La ripartizione delle spese condominiali è un argomento che può determinare discussioni tra gli inquilini di uno stabile a uso abitativo. Dal momento che si tratta di una questione particolarmente delicata, se si è incaricati di gestire l’amministrazione di un condominio o, come spesso capita, di più condomini, è fondamentale disporre di strumenti che permettano di ottimizzare i tempi di gestione e che azzerino il margine d’errore così da evitare spiacevoli malintesi con e fra gli inquilini.
A questo proposito esistono software gestionali per i condomini che oltre al calcolo delle spese condominiali consentono una corretta gestione di realtà particolarmente complesse come sono quelle dei condomini.
Ciò premesso, a prescindere che si sia amministratori o condomini, è importante capire, perlomeno a grandi linee, come funziona la ripartizione delle spese condominiali.
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Indice
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Guida alla ripartizione delle spese condominiali
Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generaliche sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020. Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi. L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale. Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
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Cosa si intende esattamente con “spese condominiali”
Con “spese condominiali” si fa riferimento a tutti quei costi che sono necessari per la gestione delle parti comuni di un condominio. Da ciò, come facilmente si può intuire, tali costi riguardano tutti i condomini, nessuno escluso.
Ciò premesso, la maggior parte delle spese, quelle cosiddette “divisibili”, non possono essere semplicemente attribuite dividendo il totale per il numero degli inquilini, ma devono essere quantificate in modo proporzionale basandosi sul valore della proprietà. A tale scopo, si effettua solitamente la cosiddetta suddivisione in millesimi condominiali; per effettuarla è necessario riferirsi al valore delle unità immobiliari facendo riferimento a fattori quali posizionamento dell’unità immobiliare nell’edificio, metratura, esposizione a nord o a sud ecc.
In sostanza, la suddivisione in millesimi è un sistema che assegna ai singoli condomini una quota proporzionale basandosi sulle dimensioni del suo appartamento e su altri fattori. Esistono comunque altri criteri di riparto che un condominio può adottare per la gestione di alcune spese condominiali.
Le spese comuni divisibili e quelle indivisibili
Come accennato, alcune spese comuni sono divisibili, mentre altre sono indivisibili. Le prime sono quelle che si possono ripartire basandosi sull’uso o sul godimento delle parti comuni (il classico caso è quello delle spese di riscaldamento), mentre quelle indivisibili devono essere divise equamente tra tutti i condomini, a prescindere da quello che è l’uso effettivo. Ne è un esempio la manutenzione del tetto.
Le spese ordinarie e quelle straordinarie
Le spese relative al condominio si suddividono anche in ordinarie e straordinarie. Come si può intuire dalla terminologia, le spese ordinarie sono quelle relative alla quotidiana gestione del condominio come, per esempio, la gestione del riscaldamento comune, la manutenzione ordinaria degli ascensori, la pulizia delle scale ecc.
Le spese straordinarie sono invece quelle relative a interventi non frequenti e di importo solitamente molto rilevante. Il classico caso è quello delle spese che si devono sostenere per installare o sostituire un ascensore, per ristrutturare una facciata, il tetto ecc. L’approvazione delle spese straordinarie richiede di norma che il preventivo di spesa sia approvato in assemblea con una maggioranza qualificata di voti e con un numero di preferenze rappresentativo della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore dell’edificio.
I software per la gestione del condominio
Considerata la complessità amministrativa di un condominio, i software dedicati sono uno strumento indispensabile per l’amministratore perché permettono di gestire in modo efficiente e decisamente più rapido, minimizzando i margini di errore, tutto ciò che riguarda la gestione dello stabile (ripartizione delle spese, aspetti fiscali, fatturazione elettronica, assemblee condominiali, incasso delle rate, interventi di manutenzione, pagamenti e comunicazioni ai fornitori ecc.).
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