Riforma Testo Unico Edilizia: nuove categorie di intervento, sanatorie semplificate e stop alla doppia conformità ante 67

Nuove categorie di intervento edilizio

La riforma sostituisce l’attuale classificazione con un sistema semplificato a cinque categorie, strutturato secondo criteri di rilevanza dell’intervento e impatto urbanistico-edilizio. Il nuovo schema elimina le sovrapposizioni interpretative tra manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, fonti di contenziosi e incertezze applicative.

1) La prima categoria comprende gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, che include nuove costruzioni e ristrutturazioni urbanistiche con modificazione del disegno dei lotti e della rete stradale. Una definizione che chiarisce definitivamente l’ambito della ristrutturazione urbanistica, oggi oggetto di interpretazioni contrastanti.

2) La seconda categoria riguarda gli interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente di natura ricostruttiva, distinti in base all’impatto prodotto sul territorio. Rientrano qui le demolizioni e ricostruzioni con modifiche di sagoma, prospetti, sedime o caratteristiche planivolumetriche, nonché gli incrementi di volumetria. La riforma differenzia questa categoria dalla precedente eliminando il riferimento al “organismo edilizio nel suo insieme”, fonte di incertezze interpretative nella giurisprudenza amministrativa.

3) La terza categoria disciplina gli interventi di adeguamento funzionale del patrimonio esistente, che comprendono lavori su parti strutturali o prospetti senza stravolgere l’organismo edilizio. Qui confluiscono l’attuale manutenzione straordinaria strutturale, il restauro e risanamento conservativo strutturale e parte della ristrutturazione edilizia leggera.

4) La quarta rappresenta una categoria residuale per interventi non strutturali, che raccoglie manutenzione straordinaria e restauro non strutturale. Una semplificazione che dovrebbe ridurre le difficoltà interpretative sui confini tra le diverse tipologie.

5) Infine, la quinta categoria mantiene l’edilizia libera per manutenzione ordinaria e opere minori, includendo manufatti leggeri, opere stagionali ed interventi temporanei.

I nuovi regimi amministrativi

La correlazione tra categorie di intervento e titoli abilitativi segue criteri di proporzionalità rispetto alla rilevanza dell’intervento. Gli interventi di trasformazione urbanistica rimangono soggetti a permesso di costruire, mentre per le trasformazioni del patrimonio esistente la riforma prevede la possibilità di SCIA alternativa al permesso, eliminando l’attuale rigidità procedurale.

Il punto di accesso unico rappresenta una delle innovazioni più significative per i professionisti. L’interessato dovrà presentare un’unica istanza per ottenere tutti i pareri necessari, con tempi certi di conclusione del procedimento e meccanismi di silenzio-assenso in caso di inerzia amministrativa. La riforma valorizza il ruolo del tecnico progettista attraverso estesi meccanismi di asseverazione e autocertificazione, trasferendo parte delle verifiche amministrative alla responsabilità professionale.

La disciplina delle responsabilità viene chiarita distinguendo le posizioni del proprietario, committente, costruttore, direttore lavori e progettista. Il testo prevede un regime differenziato che dovrebbe ridurre le incertezze sulla distribuzione degli obblighi tra i diversi soggetti coinvolti nel processo edilizio.

Stop alla doppia conformità per gli abusi ante ‘67

La riforma introduce una classificazione nazionale delle tipologie di difformità edilizia, con soglie quantitative e qualitative oggettivamente misurabili per distinguere le diverse situazioni di patologia. Un sistema che dovrebbe eliminare le attuali difformità interpretative tra uffici comunali e professionisti, fonte di contenziosi e rallentamenti procedimentali.

Il superamento del principio di doppia conformità per gli abusi ante 1967 rappresenta sicuramente una delle novità più rilevanti per la pratica professionale. L’attuale sistema, che richiede la conformità dell’intervento sia alla normativa dell’epoca sia a quella vigente, viene sostituito di fatto da procedure semplificate basate sulla sola verifica di compatibilità con i requisiti minimi di sicurezza. 

Il regime sanzionatorio viene modulato secondo criteri di proporzionalità, tenendo conto dell’assenza di una disciplina uniforme prima della legge ponte del 1967.

Prevista poi la possibilità di conseguire con un’unica istanza più finalità autorizzative presso il punto unico di accesso; si potrà presentare un’unica domanda per ottenere tutti i pareri necessari, dalla Soprintendenza al Genio Civile, eliminando la frammentazione degli adempimenti tra diverse amministrazioni. La riforma come accennato prevede anche tempi certi per la conclusione dei procedimenti, con meccanismi di silenzio-assenso per evitare l’inerzia degli uffici, e per chiudere le pratiche di condono edilizio ancora pendenti.

Impatti sulla responsabilità professionale

La riforma estende significativamente il ricorso ad asseverazioni e autocertificazioni, trasferendo parte delle verifiche dall’amministrazione al tecnico progettista. Il fascicolo digitale delle costruzioni, collegato alle banche dati catastali e urbanistiche, dovrebbe semplificare le verifiche dello stato legittimo, ma comporta nuove responsabilità nella gestione documentale.

Tabella comparativa: categorie di intervento e criteri di sanatoria

Coordinamento con la disciplina delle costruzioni

La riforma integra la revisione del Testo Unico Edilizia con la disciplina tecnica delle norme per le costruzioni, superando l’attuale frammentazione normativa. Il testo prevede la definizione di classi di rischio per le costruzioni basate su criteri di ottimizzazione del rapporto costi-benefici, con livelli di affidabilità progressivamente decrescenti.

La razionalizzazione dei controlli sulle costruzioni prevede una revisione dell’attività di collaudo statico e lo sviluppo di forme di sussidiarietà che coinvolgano gli ordini professionali. Un approccio che dovrebbe valorizzare il ruolo dei tecnici nella vigilanza sulle opere, riducendo gli oneri amministrativi a carico degli enti locali.

Tempi di attuazione e disposizioni transitorie

I decreti legislativi dovranno essere adottati entro diciotto mesi dalla data di entrata in vigore della legge delega, con possibilità di correzioni e integrazioni nei due anni successivi. Le disposizioni transitorie salvaguardano i procedimenti in corso, con la possibilità per gli interessati di optare per il nuovo regime semplificato.

L’adeguamento delle normative regionali ai nuovi principi fondamentali dovrà avvenire entro termini che saranno stabiliti dai decreti attuativi. Le Regioni a statuto speciale dovranno conformare la propria legislazione nel rispetto degli statuti e delle norme di attuazione.