Verifica conformità edilizia-urbanistica e catastale: la check list della documentazione necessaria

Tutte le attività dovrebbero avere una loro procedura per standardizzare le fasi operative e rendere semplici le verifiche dell’avanzamento del lavoro e non tralasciare alcuna informazione.

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In questo caso Emilio Niglis De Lutiis propone una check-list di verifica della documentazione che è necessaria. Il documento, così come tanti altri strumenti a supporto dei tecnici e degli aspiranti tali, è contenuto nella Guida alla professione di Geometra , edita da Maggioli Editore.

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Questa tipologia di verifica è più appropriata per immobili a destinazione residenziale che hanno ad oggetto sia la compravendita che la progettazione di futuri interventi edilizi di modifica del fabbricato o delle destinazioni d’uso.

Di seguito è proposta una check-list di verifica ridotta per la sola verifica della conformità edilizia, urbanistica e catastale. Naturalmente la lista andrà adattata e modificata per l’immobile che è oggetto di verifica.

Aggiornata e definita la check-list, si dovrà anche in questo caso stabilire la procedura
esecutiva delle varie fasi operative per arrivare alla conclusione dell’incarico. Quando ci si approccia ad eseguire una verifica di conformità edilizia-catastale è sicuramente di aiuto la conoscenza dell’epoca in cui è stato edificato l’immobile, così da stabilire quali titoli edilizi ne hanno scaturito la costruzione.

Nell’evoluzione storica del fabbricato non è raro trovare i diversi titoli e autorizzazioni edilizie che si sono susseguiti nel tempo per le modifiche e variazioni che sono state apportate all’immobile.

Quando si parla di completezza documentale, si vuole intendere che la documentazione a disposizione sia completa di tutti i documenti che attestano il processo autorizzativo dall’inizio alla chiusura dello stesso (ad es. deposito del titolo edilizio, lettera di attestazione dell’efficacia da parte del comune, fine lavori/agibilità).

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Le fasi di lavoro che dovrà eseguire il tecnico

Analizziamo di seguito la sequenza di operatività per le varie fasi di lavoro da eseguire, come ad esempio:

1. incarico professionale dopo aver preso visione dell’entità e complessità degli immobili;
2. raccolta documentale di quanto in possesso del cliente;
3. accesso atti presso gli enti di competenza (comune, catasto, ecc.) per la documentazione mancante o la cui attendibilità non è verificabile (ad esempio fotocopie di documenti senza il timbro dell’ente a cui è stato depositato);
4. verifica della compatibilità urbanistica del costruito con le indicazioni del PGT per la zona e tipologia costruttiva;
5. esame e studio della documentazione per stabilirne la completezza e la correttezza formale;
6. creare la check-list documentale con indicazione di quelli corretti in possesso e quelli da reperire;
7. eseguire rilievo dello stato di fatto esistente per la verifica della corrispondenza dell’immobile agli atti di fabbrica e planimetrie catastali (quanto costruito deve corrispondere a quanto depositato in comune ed in catasto);
8. stesura a CAD del rilievo e confronto con lo stato depositato presso gli uffici competenti;
9. verifica della situazione catastale;
10. dopo i rilievi e le verifiche si possono presentare casi diversi:
    1. vi è corrispondenza tra quanto rilevato e quanto in atti anche con le tolleranze di legge;
    2. vi sono delle difformità che possono essere sanabili;
    3. vi sono difformità che non possono essere sanabili;
11. redazione di una relazione preliminare con definizione di quali atti sono conformi, quali sono da aggiornare e quali sono le opere che richiedono un intervento di adeguamento;
12. raccolta documentale finale per gli interventi di adeguamento e redazione della relazione finale della conformità edilizia urbanistica e catastale.

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