Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, detto Salva-Casa, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, mira a semplificare alcune procedure edilizie e urbanistiche, ma presenta alcuni aspetti che ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani) ritiene necessario migliorare in sede di conversione.
Vediamo di seguito nel dettaglio le principali osservazioni e proposte avanzate da ANCI durante l’audizione del 12 giugno 2024 alla Commissione Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici della Camera dei Deputati.
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Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche
Questo eBook è un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: procedure edilizie, verifica della conformità, analisi vincolistiche, pianificazione delle complessità, individuazione delle criticità. Il presente testo, di commento e approfondimento del decreto n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa) convertito dalla legge n. 105/2024, è scritto a quattro mani da Andrea di Leo, avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e da Marco Campagna, tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: insieme, sviluppano il presente testo che vuole dare al lettore una visione del decreto che sia più ampia possibile, sia per quanto attiene l’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativi relativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di Master Universitari) e formazione. È Membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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Indice
Necessità di una riforma organica del Testo Unico dell’Edilizia
ANCI sottolinea l’importanza di seguire il provvedimento d’urgenza con una riforma complessiva e omogenea del Testo Unico dell’Edilizia.
L’obiettivo è sistematizzare interventi e titoli edilizi per evitare il sovrapporsi di norme statali e regionali che causano ambiguità e difficoltà operative.
Pur condividendo l’impianto generale del decreto, ANCI ritiene che alcune norme debbano essere integrate e chiarite per garantire una maggiore coerenza e facilità di applicazione.
Ampliamento delle categorie di edilizia libera
Il decreto amplia le categorie di interventi edilizi eseguibili senza titolo abilitativo, includendo ad esempio la realizzazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) e di opere di protezione dal sole.
Tuttavia, ANCI ritiene necessaria una migliore formulazione della norma per evitare interpretazioni ambigue, soprattutto riguardo alla definizione di “porticati”. Inoltre, per l’associazione è opportuno che agli interpreti risulti chiaro che si sta parlando di
strutture accessorie per uso essenzialmente domestico, riconducibili nella sostanza alla
nozione di elementi di arredo non certo delle enormi verande a tendone di ristoranti e pubblici esercizi in genere; diversamente, come spesso purtroppo accade, le inevitabili controversie finiranno davanti al TAR.
Documentazione attestante lo stato legittimo degli immobili
Le modifiche proposte mirano a semplificare l’accertamento dello stato legittimo degli immobili, ma ANCI evidenzia la necessità di chiarimenti riguardo all’inclusione delle sanzioni e delle oblazioni nei titoli abilitativi.
Inoltre, si raccomanda di evitare che si crei un legittimo affidamento su abusi edilizi solo rappresentati e non sanati.
Mutamenti di destinazione d’uso
ANCI propone correttivi per salvaguardare il potere degli strumenti urbanistici comunali di imporre limitazioni ai mutamenti di destinazione d’uso.
La norma attuale rischia di limitare la capacità dei comuni di prevenire fenomeni di degrado urbano e squilibri funzionali, come il svuotamento residenziale dei centri storici sotto forte pressione turistica.
Per ANCI occorre inoltre, precisare cosa succede agli interventi edilizi di qualsiasi titolo eseguiti successivamente al cambio d’uso senza opere e pertanto se esiste un intervallo temporale per il quale possa essere considerato un unico intervento di ristrutturazione invece che un cambio d’uso e successivo intervento manutentivo.
Tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive ed esecutive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile.
ANCI sottolinea la difficoltà di applicazione di queste norme, soprattutto per la necessità di coordinamento con le disposizioni paesaggistiche. Si auspica una disciplina organica e permanente delle tolleranze costruttive per garantire chiarezza normativa.
Parziali difformità
Le disposizioni del decreto semplificano l’accertamento di conformità per parziali difformità, ma ANCI evidenzia l’importanza di evitare un disallineamento con la sanzione pecuniaria sostitutiva del ripristino prevista per la ristrutturazione edilizia abusiva (art. 33), quest’ultima non incrementata.
Accertamento di conformità
ANCI spiega che essendo stato eliminato nell’art. 36 il riferimento alle parziali difformità dal permesso di costruire, non sembrerebbe più possibile sanare un intervento con doppia conformità dietro pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia (e non della somma prevista dal nuovo art. 36-bis, che potrebbe risultare in taluni casi ben maggiore). Ciò è illogico, trattandosi nel predetto caso di un abuso meramente formale che meriterebbe quindi un trattamento economico più favorevole rispetto alle ipotesi disciplinate dall’art. 36-bis.
L’associazione sottolinea poi che è necessario prevedere espressamente la possibilità di proporre istanza di sanatoria fino alla notifica dell’eventuale inottemperanza all’ordinanza di demolizione, in ciò rettificando parzialmente – riguardo all’acquisizione dell’opera abusiva – quanto specificato dal Consiglio di Stato (Sentenza n. 16/2023).
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