Salva-Casa: le novità in materia di edilizia libera

Il nuovo Decreto Salva-Casa, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n.124 del 29 maggio 2024, contiene una serie di novità interessanti anche nel settore dell’attività edilizia libera, in un’ottica di semplificazione e di liberalizzazione (tendenze che caratterizzano gli interventi normativi degli ultimi anni nella materia dell’edilizia) che meritano di essere brevemente evidenziate, con la necessaria precisazione che, durante l’iter di conversione in Parlamento, potranno essere presentati ed approvati emendamenti.

>>Vorresti ricevere approfondimenti come questo? Clicca qui, è gratis

Adesso il Decreto consente la possibilità di installazione anche nei porticati rientranti all’interno dell’edificio; ricordiamo che, secondo le richiamate definizioni uniformi, il porticato è un “elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio” (n. 39).

Continuano a rimanere esclusi, perciò, il terrazzo, il lastrico e il giardino; ricordiamo, ancora, che, secondo la giurisprudenza (TAR Lazio, Roma, sent. 12 ottobre 2023, n. 15129), la VE.PA. non può essere installata su una loggia esterna.

Utile è anche la precisazione che la presenza di elementi mobili e/o regolabili nella struttura di supporto non modifica la natura “libera” della tenda. Entrando nel dettaglio, può essere utile ricordare alcuni casi concreti tratti dalla giurisprudenza e che, in sintesi, trovano conferma nella nuova norma:

• “Le tende parasole considerata la loro “precarietà” dal punto di vista sia dei materiali – laddove l’elemento preponderante è costituito dalla tenda – che del relativo utilizzo, circoscritto al periodo estivo, rientrano nell’attività edilizia libera […]” (TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 2 agosto 2023, n. 1895);
• una struttura metallica che funge da un mero accessorio di una tenda, che si limita a sorreggere senza chiudere stabilmente lo spazio, non necessita di titolo edilizio (TAR Liguria, sez. I, sent. 20 dicembre 2021, n. 1076);
• “Le tende avvolgibili costituiscono complementi di arredo e non sono neppure lontanamente qualificabili come opere di edilizia” (TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 4 marzo 2019, n. 360);
• “la c.d. pergotenda, non necessitante di titolo abilitativo, è un’opera costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda” (TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 16 maggio 2024, n. 1080);
• “Affinché si possa parlare di “pergotenda”, come tale non soggetta a titolo abilitativo, occorre che l’elemento principale sia costituito da una tenda di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, mentre la struttura di supporto alla tenda ha un carattere accessorio, senza contare che gli elementi di copertura e di chiusura devono essere facilmente amovibili, privi di quelle caratteristiche di consistenza e di rilevanza proprie delle componenti edilizie di copertura o di tamponatura di un edificio” (TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 18 ottobre 2023, n. 2376);
• “La posa di tende di plastica che scorrono in delle piccole guide di metallo apposte sul muro […] non è opera bisognevole di titolo edilizio, trattandosi di intervento poco significativo – nel quale è evidente la prevalenza dell’elemento tenda – e finalizzato all’arredo di uno spazio esterno […]” (TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent. 5 gennaio 2020 n. 48);

In merito al punto 1, la norma è la conferma di un consolidato orientamento giurisprudenziale che ha sempre negato che le tende, nelle diverse tipologie realizzative, possano creare una spazio stabilmente chiuso; ed infatti, con specifico riferimento alla pergotenda, è stato affermato che:

• tale manufatto non deve dare luogo ad un volume oppure ad una superficie rilevanti sul piano urbanistico, né deve realizzare un nuovo organismo edilizio (cfr., fra le tante, Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 25 maggio 2020, n. 3309; TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 18 ottobre 2023, n. 2376);
• è necessario che l’opera, per le sue caratteristiche strutturali e per i materiali utilizzati, non determini la stabile realizzazione di nuovi volumi/superfici utili (Consiglio di Stato, sez. II, sent. 6 giugno 2023, n. 5567).

Con riferimento ai punti 2 e 3 potranno sorgere aspetti problematici, in ragione di inevitabili divergenze valutative tra privati ed ufficio tecnico. Una possibile soluzione potrebbe essere quella di adeguare i regolamenti locali, onde fornire linee guida il più possibile oggettive.

In generale, la norma richiede strutture modeste sia in termini costruttivi sia nell’impatto sullo stato dei luoghi (sulla necessità di dimensioni modeste è concorde la giurisprudenza: ad esempio, cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 11 aprile 2014, n. 1777; TAR Marche, sez. I, sent. 20 gennaio 2020, n. 469; TAR Calabria, Reggio Calabria, sent. 4 luglio 2019, n. 439): in questo sembra confermare quanto affermato dal Consiglio di Stato, sez. VI, nella sent. 5 ottobre 2018, n. 5737, con riferimento alla pergotenda, secondo cui non è tale “se la struttura principale è solida e permanente e, soprattutto, tale da determinare una evidente variazione di sagoma e prospetto dell’edificio”.

A tal fine, riteniamo utile ricordare alcuni esempi concreti, tratti dalla giurisprudenza, in cui i giudici hanno riconosciuto il carattere modesto di manufatti con tende:

• una pergotenda con struttura leggera, “con elementi di supporto in alluminio e plastica, fissata con bulloni, aperta su 3 lati e dunque non tamponata, precaria e di agevole rimozione” (TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 28 settembre 2021, n. 10005);
• una pergotenda “ritraibile, non tamponata e dunque aperta sui lati, la cui la struttura è composta da 6 pali verticali, 3 travi principali orizzontali e 7 travi secondarie” (TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 18 maggio 2021, n. 5846);
• una pergotenda avente una struttura con “telaio in alluminio preverniciato composto da quattro montanti, con guida scorrevole per l’installazione di un telo in pvc bianco elettrificato fissato alla struttura in legno con idonee viti” (TAR Umbria, sent. 28 febbraio 2020, n. 126);
• “un manufatto che si presenta per tre lati circoscritto da teli in plastica trasparente e ricoperto da una tenda anch’essa in materiale plastico ritraibile, poggiante su 5 pilastrini di sostegno verticale bullonati al suolo e 3 orizzontali”, qualificabile come pergotenda (TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent. 31 maggio 2021, n. 3613);
• “una tenda da sole con telaio fisso e chiusure scorrevoli su due lati – avente dimensioni di mt. 6, 70 x 8,90 per una superficie complessiva di circa mq. 60,00 – installata sul terrazzo” (TAR Marche, sez. I, sent. 18 luglio 2023, n. 471).

Viceversa, detto carattere di modestia non è stato riscontrato nei seguenti casi:

• una pergotenda di dimensioni apprezzabili (m 4,00 x 4,00 x h 3,10), con caratteristiche strutturali di particolare solidità e stabilità, per essere formata da una robusta intelaiatura lignea sorretta da voluminose colonne portanti (TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 28 luglio 2020, n. 951);
• una pergotenda una struttura di mt. 5,00 x mt. 17,00, con altezza di mt 3,00/3,50 circa al servizio di un ristorante (TAR Abruzzo, L’Aquila, sent. 12 marzo 2020, n. 108: nel caso specifico, secondo i giudici, “le dimensioni rilevanti non consentono di ritenere trascurabile l’impatto che ne deriva alla sagoma dell’edificio e all’assetto del paesaggio circostante soggetto”);
• “due strutture in tubolari di acciaio, infisse al terreno e coperte da telo fisso, di dimensioni rispettivamente di mt 6,05 x 5,04 e 5,80 x 6,05, con altezza di circa mt. 3”, non qualificabili come mere pergotende (TAR Puglia, Bari, sez. I, sent. 27 febbraio 2020, n. 317);
• “una struttura costituita da 4 pali in alluminio con intelaiatura orizzontale dello stesso materiale e copertura in materiale plastico, per le sue dimensioni (mt. 10,50 x 5,00 con altezza variabile da mt. 2,80 a m. 3,20) obiettivamente non esigue […]” (TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 10 settembre 2019, n. 10822);
• una “struttura in ferro di m. 21,00 x 4,70 x h da m. 2,60 a 3,40 circa, coperta da tenda in pvc trasparente retrattile sui tre lati perimetrali, …(con) all’interno attrezzature, tavoli sedie e vettovaglie per la somministrazione”, in ragione della “dimensioni, assai rilevanti, e per la sua funzione a servizio stabile e duraturo di un’attività commerciale (la cui superficie viene di fatto estesa)” (TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 26 marzo 2019, n. 4030);
• la copertura retrattile telonata dell’intero terrazzo di pertinenza di un ristorante, “realizzata in PVC ad un’unica falda con altezze che variano dai circa 3,10 mt in gronda ai circa 3,85 mt al colmo, cui si aggiunge la copertura dei tre lati verticali liberi, anch’essa realizzata con teli in PVC retratti, tutti sorretti da una struttura in acciaio e alluminio ancorata tramite staffe al solaio ed agli elementi verticali in muratura perimetrali al terrazzo stesso, sul quale risulta altresì l’installazione di due porte d’uscita di sicurezza con maniglione antipanico e di impianti di illuminazione tramite piantane e di condizionamento tramite splitter” (TAR Umbria, sez. I, sent. 8 luglio 2020, n. 310);
• “una struttura di forma trapezoidale i cui lati misurano 9,25, m, 5,95 m e 6,95 m, con funzione di frangisole, realizzata interamente in legno lamellare assemblata con viti da legno e copertura in tessuto tipo tende da sole, ancorata al pavimento a mezzo di staffe e bulloni in acciaio e al servizio di un’attività commerciale” (TAR Calabria, Catanzaro, sez. I, sent. 4 aprile 2020, n. 521: i giudici hanno escluso la natura di pergotenda, sostenuta dall’interessato);
• “una struttura di copertura di un terrazzo della superficie di mq. 35, costituita da tre pilastri e pali in legno con intelaiatura orizzontale dello stesso materiale e copertura in materiale plastico” (TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 25 settembre 2019, n. 1611);
• “una struttura in legno e teli in pvc […], che interessa una superficie complessiva di circa 90 mq.” (TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 3 giugno 2019, n. 7151).