Tabelle millesimali errate o viziate da soluzioni sbagliate e prive di giustificazioni, come fare

Secondo l’articolo 69 disp. att. c.c. i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 disp. att. c.c. possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

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Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1. Quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. Quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Si può quindi affermare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dalla legge, vale a dire l’errore o l’alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano e, in base alla regola generale dell’onere probatorio, la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (Cass. civ., Sez. II, 14/12/2016, n. 25790).

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La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali per la presenza di errori non ha, peraltro, l’onere di provare la reale difformità tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l’esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio (Cass. 10 maggio 2018, n. 11290; Cass. 25 gennaio 2018, n. 1848).

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Errori rilevanti per la revisione delle tabelle millesimali

È bene subito chiarire che la redazione di ogni tabella millesimale suppone il riferimento a dati oggettivi, quale la superficie o il volume della singola unità immobiliare, ma anche l’applicazione di coefficienti riduttori collegati a caratteristiche di destinazione, di piano, di orientamento, di prospetto, di luminosità o di funzionalità dell’alloggio.

Due tabelle millesimali relative ad uno stesso immobile possono così rivelarsi diverse soltanto perché nell’una, e non nell’altra, è stato applicato uno dei suddetti coefficienti correttivi, pur senza che sia riscontrabile alcun errore nell’accertamento del valore proporzionale di una unità rispetto alle altre. L’errore che, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Scelte ingiustificate del tecnico: un caso recente

Le uniche indicazioni, non vincolanti, per la redazione delle tabelle ci vengono dalla circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 26/03/1966 n. 12480. Detta circolare deve essere utilizzata però in modo “equilibrato”, evitando soluzioni incoerenti e prive di giustificazione. A tale proposito merita di essere segnalata una vicenda recente.

Nel caso di specie due condomini si rivolgevano al Tribunale per richiedere che fosse annullata la delibera con la quale l’assemblea aveva approvato la modifica delle previgenti tabelle millesimali; secondo gli attori infatti i nuovi valori millesimali redatti dal tecnico incaricato erano errati. Il condomino convenuto, riteneva invece che le tabelle redatte dal detto professionista fossero corrispondenti a tutti i parametri di legge. Nel corso del procedimento, al fine di accertare l’erroneità o meno delle suddette tabelle millesimali approvate dai condomini, veniva disposta una CTU dalla quale emergevano evidenti errori nel calcolo delle carature millesimali, con conseguente necessità di procedere ad un ricalcolo delle stesse.

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In particolare secondo il consulente del Tribunale non è corretto assimilare il terrazzo (esclusivo) di un condomino ad un volume. In ogni caso lo stesso CTU ha evidenziato che nella stesura di carature millesimali in un fabbricato privo di ascensore il miglior piano deve essere il piano primo a cui la letteratura tecnica assegna un valore pari all’unità (1,00) mentre al piano superiore (ove ricorre) si applica in genere un coefficiente di riduzione (da 0,02 a 0,05) ed ancora comunque nel caso di ultimo piano bisogna applicare un ulteriore coefficiente di detrazione per gli ambienti sotto tetto pari a 0,02 (si veda la sopra detta circolare n°12480/66). Il Tribunale ha sposato la tesi del Consulente Tecnico d’Ufficio (Trib. Messina 13 aprile 2023 n. 743). La delibera quindi è stata annullata.

Tale decisione però non vuole certo negare quella discrezionalità tecnica del professionista incaricato della redazione o aggiornamento delle tabelle, le cui scelte – ove basate su dati rilevati correttamente – possono essere condivise o meno dall’assemblea di condominio, ma non per questo sono capaci di elevarsi ad “errore” determinante la loro rettifica o modificazione ex art. 69 co. 1 disp. att. c.c.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Immagine: iStock/Rawpixel