C’è chi nella propria casa dispone di una stanza in più e c’è chi dovendo ristrutturare casa decide di ricavare una stanza in più, in entrambi i casi l’obiettivo è di trasformare la propria casa in una struttura micro-ricettiva a carattere familiare: il Bed&Breakfast.
Micro-ricettività: un settore in crescita
Il settore della micro-ricettività, rappresentato dalle strutture extra-alberghiere come Bed&Breakfast, affittacamere, agriturismi e case ed appartamenti per vacanze, si è diffuso molto rapidamente negli ultimi anni anche in Italia.
La crescita di tale forma di ospitalità è motivata da un’offerta che è ormai in grado di raggiungere i livelli qualitativi di quella alberghiera puntando però su un turismo a stretto contatto con il territorio, a prezzi accessibili e rivolto ad una pluralità di tipologie di clientela.
Una rapida crescita che ha trovato sicuramente una spinta nella crisi economica visto che per molti rappresenta un modo per affrontare le difficoltà economiche e occupazionali.
Il Bed&Breakfast
Tra le varie forme di micro-ricettività, quella che sta ottenendo sempre più successo anche in Italia è il Bed&Breakfast.
I Bed&Breakfast (dall’inglese: letto e colazione) sono abitazioni private dove i proprietari oltre a mettere a disposizione per le permanenze a breve termine una o più stanze e un bagno privato o in condivisione, forniscono l’occorrente per il pernottamento, il servizio di prima colazione e di pulizia della camera.
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Per i proprietari il B&B rappresenta una fonte alternativa di guadagno, per i viaggiatori invece, un’alternativa più economica, familiare ed informale rispetto le comuni strutture alberghiere.
Se all’interno di dimore storiche o di particolare pregio il B&B può rappresentare anche una formula di ospitalità davvero esclusiva.
Come si apre un B&B
Quello che caratterizza e definisce questo tipo di struttura è il carattere non imprenditoriale dell’attività, in quanto attività a carattere saltuario e a conduzione familiare con la possibilità di utilizzo di un numero limitato di camere e posti letto ed esclusivamente per le brevi permanenze.
La disciplina dei Bed&Breakfast è regolamentata attraverso leggi di tipo regionale che definiscono ad esempio il numero massimo di camere e di posti letto, i requisiti dell’alloggio e i tipi di servizi che devono essere garantiti e che possono essere offerti.
Se l’alloggio risponde ai requisiti richiesti dalla normativa, aprire un B&B prevede una procedura abbastanza semplice in quanto è sufficiente consegnare allo sportello SUAP (sportello unico attività produttive) del Comune una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) compilando un modello predisposto e non è necessario essere in possesso di partita IVA nè essere iscritti al Registro delle Imprese.
Caratteristiche dell’immobile
L’immobile nel quale si intende avviare un’attività di B&B deve essere innanzitutto conforme al regolamento edilizio-urbanistico comunale e rispondere alla normativa di sicurezza e igienico-sanitaria locale vigente per le normali abitazioni private.
A seconda della Regione, le camere che possono essere destinate agli ospiti sono da 3 a 6 con un numero massimo complessivo di posti letto che va da 6 a 20 (ad esempio: in Lombardia massimo 4 camere per 12 posti letto – in Lazio massimo 3 camere per 6 posti letto – in Sicilia 5 camere per 20 posti letto).
La dimensione minima delle camere è quella stabilita dai regolamenti locali di edilizia e di igiene e generalmente la camera singola deve essere di almeno 8-9 mq, mentre la doppia di 12-14 mq.
I bagni devono essere dotati di alcune attrezzature minime e deve essere presente un bagno ad uso esclusivo degli ospiti quando viene superato un certo numero di camere o posti letto variabile a seconda della Regione.
Generalmente è richiesto che il proprietario sia residente o domiciliato presso l’immobile dove si tiene l’attività di Bed&Breakfast e l’ospite deve poter raggiungere la propria stanza senza passare dalle camere o dai servizi destinati a chi abita l’immobile o agli altri ospiti.
In alcune Regioni viene anche specificata la dotazione minima indispensabile di arredi per poter destinare all’attività ricettiva.
Ristrutturare casa per avviare un B&B
Se si dispone di un appartamento in regola e con una o più camere non utilizzate (o utilizzate saltuariamente) e il numero sufficiente di servizi igienici secondo quello che impone la legge della propria Regione, avviare un’attività di Bed&Breakfast è quindi semplice da un punto di vista burocratico e non particolarmente dispendioso poiché l’investimento può essere limitato all’arredo e corredo delle stanze da affittare.
Altre volte l’immobile di cui si dispone può avere lo spazio ma non i requisiti necessari per l’avvio di un B&B e allora c’è chi, magari approfittando della necessità di ristrutturare una casa, lo fa nell’ottica di ricavare degli spazi adeguati e mirati all’avvio di un B&B.
Quando le metrature e le caratteristiche tecnico strutturali lo permettono, riorganizzando la distribuzione interna si può ricavare una piccola struttura ricettiva che al calore, all’ospitalità ed alla peculiare atmosfera familiare unisce le comodità e la funzionalità delle camere d’albergo.
Una ristrutturazione mirata a ricavare degli spazi da destinare all’ospitalità implica una progettazione molto attenta agli aspetti legati alla riservatezza degli ambienti, alla funzionalità, all’estetica e alla tecnologia.
È importante che le zone private (camere e bagni) destinate agli ospiti e quelle destinate alla famiglia siano ben delimitate e separate tra loro in modo da garantire il rispetto delle reciproche abitudini.
L’ideale sarebbe ricavare nella zona notte degli ospiti delle camere con bagno privato, che abbiano la flessibilità per essere utilizzate per uno o più ospiti siano essi coppie, amici o famiglie.
C’è poi chi, disponendo di spazio sufficiente, preferisce creare anche una zona giorno dedicata agli ospiti separata da quella della famiglia, un locale dove viene servita o preparata la colazione che gli ospiti possono usare anche durante il giorno come soggiorno/cucina magari anche con la possibilità di preparasi un pasto.
La domotica può essere di supporto alla gestione di un’attività del genere ad esempio per garantire i massimi livelli di sicurezza i caso di intrusioni, perdite di acqua e gas, incendio, per limitare i consumi e per consentire la gestione della casa attraverso il controllo da remoto.
Sia che si proceda con una ristrutturazione sia semplicemente con una riorganizzazione della casa, molto importante a parte gli aspetti funzionali, è la qualità estetica dell’ambiente.
Considerando il fatto che la maggioranza delle strutture vengono scelte e prenotate via internet, puntare su un’estetica di carattere, di gusto (indipendentemente dallo stile) ed incisiva per il proprio Bed&Breakfast è il primo passo da fare per attrarre gli ospiti.
Una volta preparata una struttura idonea, sarà la qualità della gestione, dei servizi e dell’ospitalità a fare la differenza.
Articolo di Cristina Meschi Architetto e consulente presso The Best Rent – Affitti Brevi a Milano
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