Diritto di sopraelevazione in condominio: quando devono sussistere le condizioni statiche?

Le opere realizzate da un condomino su parti comuni poste all’ultimo piano di un edificio comportano l’applicazione della disciplina di cui all’art. 1120 c.c., in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero, dell’art. 1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini.

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Costituisce, viceversa, sopraelevazione, disciplinata dall’art. 1127 c.c., la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, nonché la trasformazione di locali preesistenti mediante l’incremento di volumi e superfici nell’area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell’ultimo piano.

Infatti l’art. 1127 c.c. trova applicazione in ogni ipotesi di incremento delle superficie e volumetria degli spazi interessati all’intervento di trasformazione del sottotetto, indipendentemente dal fatto che tale incremento dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato, giacché ciò che rileva ai fini dell’applicazione della norma in un senso (diritto a sopraelevare) e nell’altro (obbligo di corresponsione dell’indennità) è la maggior utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio.

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Il rigoroso rispetto della normativa antisismica

L’art. 1127 c.c., comma 2, vieta al proprietario dell’ultimo piano del condominio di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite.

La stessa norma impedisce altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità (Cass. civ., sez. II, 29/01/2018, n. 2115). Le condizioni statiche dell’edificio rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità.

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La necessità di un controllo compiuto ex ante

Le condizioni statiche dell’edificio rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione. A tal proposito merita di essere segnalata una recente vicenda esaminata dalla Cassazione. Nel caso di specie un condomino citava in giudizio altro condomino, chiedendo che il convenuto fosse condannato a demolire la sopraelevazione eseguita al secondo piano di un caseggiato, nonché a risarcire il danno (quantificato in € 50.000,00), perché costruita in spregio della normativa regolante il diritto di proprietà e di quella urbanistica.

Il Tribunale rigettava la domanda. La Corte d’appello confermava la decisione di primo grado osservando che dalle risultanze peritali di ufficio era emerso chiaramente la non pericolosità della sopraelevazione in rapporto con le capacità statiche delle strutture portanti del fabbricato. Gli stessi giudici di secondo grado evidenziavano che secondo il CTU, la nuova opera pur non essendo conforme alla normativa urbanistica, determinava solo delle semplici criticità su alcuni elementi strutturali che, ove opportunamente rinforzati, avrebbero comunque potuto assolvere alla loro funzione statica, non evidenziandosi, ad avviso del giudice di secondo grado, indici evidenti di imminenti cedimenti dell’edificio nel suo complesso considerato.

La Cassazione notava che l’assenza di ogni pericolo statico, derivante dal rigoroso rispetto della normativa antisismica, quale presupposto del divieto contenuto nel secondo comma dell’articolo 1127 c.c., deve essere verificata (e provata) già prima dell’intervento che si intende realizzare, e non può essere affidata alla mera diligenza della parte interessata, essendo elemento integrante l’essenza stessa del diritto di sopraelevare (Cass. civ., sez. II, 21/11/2023, n. 32281).

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La domanda di demolizione

La domanda di demolizione può essere, perciò, paralizzata unicamente da tale prova di adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico; sicché, ove detta prova non sia acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere.

Soltanto la presentazione di una progettazione antisismica dell’opera eseguita e dell’intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, permette di ottemperare alla presunzione di pericolosità derivante dall’inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa speciale. Di conseguenza non sono rilevanti, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, né il conseguimento della concessione edilizia relativa al corpo di fabbrica elevato sul terrazzo dell’edificio, né la certificazione redatta da un tecnico attestante l’idoneità statica delle opere eseguite, sufficiente per il conseguimento della concessione in sanatoria di costruzioni in zone sismiche, e neppure la carenza delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, poste a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici, e dunque funzionali a verificare l’idoneità dell’immobile ad essere “abitato”, o più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche. Si tratta, infatti, di atti che attengono all’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato (Cass. civ., sez. II, 29/01/2020, n. 2000).

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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