Stato legittimo immobili: i chiarimenti delle Linee Guida FAQ Salva-Casa

Semplificazione in presenza di licenza edilizia

Prima dell’entrata in vigore del Salva Casa in base a quanto previsto dall’art. 9-bis del TUE “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili” lo stato legittimo di un immobile doveva essere attestato:

• dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che l’ha legittima e
• da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Obblighi dell’amministrazione e limiti alle verifiche

La semplificazione è stata introdotta nel presupposto che l’amministrazione abbia effettuato tutte le verifiche al momento del rilascio dell’ultimo titolo edilizio, ossia la nuova procedura è ammessa “a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi”. E questo comporta che se una verifica non è stata fatta a suo tempo, non potrà più essere fatta ora. In sostanza in presenza di eventuali difformità non rilevate in sede di rilascio dei titoli pregressi, l’amministrazione non potrà contestare la mancanza di stato legittimo dell’immobile nel momento in cui si richiedere una nuova autorizzazione.

Ad esempio nel caso di un proprietario che presenta una SCIA per un intervento (T4) su una villetta interessata in passato da lavori di:

• ampliamento (T1);
• consolidamento (T2);
• ristrutturazione (T3);

l’amministrazione non potrà sindacare situazioni di difformità astrattamente intercorse tra la costruzione e il rilascio del titolo T1 ovvero tra T1 e T2 o tra T3 e T4, che avrebbero consentito solo all’epoca di presentazione delle relative istanze di negare tali titoli. Potrà verificare solo se tra il titolo T3 (che è il titolo con il quale si attesta lo stato legittimo dell’immobile) e la documentazione progettuale presentata per il rilascio del titolo T4 siano intercorse situazioni di difformità che richiedono verifiche integrative.

SCIA e silenzio-assenso

A proposito della legittimità dei titoli, peraltro il MIT sottolinea che questi, compresa la SCIA, si possono formare anche in base al principio del principio del silenzio-assenso. Si tratta di una considerazione che ha destato non poche perplessità, ma in realtà per la SCIA il silenzio-assenso è di fatto previsto dagli articoli 2 e 19 della legge 241/1990 in materia di procedimento amministrativo (normativa richiamata dal MIT nelle Linee Guida) che prevede un termine ordinario di trenta giorni per la conclusione del procedimento, fatto salvo il diritto dell’amministrazione, nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della segnalazione, di adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa.

Superata questa scadenza l’amministrazione può solo far valere il diritto di autotutela entro un massimo di dodici mesi.

Fiscalizzazioni e stato legittimo

In aggiunta ai titoli edilizi veri e propri che consentono di attestare lo stato legittimo, il MIT precisa che può contribuire all’attestazione anche il pagamento delle sanzioni per le fiscalizzazioni, vale a dire le sanzioni dovute in presenza di abusi che non possono neppure essere eliminati per non mettere a rischio l’immobile (sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6). In questo caso le difformità oggetto di fiscalizzazione potranno essere considerati pienamente sanate ai fini della dimostrazione dello stato legittimo superando le incertezze risultanti dalla precedente normativa, che portavano a “tollerare”, ma non a “sanare” le difformità in questione. Tuttavia il pagamento delle sanzioni da solo non può essere utilizzato per dimostrare, a monte, la legittimità dei titoli pregressi. Occorrerà anche l’ultimo documento che ha autorizzato i lavori, che sono stati poi eseguiti in difformità e quindi oggetto di sanzioni. Ad esempio, spiega il MIT, nel caso di un immobile interessato dai seguenti interventi:

(a) costruzione, previo rilascio del permesso di costruire;
(b) manutenzione straordinaria ‘pesante’ sull’intero immobile, previa SCIA;
(c) difformità rispetto alla SCIA, seguita dal pagamento della sanzione prevista dall’art. 37 del TUE;

lo stato legittimo dell’immobile sarà quello stabilito dalla SCIA (lettera b). Tuttavia, essendo stato eseguito un intervento difforme rispetto a questa, lo stato di fatto non coinciderà con quello di diritto e, pertanto, occorrerà affiancare alla SCIA anche la sanzione.

La dichiarazione sulle tolleranze

Altro titolo che può concorrere allo stato legittimo ma da solo non è sufficiente ad attestarlo, è la dichiarazione delle tolleranze che il tecnico può rilasciare a fronte di irregolarità nell’immobile che non rappresentano illeciti edilizie e non richiedono dunque alcuna sanatoria.

In questo caso lo stato legittimo dell’immobile è quello che risulta dall’ultimo titolo rilasciato dall’amministrazione, abbinato alla dichiarazione che attesta che rispetto a quanto indicato nel progetto sono state commesse piccole irregolarità.