La manutenzione del muro condominiale non può essere tutta a carico del condominio se è utile pure al proprietario del fondo confinante. Esaminiamo la vicenda.
Un condominio eseguiva opere di manutenzione e di consolidamento (urgenti e indifferibili) relative ad un muraglione posto al confine con un immobile di proprietà di un terzo. Successivamente i condomini citavano il detto confinante davanti al Tribunale a cui chiedevano di accertare che il muro era di proprietà del convenuto, con conseguente condanna del convenuto a rimborsare al condominio la spesa anticipata per l’esecuzione dei lavori.
Il confinante, costituendosi in giudizio, resisteva alla domanda del condominio negando di essere il proprietario del muro e di essere responsabile del cattivo stato di conservazione dello stesso; in ogni caso contestava la necessità dei lavori eseguiti e la quantificazione della relativa spesa.
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Il Tribunale dava torto al condominio sul rilievo che il muro era, in realtà, di esclusiva proprietà dei condomini; secondo il giudice di primo grado, infatti, la circostanza che il muro fosse stato edificato contemporaneamente al fabbricato del convenuto non dimostrava che il muraglione fosse di proprietà esclusiva del confinate; la costruzione del vicino, infatti, era a quota inferiore al condominio e il muro era stato successivamente sopraelevato dai condomini, in occasione del sopralzo della quota dei distacchi del palazzo.
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Inoltre, come sottolineava il Tribunale, nell’atto di acquisto dell’immobile del vicino era menzionato il muro, ma unicamente come “muro di sostegno verso la proprietà del condominio” e non come parte della proprietà acquistata dal venditore. Secondo la Corte d’Appello – che ha ribaltato la decisione di primo grado – il muraglione svolgendo una funzione di sostegno utile ad entrambi i fondi confinanti apparteneva per metà al condominio e per metà al proprietario del fondo sottostante, il quale avrebbe dovuto contribuire nella stessa misura alle spese di conservazione del manufatto.
D’altra parte, come precisava la Corte, l’indicazione dei confini contenuta nell’atto di acquisto del convenuto non era probante in senso contrario e, soprattutto, non era opponibile ai condomini, estranei alla stipulazione del contratto. La questione veniva posta all’attenzione della Cassazione.
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Quindi: cosa accade quando il proprietario di un fondo afferma che il muro divisorio è di proprietà esclusiva del titolare del fondo confinante all’evidente scopo di addebitargli in via esclusiva le spese di manutenzione?
La Cassazione conferma la decisione della Corte d’Appello. Secondo i giudici supremi l’art. 887 c.c., nel disciplinare il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine comune tra fondi a dislivello negli abitati, pone una presunzione semplice di comproprietà di detto muro, salvo il diritto degli interessati di provare con ogni mezzo (e il potere del giudice di raggiungere il relativo convincimento anche per via presuntiva) la proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo sopraelevato o di quello sottostante, a seconda che il muro sia stato costruito interamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle. Il ricorso è stato rigettato.
Riflessioni conclusive
Secondo il proprietario del fondo confinate con il condominio la circostanza della menzione del muro in parola come “confine” nel proprio atto di acquisto escludeva la presunzione di comunione del muro e costituiva valida testimonianza della volontà negoziale delle parti di escludere dall’acquisto della proprietà dell’immobile anche il muro. È inammissibile, però, il motivo di ricorso che, pur fondandosi sull’asserita violazione delle norme interpretative del contratto, si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa.
In ogni caso merita di essere ricordato che, a proposito di fondi cosiddetti “a dislivello”, la disciplina prevista dall’art. 887 c.c. in tema di regime delle spese relative al muro di confine non trova applicazione nè quando la creazione di un dislivello “ex novo” (ovvero l’aumento dell’originario dislivello naturale) sia opera del proprietario del fondo inferiore, incombendo su quest’ultimo, in tal caso, l’onere della realizzazione e manutenzione del muro di sostegno della scarpata da lui stesso creata (resa maggiormente soggetta a smottamenti), nè qualora il muro sia stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore od inferiore, nel qual caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del relativo fondo, nè quando il muro sia stato costruito dal solo proprietario del fondo inferiore, di propria autonoma iniziativa, allo scopo di realizzare una struttura necessaria, o anche solo utile, per il proprio fondo, nel qual caso resta a suo carico, con l’onere della costruzione, anche quello della manutenzione del muro.
In ogni caso se – come nel caso esaminato – il muro svolge una funzione di sostegno utile ad entrambi i fondi confinanti, inevitabilmente appartiene per metà ai rispettivi proprietari, i quali devono contribuire nella stessa misura alle spese di conservazione del manufatto.
>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II. – sentenza n. 12204 del 14-04-2022
Riferimenti normativi: art. 887 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 13406 del 29/10/2001
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
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