Aggiornamento del 14 aprile 2025: Pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 85 del 10 aprile 2025 l’Accordo raggiunto nella Conferenza Unificata sulle modifiche a SCIA, permesso di costruire, SCIA alternativa al permesso di costruire e CILA introdotte per recepire le novità del decreto Salva Casa. Le Regioni hanno tempo per adeguare la modulistica fino al 9 maggio, mentre i Comuni li dovranno adottare dal 23 dello stesso mese. Inseriti i riferimenti di legge per evitare interpretazioni discordanti da parte dei tecnici comunali.
Spazio ai riferimenti di legge per evitare interpretazioni discordanti da parte dei tecnici comunali. Lista puntuale della documentazione da allegare e attestazioni di conformità esplicite per ciascuno dei diversi casi risolvibili con la sanatoria edilizia.
Con l’aggiornamento i modelli per il permesso di costruire che saranno obbligatori in tutti i Comuni, rendono più semplice la vita dei tecnici e diventa quindi possibile presentare le domande di sanatoria alla luce del decreto Salva Casa, finora di fatto rimaste al palo anche per le perplessità delle amministrazioni.
I modelli per questo recepiscono tutte le indicazioni e i chiarimenti contenuti nelle Linee guida e nelle FAQ del MIT in modo da non lasciare più spazio a dubbi, dato che fin da subito l’intervento sarà indicato nel dettaglio, al di là del progetto allegato, facilitando così la gestione amministrativa della pratica.
Di seguito un primo focus sulla nuova SCIA.
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Da non perdere
Decreto Salvacasa
Dalla sanatoria del soppalco a quella della veranda. Dal recupero del sottotetto al cambio di destinazione d’uso da ufficio ad appartamento. Dal recupero del sottotetto alle regole per i nuovi mini appartamenti.E ancora i casi nei quali la sanatoria è obbligatoria, quanto cosa e come fare, e quando invece si può avere lo stato legittimo senza rivolgersi al comune.Infine le regole per installare le VEPA e le pergole bioclimatiche senza autorizzazioni e le detrazioni fiscali legate ai lavori.La guida operativa al decreto Salva Casa (decreto legge n. 69/2024 convertito in legge 24 luglio 2024, n. 105) risolve le problematiche legate alle piccole irregolarità edilizie che rendono complicata la vendita di una casa in assenza dello stato legittimo o limitano i casi di nuovi interventi edilizi per assenza di conformità con 150 casi pratici risolti suddivisi tra le varie novità in modo da trovare immediatamente la risposta al proprio problema.Completa il lavoro il testo degli articoli del TUE come modificati, la raccolta delle norme regionali in materia di recupero del sottotetto, gli articoli del codice civile applicabili ai casi di interventi edilizi in condominio alla luce delle novità introdotte dal decreto.Antonella DonatiGiornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.
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Indice
Cambi di destinazione d’uso con unico modello
L’aggiornamento comporta un aumento del numero delle pagine dei modelli (scaricabili a fine articolo) che adesso consentono di identificare immediatamente l’obbiettivo dell’intervento che si intende realizzare.
Così ad esempio se questo ha come finalità il cambio di destinazione d’uso, è possibile indicare se viene realizzato con opere o senza opere e se si tratta di mutamento all’interno stessa categoria funzionale oppure no. Per i cambi di destinazione d’uso infatti il decreto Salva Casa ha semplificato l’iter, riportando tutto alla sola presentazione della SCIA anche per gli interventi con opere. Inoltre ha escluso in tutti i casi l’obbligo di pagamento di oneri di urbanizzazione primaria.
Lista degli interventi sanabili con doppia conformità semplificata
Seguendo l’ordine delle modifiche, dopo il quadro “Qualificazione dell’intervento” troviamo il nuovo quadro “Sanatoria e regolarizzazioni per interventi già realizzati e in corso di esecuzione”. Qui, a parte il dettaglio della tipologia degli interventi, la precisazione riguarda l’applicazione della doppia conformità semplificata. È contenuta infatti la lista di tutte le irregolarità sanabili facendo riferimento alla conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della segnalazione e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
In questo modo diventa anche più semplice la quantificazione della sanzione dovuta per accedere alla sanatoria, senza alcuna possibilità per i tecnici di dubbi applicativi, in quanto in tutti i casi l’efficacia della SCIA in sanatoria è subordinata al pagamento integrale della oblazione che sarà determinata dallo Sportello unico.
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Regolarità urbanistica e ultimo atto rilasciato dal Comune
A seguire troviamo che il quadro “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” è sostituito da una nuova versione nella quale entra la lista dei documenti precedenti che hanno consentito di dichiarare la regolarità dell’immobile.
Con il decreto Salva Casa non occorre più allegare ma solo indicare l’ultimo titolo rilasciato dal Comune. Viene quindi integralmente accolto il chiarimento contento nelle FAQ relativo al fatto che il Comune che non ha fatto obiezioni in passato su precedenti titoli rilasciati non può accamparne a fonte di nuova richiesta di interventi edilizi. Precisato inoltre che si tratta di immobile realizzato in un’epoca in cui non era obbligatorio un titolo abilitativo ma sussiste un principio di prova documentale del medesimo titolo abilitativo, la regolarità può esser dimostrata allegando: copia accatastamento di primo impianto, o relativi estremi, oppure altri documenti probanti quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti di archivio, ecc.).
L’attestazione dello stato legittimo può essere supportata anche, come indicato, dalla prova dell’avvenuto pagamento delle oblazioni.
La dichiarazione delle tolleranze
Nella SCIA entra anche l’esplicita dichiarazione delle tolleranze esecutive. Il tecnico infatti potrà attestare lo stato legittimo dell’immobile dichiarando anche le tolleranze. Il nuovo riquadro in questo caso consente di identificare con esattezza quelle “ordinarie”, ossia pari ad uno scostamento dei parametri entro il del 2% dal progetto, ovvero quelle “allargate” rese sanabili dal decreto, ossia gli scostamenti parametrati rispetto alla grandezza dell’immobile conseguenti ad interventi realizzati prima della data di entrata in vigore del decreto stesso, ossia entro il 24 maggio 2024.
Deve quindi essere allegata la documentazione necessaria anche ad attestare la data dell’intervento.
La richiesta in sanatoria
Modifiche anche al quadro successivo relativo a “Sanatoria e regolarizzazioni per interventi già realizzati e in corso di esecuzione”.
Su modello di quanto già visto entra qui la specifica della sanatoria richiesta con il riferimento alla normativa che la consente con l’identificazione esplicita dei vari casi ammessi. Arriva quindi la possibilità di sanare in via semplificata una variante in corso d’opera, in parziale difformità dal titolo, rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (legge Bucalossi).
In questo caso il tecnico dovrà dare atto della data di realizzazione dell’intervento, allegando la relativa documentazione che anche in questo caso può consistere in riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti di archivio, altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. In assenza di atti dovrà attestare sotto la propria responsabilità l’epoca di realizzazione.
Agibilità per unità abitative di ridotte dimensioni
Infine nel quadro “Conformità igienico-sanitaria” entra la possibilità di applicare la nuova disciplina prevista per l’ottenimento dell’agibilità nei casi di unità abitative di superficie ridotta. Il decreto consente infatti di ottenerla anche per locali con altezze minime di 2,40 metri (anziché 2,70) e con superfici minime pari a 20 mq per monolocali destinati a un singolo occupante e 28 mq per due persone.
Per ottenere l’agibilità, però, il tecnico dovrà specificare che questa è richiesta per immobili oggetto di interventi di recupero edilizio e miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie, oppure qualora la SCIA preveda una ristrutturazione con soluzioni tecniche idonee a garantire la salubrità degli ambienti in relazione al numero degli occupanti. In casi diversi non è ammessa.
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