Realizzare un soppalco, si tratta di ristrutturazione edilizia?

Ecco, come tutti i lunedì, una selezione delle massime di alcune sentenze di interesse per le materie dell’edilizia e dell’urbanistica pubblicate la scorsa settimana. Nelle pronunce si tratta della qualificazione degli interventi di realizzazione di un soppalco, di trasformazione di tre finestre in finestra-balcone e di allungamento del balcone, e anche di:

• Installazione di infrastrutture di comunicazione elettronica: potere di integrazione documentale e limite temporale;
• Abitabilità: motivazione del diniego;
• Determinazione del contributo di costruzione: possibilità di conguaglio successivo;
• Deruralizzazione di un’area agricola: titolo edilizio necessario.

Realizzazione di un soppalco, restauro o ristrutturazione edilizia?

Per costante giurisprudenza (cfr. T.A.R. Napoli, sez. IV, 27 marzo 2017 n. 1668), la realizzazione di un soppalco non rientra nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo, ma nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, qualora determini una modifica della superficie utile dell’appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico (cfr. anche TAR Campania, Napoli, sez. II, 26 settembre 2016, n. 4433; TAR Sardegna, sez. II, 23 settembre 2011 n. 952; TAR Lombardia, Milano, sez. II, 11 luglio 2011 n. 1863; TAR Campania, Napoli, sez. II, 21 marzo 2011 n. 1586).

In linea generale, la realizzazione di un soppalco può ritenersi rientrare, per le sue limitate caratteristiche di estensione, nel concetto di restauro o risanamento conservativo solo quando sia di modeste dimensioni, anche avuto riguardo alla sua altezza, in modo tale da escludere la possibilità di creare un ambiente abitativo e quindi ad incrementare le superfici residenziali o il carico urbanistico (T.A.R. Napoli, sez. IV, 2 marzo 2017 n. 1220; Cfr. anche TAR Lazio, Roma, 17 maggio 1996 n. 962; TAR Lazio, Roma, 15 luglio 1997 n. 1161).

Di conseguenza, deve ritenersi che un soppalco costituito da una struttura in legno della superficie di 12 mq circa, impostato ad un’altezza di 2,80 metri dal piano di calpestio costituisca un vero e proprio ambiente, per le sue dimensioni rilevanti, tale da configurare un nuovo vano e determinare un conseguente incremento della superficie abitativa.

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Trasformazione di tre finestre in finestra-balcone e allungamento del balcone, recupero o ristrutturazione?

L’elemento differenziale fra ristrutturazione edilizia e recupero e risanamento conservativo può essere così sintetizzato: il recupero mira alla conservazione dell’organismo edilizio con opere che ne rispettino gli elementi tipologici, formali e strutturali, compatibili con la destinazione d’uso (cfr. la lett. c) dell’art. 3 del D.P.R. n. 380 del 2001); la ristrutturazione edilizia comporta la trasformazione dell’organismo edilizio, potendo condurre ”ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” (cfr. lett. d) art. 3 cit.), con la necessità, in tal caso, del permesso di costruire, in base all’art. 10, primo comma, lett. c), del D.P.R. n. 380 del 2001).

Sul punto, la giurisprudenza ha di recente chiarito che “la distinzione tra le due categorie urbanistiche è netta, atteso che con gli interventi di recupero e risanamento conservativo il proprietario non mira altro che a conservare l’esistente (in funzione della tutela del diritto di proprietà) onde eliminare dall’organismo edilizio elementi di indebolimento onde rimediare ad agenti esterni (primo fra tutti il tempo) che siano intervenuti, per qualsiasi causa, a deteriorare o ad ammalorare la fabbrica nel suo complesso o in singole sue componenti, ovvero introdurre nell’organismo edilizio elementi virtuosi di rafforzamento; la ristrutturazione, invece, implica sempre (anche quando si manifesti con le modalità della demolizione e ricostruzione nel rigoroso rispetto del volume, della superficie e della sagoma) ed una trasformazione del predetto organismo con l’inevitabile sovraccarico urbanistico che ciò comporti” (TAR Campania, sez. III Napoli, sent. 11/1/2017 n. 292; cfr. altresì Cons. Stato, sez. VI, 4/8/2016 n. 3532, secondo cui “Per stabilire se un intervento vada ascritto alla categoria della ristrutturazione edilizia piuttosto che a quella del restauro o risanamento conservativo, occorre effettuare una valutazione complessiva e sistemica del medesimo, verificando se le opere realizzate abbiano comportato o meno il rinnovo di elementi costitutivi dell’edificio ed una alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dello stesso, incompatibile con i concetti di restauro e risanamento conservativo, che invece presuppongono la realizzazione di opere che lasciano inalterata la struttura originaria”).

Di conseguenza, ricorre un’ipotesi di ristrutturazione edilizia nell’intervento della trasformazione di tre finestre in finestra-balcone e l’allungamento del preesistente balcone, in quanto intervento che introduce elementi tipologici nuovi, tanto da condurre ad un organismo edilizio indubbiamente variato sul piano funzionale della sua fruibilità (cfr. la sentenza della sez. VI Napoli del TAR Campania del 25/3/2015 n. 1753: “L’elemento distintivo della ristrutturazione edilizia rispetto al risanamento conservativo (sottoposto a mera denuncia di inizio attività) va rinvenuto nell’esistenza o meno, all’esito dei lavori, di un aliquid novi, caratterizzandosi la ristrutturazione non tanto per l’ampiezza dell’intervento, ma per lo scopo non conservativo ravvisabile quando sia perseguita una trasformazione funzionale dell’immobile in una dimensione urbanistica rilevante”; cfr., in particolare, la sentenza della stessa Sezione del 4/6/2015 n. 3042, con richiami: “Vale premettere, quanto all’inquadramento dell’intervento qui in rilievo nelle varie categorie edilizie previste dalla disciplina di settore, che la realizzazione di un balcone, in ragione del quid novi che ad essa si riconnette rispetto al pregresso stato dei luoghi, debba essere ascritta nel genus della cd. ristrutturazione edilizia”; cfr., infine, relativamente all’ampliamento di un balcone e al congiungimento di due sporti preesistenti, la sentenza della Sez. IV del 28/10/2011 n. 5052).

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Installazione di infrastrutture di comunicazione elettronica: potere di integrazione documentale e limite temporale

Il procedimento autorizzatorio per l’installazione di infrastrutture di comunicazione elettronica è previsto e disciplinato dagli artt. 86 e segg. del d.lgs. 1 agosto 2003, n. 259 (c.d. Codice delle comunicazioni elettroniche).

In particolare, l’iter procedimentale è disciplinato dall’art. 87 del citato decreto, il quale prevede che l’installazione e la modifica di impianti di comunicazioni elettroniche – che può comprendere anche l’installazione di torri, di tralicci, di impianti radio-trasmittenti, di ripetitori di servizi di comunicazione elettronica, di stazioni radio, di reti di diffusione, distribuzione e contribuzione dedicate alla televisione digitale terrestre – è subordinata al rilascio di un’autorizzazione da parte dell’Ente locale nel cui territorio l’impianto stesso deve essere realizzato e previo accertamento, da parte dell’ARPA, della compatibilità del progetto con i limiti di esposizione, i valori di attenzione e gli obiettivi di qualità, stabiliti uniformemente a livello nazionale in relazione al disposto della l. 22 febbraio 2001, n. 36, e relativi provvedimenti di attuazione.

Il procedimento prende avvio da una istanza di parte, con la presentazione all’Ente locale, da parte dei soggetti a tale fine abilitati, di una domanda, corredata della documentazione atta a comprovare il rispetto dei limiti di esposizione, dei valori di attenzione e degli obiettivi di qualità, relativi alle emissioni elettromagnetiche, di cui alla l. 36/2001.

L’art. 87, comma 5, del ridetto decreto del 2003 stabilisce, con riferimento alla fase istruttoria, che “Il responsabile del procedimento può richiedere, per una sola volta, entro quindici giorni dalla data di ricezione dell’istanza, il rilascio di dichiarazioni e l’integrazione della documentazione prodotta. Il termine di cui al comma 9 riprende a decorrere dal momento dell’avvenuta integrazione documentale”.

In proposito, la giurisprudenza ha chiarito che, nell’ambito del procedimento speciale per l’installazione di infrastrutture di comunicazione elettronica (in cui si forma il silenzio assenso decorsi 90 giorni dalla presentazione dell’istanza o della denuncia), tale potere-dovere di integrazione può essere esercitato una sola volta ed entro 15 giorni dalla presentazione dell’istanza. Ciò all’evidente fine di evitare che una richiesta reiterata o tardiva di integrazione documentale possa eludere la regola del silenzio assenso, considerato l’effetto interruttivo che tale richiesta di integrazione ha, appunto, sul termine di 90 giorni per la formazione del titolo abilitativo tacito (cfr., da ultimo, sulla impossibilità di eludere la formazione del silenzio assenso per il tramite di ingiustificate richieste documentali, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VII, 11 maggio 2017 n. 2542).

Abitabilità: motivazione del diniego

I requisiti della certificazione di agibilità di un edificio sono, per unanime giurisprudenza, da rinvenire nella verifica sulla salubrità dell’edificio, posto che il rilascio o il diniego devono essere basati su ragioni prevalentemente inerenti il profilo igienico-sanitario ed è altresì previsto che l’agibilità presupponga che si tratti di locali dei quali va dichiarata la conformità rispetto al progetto approvato (T.A.R. Catania, I 31/10/2008, n. 1898).

A fronte di un’istanza con la quale il titolare di una concessione edilizia, ultimati i lavori, chiede rilasciarsi l’attestazione di abitabilità dei locali, il Comune esercita un potere vincolato ai presupposti di legge, da accertarsi con le dovute cautele tecniche, ma che non può essere ritardato, dilazionato o condizionato a fattori diversi dalla conformità del manufatto realizzato al progetto assentito ed alle regole della tecnica edilizia.

Il comune è tenuto, per unanime giurisprudenza, a verificare l’osservanza non solo delle disposizioni in materia sanitaria ma anche quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali e rispettiva normativa tecnica: se pertanto è legittimo il diniego di abitabilità opposto dall’amministrazione in considerazione delle deficienze igienico-sanitarie riscontrate nei locali (Cons. St., sez. V, 15/04/2004, n. 2140) altrettanto non può dirsi qualora il diniego trovi il proprio fondamento nell’inadempimento di obblighi cui il privato interessato si era convenzionalmente obbligato al momento di ottenere il titolo edilizio (come nell’ipotesi di promessa cessione di aree destinate ad opere di urbanizzazione).

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Determinazione del contributo di costruzione: possibilità di conguaglio successivo

È noto che la determinazione dell’an e del quantum del contributo di costruzione comporta l’esplicazione, da parte dell’Amministrazione, di un’attività priva di profili di discrezionalità (v., tra le più recenti: Cons. Stato, Sez. IV, 18 maggio 2016, n. 2011) e attinente a posizioni giuridiche di diritto soggettivo (ex multis: Cons. Stato, Sez. IV, 21 agosto 2013, n. 4208). Conseguentemente, l’effettuazione di conguagli, sia a carico che a favore del privato, è ammessa entro l’ordinario termine di prescrizione decennale, ove emerga un errore nel calcolo del contributo dovuto in base alla disciplina vigente al momento del rilascio del titolo edilizio (Cons. Stato, Sez. IV, 28 novembre 2012, n. 6033).

Deve, poi, tenersi presente che, ai sensi dell’articolo 2935 c.c., “La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”. E, con specifico riguardo al contributo di costruzione, l’articolo 16 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 stabilisce che “La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata” (comma 2, primo periodo) e che “La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all’atto del rilascio, è corrisposta in corso d’opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione” (comma 3).

Il termine di prescrizione del diritto del Comune alla percezione delle somme, e anche all’eventuale conguaglio, determinato in base alla disciplina vigente al momento del rilascio del titolo, inizia perciò a decorrere dalla data in cui gli importi divengono esigibili, in base alle previsioni normative sopra richiamate. Conseguentemente, tale termine deve reputarsi in ogni caso interamente compiuto, anche con riferimento alla quota di contributo commisurata al costo di costruzione, una volta che siano decorsi dieci anni dalla scadenza dei sessanta giorni dall’ultimazione delle opere.

Deruralizzazione di un’area agricola: titolo edilizio necessario

Il livellamento e la ricoperta di “mista”, ossia da ghiaia, ciottoli e sabbia di un’area agricola determina la deruralizzazione del terreno agricolo, per destinarlo allo svolgimento dell’attività produttiva e, come tali, comportanti una trasformazione che, pur in assenza di opere edilizie, assume rilevanza dal punto di vista urbanistico, in ossequio ai principi costantemente affermati dalla giurisprudenza (cfr., ex multis, Cons. Stato, Sez. IV, 23 luglio 2012, n. 4204).

L’intervento è, perciò, ascrivibile alla fattispecie di cui all’articolo 3, comma 1, lett. e.7) del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001) e, conseguentemente, assoggettato al previo rilascio del permesso di costruire, come – del resto – già affermato dalla giurisprudenza proprio con riferimento a un caso analogo di realizzazione di un deposito di materiali inerti in area agricola (TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 29 gennaio 2014, n. 303; cfr. anche Cons. Stato, Sez. VI, 27 agosto 2014, n. 4342).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

(Immagine via decoist.com)