Ristrutturazione, manutenzione straordinaria o risanamento conservativo? Cosa le differenzia

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È stato precisato[2] che il discrimine tra ristrutturazione, manutenzione straordinaria, risanamento e recupero conservativo può essere così individuato:

• il risanamento conservativo è un’attività rivolta a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili; il restauro ed il risanamento implicano anche il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione di elementi o estranei, o deteriorati di tal organismo, con evidente differenza rispetto alla ristrutturazione edilizia; quest’ultima si configura, infatti, nel rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio e nell’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e risanamento, che invece presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio (nella sua lata accezione di componenti strutturali originali o meramente riproduttivi) e la distribuzione interna della sua superficie[3];
• la ristrutturazione edilizia si configura laddove, attraverso il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, si realizzi un‘alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, incompatibile con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo che presuppongono, invece, la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie[4];
• ricorre la categoria del restauro e risanamento conservativo allorquando sussiste un’attività rivolta a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali (di esso), ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Poiché il restauro ed il risanamento implicano anche il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione di elementi o estranei, o deteriorati di tal organismo preesistente non consente di confondere la relativa vicenda con quella della ristrutturazione edilizia. Invero, quest’ultima si configura nel rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio e nell’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e risanamento, che invece presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio (nella sua lata accezione di componenti strutturali originali o meramente riproduttivi) e la distribuzione interna della sua superficie[5].

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Come ribadito recentemente dal TAR Emilia-Romagna, Bologna, sez. II, nella sent. 18 maggio 2023, n. 315, per giurisprudenza da tempo consolidata, la distinzione fra le categorie del restauro e risanamento conservativo e della ristrutturazione edilizia ha natura funzionale: essa non risiede nella tipologia di interventi realizzabili, in gran parte comuni, quanto nella finalità degli interventi, essendo il risanamento destinato alla conservazione dell’organismo edilizio preesistente, mentre la ristrutturazione è tesa alla sua trasformazione. Negli interventi di restauro e risanamento conservativo deve ritenersi consentita la sostituzione di parti anche strutturali e in generale di elementi costitutivi degli edifici e quindi anche un rinnovo sistematico e globale, purché nel rispetto degli elementi essenziali tipologici, formali e strutturali originari[6]: eccedono dunque il risanamento conservativo e rientrano nella ristrutturazione gli interventi che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal preesistente, alterandone la morfologia e consistenza fisica[7].

In altre parole, il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile sono incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo[8]. Gli interventi da ultimo menzionati, in quanto caratterizzati dal mancato apporto di modifiche sostanziali all’assetto edilizio preesistente, hanno la finalità di conservare l’organismo ovvero di assicurarne la funzionalità[9], nel rispetto dei suoi elementi tipologici (in specie, architettonici e funzionali), formali (tali da contraddistinguere il manufatto, configurandone l’immagine caratteristica) e strutturali (concernenti la sua composizione di base).

Come ha statuito il Consiglio di Stato, “la caratteristica degli interventi di mero restauro è quella di essere effettuata mediante opere che non comportano l’alterazione delle caratteristiche edilizie dell’immobile da restaurare, e quindi rispettando gli elementi formali e strutturali dell’immobile stesso, mentre la ristrutturazione edilizia si caratterizza per essere idonea ad introdurre un quid novi rispetto al precedente assetto dell’edificio”[10].

Applicando tali principi, i giudici felsinei hanno affermato che l’intervento di sostituzione delle parti di legno e tubi originariamente presente in un manufatto precario con travi e pilastri di acciaio e lamiere di tamponamento è un’ipotesi di ristrutturazione e non un mero intervento di risanamento o di manutenzione straordinaria, vista l’assenza di ogni finalità di conservazione, ossia il mantenimento tipologico e strutturale del manufatto, essendosi modificata completamente la struttura esterna[11].

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[1] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 21 novembre 2022, n. 10200.

[2] TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent. 24 novembre 2021, n. 7498.

[3] Cfr., ex multis, TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 10 giugno 2021, n. 14244; TAR Sicilia, Catania, sez. I, sent. 11 dicembre 2020, n. 3367.

[4] Consiglio di Stato, sez. II, sent. 1° marzo 2021, n. 1726.

[5] Cfr., ex multis, TAR Puglia, Bari, sez. III, sent. 9 aprile 2018, n. 530.

[6] “Secondo l’orientamento interpretativo consolidato, sono annoverabili tra gli interventi di restauro o risanamento conservativo soltanto le opere di recupero abitativo, che mantengono in essere le preesistenti strutture, alle quali apportano un consolidamento, un rinnovo o l’inserimento di nuovi elementi costitutivi, a condizione però che siano complessivamente rispettate la tipologia, la forma e la struttura dell’edificio (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 5358 del 2016). Il restauro e risanamento conservativo è fondato sul rispetto e mantenimento degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio, senza modifiche dell’identità, della struttura e della fisionomia dell’organismo edilizio, senza ampliamento dei volumi e delle superfici, essendo il restauro diretto alla mera conservazione dell’organismo edilizio esistente, mediante consolidamento, ripristino o rinnovo degli elementi costitutivi, ed alla restituzione della sua funzionalità. L’aumento di superficie o di volumetria comporta, al contrario, una trasformazione dell’edificio che richiede il rilascio del permesso di costruire ed eccede i limiti della categoria d’intervento (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 4851 del 2013; Id. sez. IV, n. 431 del 2010)”: TAR Toscana, sez. III, sent. 29 novembre 2021, n. 1595.

[7] TAR Toscana, sez. III, sent. 20 ottobre 2022, n. 1183.

[8] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 26 settembre 2022, n. 8291.

[9] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 26 settembre 2022, n. 8284.

[10] Sez. VI, sent. 15 settembre 2022, n. 7793.

[11] Il TAR Toscana, sez. III, nella sent. 29 novembre 2021, n. 1595, ha affermato che devono essere qualificati come ipotesi di ristrutturazione (e non di risanamento o di manutenzione straordinaria) i seguenti interventi, realizzati su due diversi edifici:

• edificio 1: cambio utilizzo da cantine e deposito ad abitazione; realizzazione di due servizi igienici; demolizione di porzioni di muratura portante per creazione di porte e passaggi tra vani; rimpelli e regolarizzazione di pareti interne; abbassamento del piano di calpestio interno e creazione di intercapedine aerata, con conseguente aumento della volumetria dell’immobile; modifiche al posizionamento dei tramezzi dei due servizi igienici; eliminazione di una porzione di solaio interpiano con copertura nel vano soggiorno; realizzazione di pergolato esterno in struttura metallica di mq 7,92; realizzazione di tettoia in struttura metallica; realizzazione di pergolato esterno in struttura metallica di mq 17,85; realizzazione scala esterna di collegamento dal piano terra al primo piano; realizzazione di camino in mattoni; realizzazione di marciapiede con pavimentazione in cotto intorno all’edificio);
• edificio 2: realizzazione ex novo di locale interrato di superficie pari a mq 156,77, con conseguente aumento di volumetria; realizzazione di strutture portanti verticali ed orizzontali; cambio utilizzo da cantine e deposito ad abitazione; ampliamento di superficie utile lorda pari a mq 50,73, con conseguente aumento di volumetria; abbassamento del piano di calpestio interno e creazione di intercapedine aerata, con conseguente aumento della volumetria dell’immobile; cambio utilizzo da deposito ad abitazione; ampliamento di superficie utile lorda pari a mq 68,63 con conseguente aumento di volumetria; modifiche generalizzate alle aperture e finestrature ed alla copertura; realizzazione di camino in mattoni; realizzazione di marciapiedi con pavimentazione in pietra.

Immagine: iStock/GOCMEN