Aggiornamento del 29 luglio 2024_Il Decreto Salva Casa convertito con la Legge 24 luglio 2024, n. 105, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio, introduce l’eliminazione dell’obbligo della doppia conformità sia per le parziali difformità sia per le variazioni essenziali.
L’art.36-bis pertanto viene riformulato e i commi vengono integrati con nuove disposizioni.
Attenzione però, le nuove indicazioni non si applicano in caso di totale difformità dove restano valide le vecchie norme.
Vediamo nel dettaglio quali sono le novità che interessano soprattutto le variazioni essenziali che ricordiamo essere disciplinate dal TUE.
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Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche
Questo eBook è un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: procedure edilizie, verifica della conformità, analisi vincolistiche, pianificazione delle complessità, individuazione delle criticità. Il presente testo, di commento e approfondimento del decreto n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa) convertito dalla legge n. 105/2024, è scritto a quattro mani da Andrea di Leo, avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e da Marco Campagna, tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: insieme, sviluppano il presente testo che vuole dare al lettore una visione del decreto che sia più ampia possibile, sia per quanto attiene l’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativi relativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di Master Universitari) e formazione. È Membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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Indice
La doppia conformità
Ricordiamo che il principio della doppia conformità prevede, affinché un’opera sia sanabile, il rispetto sia della normativa vigente alla data di presentazione della pratica edilizia in sanatoria, sia della normativa vigente nel momento in cui è avvenuto l’abuso edilizio.
Con il Salva-Casa, le parziali difformità e le variazioni essenziali sono state escluse dalla categoria di interventi che richiedono la doppia conformità per ottenere la sanatoria.
Quali sono le variazioni essenziali?
Secondo il Testo Unico dell’edilizia, le variazioni essenziali sono definite dalle Regioni e comprendono casi quali:
- cambio della destinazione d’uso con variazione degli standard;
- aumento significativo della cubatura o della superficie del solaio rispetto al progetto approvato;
- modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi del progetto autorizzato o della localizzazione dell’edificio;
- mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito;
- violazioni delle norme antisismiche, purché non di natura procedurale.
Cosa cambia per gli interventi in assenza o difformità
dall’autorizzazione paesaggistica
La versione definitiva del Decreto Salva Casa amplia ulteriormente le possibilità di sanatoria edilizia senza necessità di doppia conformità, includendo interventi effettuati in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica.
È al comma 4 dell’art.36-bis che si parla della procedura per sanare interventi edilizi eseguiti nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali, senza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica.
Viene specificato che in caso di lavori che hanno creato o aumentato superfici utili o volumi, il dirigente deve richiedere un parere vincolante all’autorità paesaggistica, che deve esprimersi entro 180 giorni, con la soprintendenza che ha 90 giorni per esprimere il suo parere.
In caso di mancata risposta, si applica il silenzio-assenso, permettendo al dirigente di procedere autonomamente. Le disposizioni si applicano anche a interventi incompatibili con vincoli paesaggistici apposti successivamente alla loro realizzazione.
Sanatoria senza doppia conformità per gli interventi realizzati entro l’11 maggio
La possibilità di sanatoria senza doppia conformità è applicabile agli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006, purché autorizzati dagli Enti locali senza accertamento della compatibilità paesaggistica.
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