 novembre 2014, n. 164) del decreto legge Sblocca Italia che, come abbiamo già illustrato nei giorni scorsi, investe notevolmente anche il settore dell’edilizia privata.
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Per approfondire tutte le novità comprese all’interno della legge 11 novembre 2014, n. 164 (Sblocca Italia) acquista l’e-book di Ediltecnico intitolato Sblocca Italia. Cosa cambia in edilizia, urbanistica e tutela del paesaggio.
Ma quali sono le innovazioni basilari dello Sblocca Italia da osservare in fase di progettazione e realizzazione degli interventi edilizi per operare nella piena legalità? Ecco gli elementi basilari, raggruppati per categorie, al fine di semplificare la consultazione dei diversi aspetti.
Interventi edilizi nello Sblocca Italia
Con gli interventi di manutenzione ordinaria si possono ora effettuare interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria, di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW, mentre con la manutenzione straordinaria, si possono effettuare anche interventi al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
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Titoli edilizi
È stata ampliata la sfera degli interventi di manutenzione straordinaria e, quindi, con la comunicazione inizio lavori ora si possono effettuare anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
La SCIA entra a pieno titolo nel testo unico per l’edilizia, di cui al d.P.R. n. 380 del 2001. Inoltre con la segnalazione certificata d’inizio attività, da comunicare a fine lavori con attestazione del professionista, si possono effettuare le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.
Con la denuncia di inizio attività si possono realizzare solo gli interventi alternativi al permesso di costruire, di cui al d.P.R. n. 380 del 2001, la cd. super DIA che, d’ora in avanti, può essere chiamare semplicemente DIA ovvero denuncia di inizio attività, poiché non è più necessario distinguerla.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia assentibili con il permesso di costruire non comprendono più quelli relativi all’aumento delle unità immobiliari, inoltre la proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. I termini per il rilascio del permesso di costruire sono raddoppiati di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento.
Sblocca Italia. Cosa cambia in edilizia, urbanistica e tutela del paesaggio
Questo nuovo e-book analizza le novità in materia edilizia urbanistica e paesaggistica della legge “Sblocca Italia” (d.l. 133/2014 “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” convertito in legge con l’approvazione definitiva del Senato il 6/11/2014).Sulle novità in edilizia e urbanistica tratta di:- snellimento e semplificazione del regime dei titoli edilizi, – incentivazione del recupero del patrimonio edilizio esistente, – snellimento dei tempi burocratici e semplificazioni amministrative, – facilitazione del rapporto negoziale pubblico-privato, – adozione di disposizioni di controllo e sanzionatorio per contrastare l’abusivismo edilizio e l’evasione fiscale. In materia paesaggistica si occupa delle novità riguardanti la semplificazione procedurale in materia di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica e le prospettive di esclusione dell’autorizzazione paesaggistica per opere di lieve entità.
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Nuova regolamentazione
Al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti, sarà adottato uno schema di regolamento edilizio tipo tra Governo, regioni e autonomie locali, in sede di Conferenza unificata. Il regolamento edilizio-tipo, indica i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico, dev’essere adottato dai comuni.
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Sono consentiti interventi di conservazione da effettuare sugli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione, da individuare con lo strumento urbanistico. In tale ambito l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione incidenti sull’area interessata e senza aumento della superficie coperta rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa. In attesa dell’attuazione del piano, il proprietario può eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.
Costituisce mutamento d’uso urbanisticamente rilevante ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale. Il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato. La convenzione, approvata con delibera del consiglio comunale, salva diversa previsione regionale, specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi.
Contributo di costruzione in base allo Sblocca Italia
Per gli interventi complessi di trasformazione urbana, gli strumenti attuativi e gli atti equivalenti comunque denominati nonché gli interventi in diretta attuazione dello strumento urbanistico generale, disciplinano che debba essere prevista una modalità alternativa in base alla quale il contributo di costruzione è dovuto solo relativamente al costo di costruzione, mentre le opere di urbanizzazione sono direttamente messe in carico all’operatore privato che ne resta proprietario, mentre per gli interventi di manutenzione straordinaria, qualora comportanti aumento del carico urbanistico il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.
Deroga agli strumenti urbanistici
La disciplina per il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, di cui all’articolo 14 del d.P.R. n. 380 del 2001, viene consentita per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, mediante richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico a condizione che il mutamento di destinazione d’uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell’intervento di ristrutturazione. In precedenza la deroga poteva essere richiesta, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi nel rispetto, comunque, delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 “Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati”.
Sistema sanzionatorio nello Sblocca Italia
Per la mancata comunicazione dell’inizio dei lavori, nei casi previsti, la sanzione pecuniaria di 258 euro passa a 1.000 euro. Inoltre, per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, in caso di inottemperanza alla demolizione, è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima.
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Si è comncluso quindi (finalmente) l’iter parlamentare e legislativo dello Sblocca Italia con la pubblicazione della Legge di conversione in Gazzetta, ieri, 11 novembre, all’ultimo, per pochissimo entro i tempi massimi, oltre ai quali sarebbe stato tutto da rifare.
Alcune riflessioni: Ma lo Sblocca Italia può davvero rilanciare il settore immobiliare?
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