Salva-Casa modifica i requisiti igienico-sanitari: come cambiano altezze e dimensioni dei locali abitabili

Monolocali più piccoli ma confortevoli

Una delle novità più attese era proprio quella in materia di nuove dimensioni per l’abitabilità. Secondo il nuovo testo, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme nelle seguenti ipotesi:

• locali con un’altezza minima interna di 2,40 metri contro i 2,70 attuali;
• alloggio monostanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 metri quadrati, contro i 28 attuali, e per due persone di 28 metri quadrati, contro i 38 ora previsti.

Per essere a norma, però, i nuovi mini appartamenti debbono avere caratteristiche tali da poter essere adattati all’uso di persone con disabilità ai densi del D.M. 237/1989 e deve essere soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

• si deve trattare di locali situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• deve essere presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Recupero sottotetti senza rialzo di falda

Le nuove misure peraltro sono direttamente funzionali al recupero dei sottotetti che viene rilanciato dalle  norme inserite nel testo, con la precisazione che si tratta di misure che hanno  l’obbiettivo di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo. Il recupero dei sottotetti, dunque, è comunque consentito  anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che:

• siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Cambi di destinazione d’uso con meno oneri

Accanto al nuovo via libera al recupero dei sottotetti con gli emendamenti approvati è stata anche meglio chiarita la portata delle norme che consentono il cambio di destinazione d’uso degli immobili  “senza opere” . Precisato infatti che questa indicazione si riferisce anche agli interventi effettuati in edilizia libera. Resta confermato che per le singole unità immobiliari il mutamento di destinazione d’uso (senza opere edilizie) è sempre consentito per adeguarlo alla destinazione prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Possibile quindi in linea di principio trasformare una soffitta in abitazione se si trova all’interno di un immobile a prevalente destinazione abitativa, ovvero di fare il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione sempre considerando la destinazione delle altre unità. Norma ad hoc invece per il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate (di fatto negozi e magazzini). Il il nuovo testo specifica infatti che si deve far riferimento alla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni sono attuabili a prescindere. Inoltre viene prevista la possibilità per le regioni di adottare ulteriori semplificazioni in materia.

Quando serve la SCIA

Confermato infine che il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, mentre resta fermo il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Infine per il cambio di destinazione d’uso chiarito che resta l’obbligo di SCIA solo nel caso di cambio di destinazione d’uso in una diversa categoria funzionale tra: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Altrimenti via libera alla CILA o anche agli interventi in edilizia libera.