La ripartizione delle spese condominiali è un argomento che può determinare discussioni tra gli inquilini di uno stabile a uso abitativo. Dal momento che si tratta di una questione particolarmente delicata, se si è incaricati di gestire l’amministrazione di un condominio o, come spesso capita, di più condomini, è fondamentale disporre di strumenti che permettano di ottimizzare i tempi di gestione e che azzerino il margine d’errore così da evitare spiacevoli malintesi con e fra gli inquilini.
A questo proposito esistono software gestionali per i condomini che oltre al calcolo delle spese condominiali consentono una corretta gestione di realtà particolarmente complesse come sono quelle dei condomini.
Ciò premesso, a prescindere che si sia amministratori o condomini, è importante capire, perlomeno a grandi linee, come funziona la ripartizione delle spese condominiali.
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Indice
Suggeriamo:
Guida alla ripartizione delle spese condominiali
La gestione delle spese condominiali è il terreno più delicato e conflittuale dell’attività dell’amministratore. La corretta applicazione dei criteri di ripartizione è essenziale per prevenire contestazioni, tutelare i diritti dei condomini e garantire una gestione equilibrata e trasparente. Questa II edizione aggiornata della Guida alla ripartizione delle spese condominiali, curata da Giuseppe Bordolli, offre un quadro completo e pratico delle regole civilistiche, delle novità legislative e dei più recenti orientamenti giurisprudenziali.Il volume affronta con chiarezza:• i principi generali che regolano gli obblighi di contribuzione;• i criteri legali e convenzionali di riparto, con attenzione alla derogabilità;• la suddivisione delle spese relative a parti comuni, scale, ascensori, balconi, lastrici solari e impianti;• i temi complessi della termoregolazione e contabilizzazione del calore, alla luce delle modifiche introdotte dal d.lgs. 73/2020;• le modalità di recupero dei crediti condominiali, aggiornate al Decreto Bollette 2025. Un manuale operativo e di immediata consultazione, che unisce rigore giuridico ed esempi pratici, diventando uno strumento indispensabile per l’amministratore di condominio che voglia gestire in modo efficace, sicuro e conforme alla normativa ogni aspetto legato alle spese. Giuseppe BordolliConsulente condominialista. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare; è collaboratore delle maggiori riviste di diritto immobiliare. Autore e coautore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e commenti note a sentenza. È collaboratore di Diritto.it e di altri portali giuridici dedicati alle problematiche del settore immobiliare. È coordinatore della collana Condomino.
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Cosa si intende esattamente con “spese condominiali”
Con “spese condominiali” si fa riferimento a tutti quei costi che sono necessari per la gestione delle parti comuni di un condominio. Da ciò, come facilmente si può intuire, tali costi riguardano tutti i condomini, nessuno escluso.
Ciò premesso, la maggior parte delle spese, quelle cosiddette “divisibili”, non possono essere semplicemente attribuite dividendo il totale per il numero degli inquilini, ma devono essere quantificate in modo proporzionale basandosi sul valore della proprietà. A tale scopo, si effettua solitamente la cosiddetta suddivisione in millesimi condominiali; per effettuarla è necessario riferirsi al valore delle unità immobiliari facendo riferimento a fattori quali posizionamento dell’unità immobiliare nell’edificio, metratura, esposizione a nord o a sud ecc.
In sostanza, la suddivisione in millesimi è un sistema che assegna ai singoli condomini una quota proporzionale basandosi sulle dimensioni del suo appartamento e su altri fattori. Esistono comunque altri criteri di riparto che un condominio può adottare per la gestione di alcune spese condominiali.
Le spese comuni divisibili e quelle indivisibili
Come accennato, alcune spese comuni sono divisibili, mentre altre sono indivisibili. Le prime sono quelle che si possono ripartire basandosi sull’uso o sul godimento delle parti comuni (il classico caso è quello delle spese di riscaldamento), mentre quelle indivisibili devono essere divise equamente tra tutti i condomini, a prescindere da quello che è l’uso effettivo. Ne è un esempio la manutenzione del tetto.
Le spese ordinarie e quelle straordinarie
Le spese relative al condominio si suddividono anche in ordinarie e straordinarie. Come si può intuire dalla terminologia, le spese ordinarie sono quelle relative alla quotidiana gestione del condominio come, per esempio, la gestione del riscaldamento comune, la manutenzione ordinaria degli ascensori, la pulizia delle scale ecc.
Le spese straordinarie sono invece quelle relative a interventi non frequenti e di importo solitamente molto rilevante. Il classico caso è quello delle spese che si devono sostenere per installare o sostituire un ascensore, per ristrutturare una facciata, il tetto ecc. L’approvazione delle spese straordinarie richiede di norma che il preventivo di spesa sia approvato in assemblea con una maggioranza qualificata di voti e con un numero di preferenze rappresentativo della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore dell’edificio.
I software per la gestione del condominio
Considerata la complessità amministrativa di un condominio, i software dedicati sono uno strumento indispensabile per l’amministratore perché permettono di gestire in modo efficiente e decisamente più rapido, minimizzando i margini di errore, tutto ciò che riguarda la gestione dello stabile (ripartizione delle spese, aspetti fiscali, fatturazione elettronica, assemblee condominiali, incasso delle rate, interventi di manutenzione, pagamenti e comunicazioni ai fornitori ecc.).
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