Stato legittimo immobili e tolleranze costruttive ed esecutive: il punto di vista del Notariato

Il Salva Casa è stato oggetto di numerosi chiarimenti, tanto a livello ministeriale, quanto a livello giurisprudenziale. Mancava all’appello, si fa per dire, il Consiglio Nazionale del Notariato, la cui rilevanza è intuitiva trattandosi dell’organo di rappresentanza politica dei notai, avanti ai quali sono stipulati gli atti pubblici o sottoscritte le scritture private di trasferimento della proprietà degli immobili.

Occorre, infatti, considerare che, tra gli obiettivi del Salva Casa, rientra la rimozione degli ostacoli che si incontrano nella prassi nell’ambito delle compravendite di immobili causate dalla presenza di lievi irregolarità (formali) che, a legislazione vigente, non è possibile sanare, come pure la semplificazione della disciplina per attestare lo stato legittimo degli immobili.

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Indice

Il Salva Casa e il Notariato
La patente di liceità dell’immobile (art. 9-bis, TUE)
Le tolleranze (art. 34-bis, TUE): l’errore come caratteristica fisiologica dell’agire umano

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La III edizione di questo volume rappresenta un riferimento essenziale per tutti i professionisti del settore immobiliare, tecnico e legale, offrendo un quadro completo e aggiornato sulla verifica di conformità degli immobili. Grazie all’integrazione delle recentissime Linee Guida ministeriali e ai criteri di interpretazione del Decreto Salva Casa, l’opera fornisce strumenti operativi chiari e approfonditi per affrontare con rigore la regolarizzazione edilizia, urbanistica e catastale, essenziale per la due diligence immobiliare. L’opera è quindi uno strumento indispensabile per avvocati, notai, tecnici e agenti immobiliari che desiderano orientarsi con sicurezza nel complesso panorama della conformità edilizia. Attraverso un linguaggio tecnico ma accessibile, l’Autore analizza con competenza normativa e giurisprudenza, fornendo un supporto concreto agli operatori del settore nella valutazione della trasferibilità dei beni, nell’accertamento della legittimità delle preesistenze e nella gestione delle irregolarità edilizie sanabili. Andrea FerrutiAvvocato del Foro di Roma, opera da più di 30 anni prestando la propria consulenza a soggetti pubblici e privati, in stretto raccordo con le professionalità tecniche coinvolte. In tali ambiti, l’Autore ha maturato una particolare conoscenza del diritto amministrativo e immobiliare in vista dello sviluppo e riqualificazione di patrimoni, oltre che della relativa normativa tecnica e di sicurezza sul lavoro. È autore di pubblicazioni per Maggioli Editore e docente in corsi di formazione.

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Il Salva Casa e il Notariato

In questo ambito, dunque, si segnala all’attenzione dei lettori del sito la pubblicazione di due Studi del Consiglio Nazionale del Notariato sulla legittimazione delle preesistenze di cui all’art. 9-bis, co. 1-bis, D.P.R. 380/2001 e sulle tolleranze costruttive ed esecutive di cui all’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001 (scaricabili a fine articolo).

Come evidenziato nel mio quaderno sulla due diligence, infatti, gli Studi del Notariato, pur non essendo fonte di diritto né vincolando l’operato dei singoli notai, assumono un indiscutibile valore dottrinario (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 2916/2013), costituendo un’imprescindibile guida per orientarsi nelle tematiche di interesse.

Per intuibili ragioni, l’approccio a queste tematiche è di tipo legale, ma entrambi gli Studi contengono utilissimi spunti per ricostruire i due istituti e favorirne la corretta applicazione da parte dei professionisti e degli uffici tecnici comunali, ossia da parte dei principali destinatari delle modifiche apportate ai due istituti ad opera del D.L. 69/2024 (conv., con mod., in L. 105/2024 – cd. “Salva Casa”).

La patente di liceità dell’immobile (art. 9-bis, TUE)

Dopo aver proceduto ad una ricognizione della disciplina applicabile, via via mutata nel tempo, lo Studio del Notariato si sofferma sulla nuova conformazione dello stato legittimo dopo il decreto Salva-Casa, analizzando i titoli edilizi idonei alla determinazione dello stato legittimo, gli immobili realizzati in un’epoca in cui era (o non era) obbligatorio un titolo abilitativo, la dispersione (non infrequente) dei titoli di legittimazione e l’inesistenza di copie.

Ebbene, traendo spunto dalle considerazioni svolte nello Studio, sono dissipate molte delle perplessità nell’attuazione di questa parte del Testo Unico Edilizia, indispensabile, tra l’altro, quando si tratta di ottenere i finanziamenti (alias mutui bancari) per l’acquisto degli immobili.

Le tolleranze (art. 34-bis, TUE): l’errore come caratteristica fisiologica dell’agire umano

Il titolo è attribuibile, con pieno merito, a Claudio Belcari, ossia ad un altro autore Maggioli, che come pochi altri si è dedicato con ottimi esiti all’analisi di questa tematica.

Lo Studio del Notariato, infatti, si sofferma su uno degli altri obiettivi del Salva Casa, ossia permettere l’immissione nel mercato di immobili affetti da lievi irregolarità che non sono considerate violazioni edilizie, ma emergono dalla consultazione della relativa documentazione progettuale.

Lo Studio, quindi, dedica una specifica attenzione alla ricostruzione dell’istituto, approfondendo poi le tolleranze edilizie nelle autorizzazioni paesaggistiche e negli immobili con vincolo sismico, per soffermarsi infine sul rapporto tra stato legittimo, tolleranze e agibilità.

In definitiva, per ogni approfondimento ritenuto opportuno o necessario, si consiglia di consultare tali Studi riportati a seguire.

Salva Casa – Tolleranze – Studio Notariato 1 MB

Salva Casa – Stato Legittimo – Studio Notariato 1 MB