Il decreto Salva-Casa (decreto legge n. 69 del 29 maggio 2024, pubblicato in pari data sulla G.U. n. 124) si è occupato, fra le altre cose, delle tende nelle varie modalità in cui vengono realizzate.
La nuova lett. b-ter) del comma 1 dell’art. 6 del Testo Unico Edilizia[1], nella versione attuale e prima di eventuali emendamenti sempre possibili in sede di conversione, dispone che rientrano nell’attività edilizia libera “le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche”.
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Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche
Questo eBook è un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: procedure edilizie, verifica della conformità, analisi vincolistiche, pianificazione delle complessità, individuazione delle criticità. Il presente testo, di commento e approfondimento del decreto n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa) convertito dalla legge n. 105/2024, è scritto a quattro mani da Andrea di Leo, avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e da Marco Campagna, tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: insieme, sviluppano il presente testo che vuole dare al lettore una visione del decreto che sia più ampia possibile, sia per quanto attiene l’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativi relativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di Master Universitari) e formazione. È Membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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Una norma strettamente necessaria?
La prima domanda che mi sono posto quando ho iniziato a studiare il nuovo decreto è stata: si tratta di una norma strettamente necessaria? Probabilmente no, visto che ormai la giurisprudenza[2] è chiara nel ritenere che nel caso delle pergotende, delle tende da sole, di quelle a pergole e delle diverse varianti che la prassi commerciale ha creato nel tempo, ciò che rileva è proprio la tenda, mentre la struttura si intende quale mero supporto.
A mero titolo esemplificativo, il Consiglio di Stato, sez. II, nella sent. 15 marzo 2024, n. 2503, ha ricordato che nella pergotenda (ma il ragionamento pare estendibile alle diverse varianti di tenda):
- l’opera principale è costituita, appunto, dalla tenda quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno;
- la struttura rappresenta un mero elemento accessorio rispetto alla tenda, necessario al sostegno e all’estensione della stessa;
- gli elementi di copertura e di chiusura (la tenda) devono essere non soltanto facilmente amovibili, ma anche completamente retraibili, in materiale plastico o in tessuto, comunque privi di elementi di fissità, stabilità e permanenza tali da creare uno spazio chiuso, stabilmente configurato che possa alterare la sagoma ed il prospetto dell’edificio principale.
La nuova norma è comunque utile perché, positivizzando l’orientamento suddetto, contribuisce a fare chiarezza.
Entrando nel dettaglio, ricordiamo alcuni casi concreti tratti dalla giurisprudenza e che, in sintesi, trovano conferma nella nuova norma:
- “Le tende parasole, considerata la loro “precarietà” dal punto di vista sia dei materiali – laddove l’elemento preponderante è costituito dalla tenda – che del relativo utilizzo, circoscritto al periodo estivo, rientrano nell’attività edilizia libera […]”[3];
- una struttura metallica che funge da un mero accessorio di una tenda, che si limita a sorreggere senza chiudere stabilmente lo spazio, non necessita di titolo edilizio[4];
- “Le tende avvolgibili costituiscono complementi di arredo e non sono neppure lontanamente qualificabili come opere di edilizia”[5];
- “La posa di tende di plastica che scorrono in delle piccole guide di metallo apposte sul muro […] non è opera bisognevole di titolo edilizio, trattandosi di intervento poco significativo – nel quale è evidente la prevalenza dell’elemento tenda – e finalizzato all’arredo di uno spazio esterno […]”[6].
Parimenti utile è anche la precisazione che la presenza di elementi mobili e/o regolabili nella struttura di supporto non modifica la natura “libera” della tenda.
Addossata o annessa: cosa significa?
La norma, poi, precisa che la tenda deve essere “addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari”: la locuzione merita un breve approfondimento.
Il termine “addossata” dovrebbe significare che la tenda è fissata e/o appoggiata ad una parete dell’edificio; il termine “annessa”, invece, andrebbe a significare il legame con l’edificio in termini di adiacenza e, quindi, di pertinenzialità.
L’uso della disgiunzione “o” indica l’indifferenza, ai nostri, fini del verificarsi della prima o della seconda condizione fattuale.
La seconda parte della norma, in primo luogo, conferma la citata giurisprudenza, ribadendo che le tende non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici; in secondo luogo, si sofferma sulla struttura delle tende e sull’impatto visivo, precisando che “devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche”.
Si tratta di una locuzione che pone l’attenzione sulla necessità, in linea con la consolidata giurisprudenza[7]:
- della modestia della tenda rispetto all’unità immobiliare di riferimento;
- dell’utilizzo di accorgimenti (colori, materiali, modalità di posa, ecc.) che consentano un inserimento armonioso rispetto all’unità immobiliare.
Facile prevedere divergenze valutative tra privati (e relativi consulenti di fiducia) ed ufficio tecnico comunale: una possibile soluzione è quella di adeguare i regolamenti locali, onde fornire linee guida il più possibile oggettive.
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Note
[1] DPR n. 380/2001.
[2] Cfr., ad esempio, TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 16 maggio 2024, n. 1080; TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 18 ottobre 2023, n. 2376; TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 25 gennaio 2022, n. 830.
[3] TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 2 agosto 2023, n. 1895.
[4] TAR Liguria, sez. I, sent. 20 dicembre 2021, n. 1076.
[5] TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 4 marzo 2019, n. 360.
[6] TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent. 5 gennaio 2020 n. 48.
[7] Sulla necessità di dimensioni modeste cfr. TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 16 maggio 2024, n. 1080; Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 11 aprile 2014, n. 1777; TAR Marche, sez. I, sent. 20 gennaio 2020, n. 469; TAR Calabria, Reggio Calabria, sent. 4 luglio 2019, n. 439; in questo sembra confermare quanto affermato dal Consiglio di Stato, sez. VI, nella sent. 5 ottobre 2018, n. 5737, con riferimento alla pergotenda, secondo cui non è tale “se la struttura principale è solida e permanente e, soprattutto, tale da determinare una evidente variazione di sagoma e prospetto dell’edificio”.
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